제소전화해 소가, 보증금이 아니라
‘시가표준액’으로 정해집니다
제소전화해를 알아볼 때 가장 먼저 막히는 단어가 ‘소가(訴價)’입니다. 보증금이 크면 비용도 수백만 원으로 불어날까 봐 걱정하시는 분이 많지만, 소가가 무엇으로 정해지는지만 알면 비용의 큰 그림이 잡힙니다. 결론부터 말씀드리면 — 법원에 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다.
(인지대 + 송달료)
(VAT 별도)
일반 소송의 5분의 1
소가(소송목적의 값)는 ‘전부 이겼을 때 직접 받게 될 경제적 이익을 객관적으로 평가한 금액’입니다. 이 소가가 두 가지를 결정합니다. 첫째 어느 법원이 사건을 맡는지(관할), 둘째 법원에 낼 인지대입니다. 즉 제소전화해 소가는 ‘비용의 출발점’이지, 그 자체가 변호사에게 내는 돈도, 보증금도 아닙니다.
‘제소전화해 소가’를 둘러싼 흔한 착각
“소가는 내가 받은 보증금이나 월세 합계로 잡힌다.”
제소전화해 소가는 보증금·실거래가가 아니라, 매년 고시되는 시가표준액을 기준으로 산정한 ‘목적물 가액’으로 정해집니다.
“건물 시세가 비싸니 인지대도 수백만 원 나올 것이다.”
건물 가액은 시가표준액의 절반(100분의 50)으로 산정하고, 거기서 소가를 정합니다. 게다가 제소전화해 신청 인지액은 법에 따라 일반 소송의 5분의 1로 산정됩니다.
“변호사 선임료도 소가에 따라 비싸진다.”
법도 종합법률사무소의 선임료는 ‘월 임대료’ 기준(쌍방 70만·100만 원)입니다. 소가는 ‘법원 인지대’를 정하는 기준일 뿐, 선임료를 정하는 기준이 아닙니다.
제소전화해 소가·인지대 산정 4단계
시가표준액 확인
해당 건물·토지의 시가표준액을 확인합니다(매년 고시·변경). 보증금이나 실거래가가 아니라 이 공적 가액이 출발점입니다.
목적물 가액 산정
건물 가액은 시가표준액의 절반(100분의 50)으로 의제해 산정합니다. 임대 면적(층·호실) 기준으로 계산합니다.
소가 산정
위 목적물 가액을 바탕으로 소가(소송목적의 값)를 산정합니다. 소가가 인지대와 관할을 정하는 기준이 됩니다.
인지대 산정 — 5분의 1
소가로 일반 소송 인지액을 구한 뒤 그 금액의 5분의 1이 제소전화해 신청 인지액입니다. 그래서 명도소송보다 인지대가 적습니다.
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제소전화해 비용 — 선임료와 법원비용
| 항목 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 변호사 선임료(쌍방) VAT 별도 | 월 임대료 1,000만 원 미만 | 70만 원 (일방 35만 × 2) |
| 변호사 선임료(쌍방) VAT 별도 | 월 임대료 1,000만 원 이상 | 100만 원 (일방 50만 × 2) |
| 법원비용 | 인지대 + 송달료 (소가·당사자 수에 따라) | 통상 15만 원 안팎 |
· 기준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’(가장 안정적인 표준 방식)입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 대행합니다.
· 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용이라 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
· 제소전화해 비용은 보증금처럼 끝날 때 돌려받는 성질이 아니라, 절차 진행에 쓰이는 실비적 성격의 비용입니다.
명도소송
분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료 약 300~500만 원. 인지대도 제소전화해보다 큽니다.
제소전화해
분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차. 인지대가 적고, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.
화해가 성립되면 특별한 합의가 없는 한 각 당사자가 각자 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제389조). 실무에서는 임대인·임차인이 반반씩 부담하는 경우가 많지만, 협의로 조정할 수 있습니다. 비용 부담까지 조서에 미리 정해 두면 나중에 ‘누가 얼마를 낼지’를 두고 다투는 일을 예방할 수 있습니다.
‘소가’만큼 중요한 것 — 양쪽을 지키는 조서
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서라야 임대인·임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.
그래서 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다(넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다). 대신 동시이행 구조로 균형을 맞춥니다.
분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행이 가능한 안정. (차임 연체 시 강제집행 신청은 상가 3기·주택 2기 연체가 기준)
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 묶어 두는 안전, 계약 유지의 예측 가능성.
같은 소가라도 어떤 화해조항으로 설계하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 숫자만큼 ‘조항 설계’가 중요한 이유입니다.
제소전화해 전문
직접 성립
전문변호사 등록
15년·3,600건이 넘는 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 화해조항을 설계합니다(3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치 규모입니다). 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 절차를 최소화하고, 한 번에 안정적으로 성립되도록 돕습니다.
신청부터 화해조서 송달까지
주요 첨부서류는 임대차계약서(사본)·부동산 등기부등본·일반건축물대장·토지대장·위임장(인감 필수)·관할합의서 등이며, 목적물이 1층의 일부인 경우 도면이 필요합니다. 위임장 인감은 인감증명서 인감과 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. (서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.)
인터넷의 ‘평균 숫자’로는 내 사건의 정확한 제소전화해 소가를 알 수 없습니다.
목적물의 시가표준액·면적·당사자 수·관할, 그리고 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부에 따라 소가도, 화해조항 설계도, 비용도 달라지기 때문입니다.
02-591-2334전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. · 무료 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
본 내용은 제소전화해 소가와 비용에 대한 일반적인 이해를 돕기 위한 정보로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 소가·인지대 산정 등 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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