임대차 갱신 때 제소전화해 조서는 그대로 유효할까 — 갱신요구권부터 비용·절차까지 핵심 정리

제소전화해 · 2026.06.27 21:17 · 조회 4

임대차 갱신 · 상가건물임대차보호법

임대차 갱신 때,
제소전화해 조서는 그대로 유효할까요?

계약을 다시 맺거나 갱신요구권으로 계약이 이어지는 순간, 가장 먼저 떠오르는 걱정이 있습니다. ‘예전에 받아 둔 조서가 지금도 힘을 발휘할까’ 하는 물음입니다. 결론부터 말씀드리면, 제소전화해 임대차 갱신 상황에서도 조서는 사라지지 않습니다. 다만 ‘어떻게 써 두었는가’가 모든 것을 가릅니다.

화해조서 = 확정판결과 동일한 효력15년 전문 · 제소전화해 3,600건+ 직접 성립

Q임대차가 갱신되면 제소전화해 효력은 사라지나요?

아닙니다. ‘계약이 갱신되더라도 본 조서는 유효하다’는 취지가 담겨 있으면 임대차 갱신 이후에도 효력은 그대로 이어집니다. 화해조서는 재판을 거치지 않아도 확정판결과 동일한 효력을 갖기 때문에, 조서대로 약속이 깨지면 곧바로 강제집행의 근거가 됩니다. 단, 상가건물임대차보호법이 보장하는 임차인의 계약갱신요구권은 강행규정이어서, 이를 포기시키는 조항은 처음부터 넣을 수 없습니다.

갱신 시점, 꼭 알아야 할 3가지

제소전화해 임대차 갱신, 핵심만 먼저

갱신돼도 유효한 조서

‘계약이 갱신되더라도 본 조서는 유효하다’는 취지가 담겨 있으면, 임대차 갱신 이후에도 제소전화해 조서의 효력은 그대로 이어집니다. 반대로 갱신·재계약을 전혀 염두에 두지 않은 조서는 다툼의 여지를 남깁니다.

강행규정은 못 막습니다

임차인의 계약갱신요구권은 최초 계약부터 전체 10년 범위에서 보장되는 강행규정입니다. 포기 각서처럼 이를 박탈하는 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다.

양쪽을 지키는 균형

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 임대인의 안정과 임차인의 보증금·계약 유지를 함께 담은 균형 잡힌 조서라야 끝까지 힘을 발휘합니다.

왜 ‘균형’이 핵심인가

임대인과 임차인, 같은 조서 안에서 동시이행

임대인이 얻는 것

안전한 회수

차임 연체나 계약 위반으로 약속이 깨졌을 때, 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행으로 나아갈 근거를 갖게 됩니다. 분쟁이 길어지며 쌓이는 시간·비용 부담을 미리 줄여 둘 수 있습니다.

임차인이 얻는 것

안전한 반환

계약이 정상적으로 끝날 때 보증금 반환과 점포 인도를 ‘동시이행’ 관계로 명확히 해, 보증금을 떼일 걱정을 덜어 줍니다. 갱신 시 차임·관리비 기준도 함께 정리해 둘 수 있습니다.

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않으며, 양쪽의 약속을 ‘법대로’ 함께 지키자는 절차입니다.

조서 작성 원칙

이런 조항은 넣지 않습니다

법이 막아 둔 조항은 의뢰인을 위해서라도 만들지 않습니다. 아래와 같은 강행법규 위반 조항은 법원에서 기각되거나 보정명령으로 되돌아와, 오히려 성립을 늦추기 때문입니다.

계약갱신요구권을 포기시키는 조항
권리금 회수 기회를 포기시키는 조항
단전·단수 등 임대인이 직접 물리력을 행사한다는 조항

처음부터 적법하게 설계해 두면 보정 절차가 줄어 빠르고 안정적으로 성립됩니다. 15년·3,600건 이상 실무로 다져진 기준에 맞춰, 법이 인정하는 조서로 양쪽의 약속을 지켜냅니다.

‘우리 계약에도 갱신 관련 조항을 넣어야 할까, 기존 조서는 손봐야 할까?’ — 계약 조건과 점유 상황, 임차인 동의 여부에 따라 답이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내 드립니다.

무료 전화상담
02-591-2334

왜 믿고 맡길 수 있나

숫자로 보는 제소전화해 전문성

15년

2010년부터
제소전화해 한 분야

3,600건+

직접 성립시킨
제소전화해

2개 분야

대한변협 부동산·민사법
전문변호사

직접 성립시킨 제소전화해 3,600건 이상은, 한 지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건+, 부동산인도 강제집행 240건+의 경험이 더해져, ‘실제로 집행되는 조서’를 설계한다는 점이 다릅니다.

비용 안내

제소전화해 비용은 이렇게 책정됩니다

비용은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 방식을 기준으로 안내합니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

월 임대료 1,000만 원 미만

변호사 선임료 70만 원

당사자 일방 35만 원 × 2명 (VAT 별도)

월 임대료 1,000만 원 이상

변호사 선임료 100만 원

당사자 일방 50만 원 × 2명 (VAT 별도)

여기에 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만 원 안팎으로 별도이며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행하므로, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 들지 않습니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀하시면 이메일로 안내드립니다.

같은 ‘제소전화해 임대차 갱신’이라도, 목적물의 형태와 점유 상황에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.

평일 10:00 ~ 18:00 상담
02-591-2334

진행 절차

전화 한 통에서 화해조서까지, 5단계

전화 상담 (약 10~20분)

사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.

이메일로 자료 전달

임대차계약서·등기부등본 등을 검토한 뒤 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.

비용 입금

입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.

법원 접수 (변호사 대행)

신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.

법원 절차 진행

화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다.

준비 서류

제소전화해 필요서류

기본은 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 적법한 화해조항 설계입니다. 함께 준비하는 첨부서류는 다음과 같습니다.

임대차계약서/약정서 (사본)
부동산 등기부등본
일반건축물대장
토지대장
위임장 (신청인용·인감)
위임장 (피신청인용·인감)
관할 합의서
도면 (목적물이 1층의 일부인 경우)

위임장 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급할 수 있습니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

임대차 갱신은, 분쟁을 다시 점검할 가장 좋은 시점입니다

차임 인상, 원상회복, 권리금, 갱신 거절 사유까지 — 미리 명문화해 두면 분쟁이 시작되기도 전에 정리됩니다. 당신의 계약 조건과 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 조서 설계와 비용이 달라집니다. 지금 상황을 정확히 해석하는 가장 빠른 길은 전화 한 통입니다.