제소전화해(提訴前和解)는 말 그대로 '소(訴)를 제기하기 전에 미리 화해한다'는 뜻입니다. 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 절차가 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 양측이 합의에 이르면 그 내용을 화해조서로 남깁니다.

핵심은 바로 이 화해조서입니다. 재판은 아니지만 확정 판결과 동일한 효력을 가지기 때문입니다. 쉽게 말해 서로 합의한 약속을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 따로 재판을 받지 않아도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다. 그래서 화해조서는 그 자체로 강제집행의 근거, 즉 집행권원이 됩니다.

제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 적용할 수 있어 대상에 제한이 없지만, 실제로는 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차 관계에서 가장 널리 활용됩니다.