“계약서를 공증했으니 명도는 안심”
이 한 문장이 가장 큰 오해입니다.
공증은 약속어음·금전소비대차 같은 금전채권에만 집행력이 인정됩니다. 건물 명도(인도)에는 공증을 해 두어도 집행력이 없어, 결국 명도소송에서 승소판결을 받아야 비로소 강제집행이 가능합니다. 반면 제소전화해로 작성된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가져, 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 바로 이것이 제소전화해 공증 차이의 핵심입니다.
- 상가 임대차계약서를 공증해 두면 나중에 임차인을 바로 내보낼 수 있다고 알고 계신 임대인
- 새 임차인과 계약을 앞두고 안전장치를 고민 중인 상가 건물주
- 계약이 끝날 때 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 불안한 임차인
- ‘공증과 제소전화해 중 무엇을 해야 하나’ 갈피를 못 잡는 분
공증
제소전화해
화해 신청
쌍방 소환
화해조서 작성
(집행권원 확보)
미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다. 한자 그대로 ‘소를 제기하기 전(提訴前)에 협의해 화해(和解)’한다는 뜻입니다.
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다
임차인이 동의하지 않으면 제소전화해는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인·임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다. 그래서 분쟁 시 임대인은 신속한 권리 회복의 안정을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 함께 얻도록 동시이행 관계로 설계하는 것이 원칙입니다.
참고로, 분쟁이 실제로 터진 뒤 명도소송으로 가면 끝나는 데까지 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료만 약 300~500만원이 듭니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차라는 점에서 그 무게가 다릅니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하고 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 화해조서 송달까지 기간은 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이며, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
공증으로 충분한지, 제소전화해가 필요한지
10분이면 방향이 잡힙니다.
당신의 계약 조건, 목적물 형태(1층 전부인지 일부인지), 임차인 동의 여부, 점유 상황에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334
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