분쟁이 터지고 나서야 판결을 받으시겠습니까,
아니면 계약과 동시에 집행권원을 손에 쥐어두시겠습니까?
임대차 분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 그 순간 누군가는 이제 막 명도소송을 시작하고, 누군가는 이미 ‘바로 집행되는 조서’를 들고 있습니다. 이 차이를 만드는 것이 바로 제소전화해 집행권원입니다.
그래서 ‘집행권원’이 정확히 뭔가요?
Q집행권원이 없으면 왜 곤란한가요?
집행권원은 쉽게 말해 ‘이 사람의 재산이나 점유를 강제로 정리해도 좋다’는 국가의 공식 허가증입니다. 임차인이 약속을 어겨도, 이 허가증이 없으면 임대인은 마음대로 내보낼 수 없습니다. 보통 이 허가증은 소송에서 이겨 ‘판결’을 받아야 비로소 생깁니다. 그런데 명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월에서 1년, 변호사 선임료만 약 300~500만 원이 듭니다. 그동안의 임대료 손실과 마음고생은 별개입니다.
A제소전화해는 그 허가증을 ‘미리’ 만들어 둡니다
제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 시작합니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 화해조서는 재판이 아님에도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 곧, 분쟁이 시작되기도 전에 ‘판결문에 해당하는 집행권원’을 손에 넣어두는 셈입니다. 한자로 提訴前和解 — “소를 제기하기 전에 협의해서 화해”한다는 뜻입니다.
같은 분쟁, 전혀 다른 출발선
- 임차인이 약속을 어겨도 곧장 손쓸 수 없음
- 명도소송으로 판결(집행권원)부터 받아야 함
- 평균 약 6개월~1년 + 선임료 약 300~500만 원
- 그사이 임대료 손실·점유 지속
- 계약과 동시에 화해조서(집행권원) 확보
- 약속 위반 시 별도 소송 없이 즉시 대응
- 확정판결과 동일한 효력으로 강제집행 가능
- 분쟁의 ‘사전 예방’ — 한 걸음 앞선 안전망
화해조서가 ‘집행권원’이 되는 이유
확정판결과 동일한 효력
미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.
즉시 강제집행의 근거
화해조서 자체가 집행권원이 되므로, 분쟁이 생겼을 때 별도 소송 절차를 다시 밟지 않아도 됩니다.
분쟁의 사전 예방
의무 이행을 압박하는 효과가 있어 자발적 이행률이 높아지고, 시간과 비용을 함께 아낄 수 있습니다.
질문: 그럼 ‘아무 때나’ 바로 집행되나요?
차임 연체로 인한 즉시 강제집행 신청 기준
아닙니다. 화해조항에서 정한 사유(예: 상가 차임 3기 연체 등)가 발생해야 비로소 집행권원으로서 힘을 발휘합니다. 또한 실제 집행 단계에서는 집행문과 송달증명 발급이 필요한데, 이 부분까지 안내해 드립니다. 즉, 제소전화해는 ‘한쪽이 일방적으로 휘두르는 무기’가 아니라, 약속을 어겼을 때 비로소 작동하는 안전장치에 가깝습니다.
한쪽만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해는 ‘임대인만을 위한 제도’가 아닙니다
제소전화해는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 제도입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않으며, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수 없습니다. 법이 인정하는 조서만이 양쪽의 약속을 함께 지켜냅니다.
질문: 집행권원 하나 만드는 데 얼마가 드나요?
제소전화해 집행권원을 확보하는 가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인 양쪽이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. (아래 변호사 선임료는 VAT 별도)
관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있어, 지방 의뢰인도 별도의 출장비가 들지 않습니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞춰 이메일로 안내해 드립니다.
집행권원을 손에 쥐기까지 — 5단계
무엇을 준비하면 되나요?
핵심은 적법한 화해조항 설계입니다. 신청서와 함께 통상 다음 서류를 첨부합니다(사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다).
위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다.
‘집행되는 조서’를 설계하는 경험
(부산지방법원 약 5년치 규모)
제소전화해 전문
‘집행 가능한 문구’ 설계
대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사이자 공인중개사 자격을 갖춘 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)가 처음부터 법원 기준에 맞춰 작성해, 제소전화해 집행권원이 실제 분쟁에서 흔들림 없이 작동하도록 보정 절차를 최소화합니다.
당신의 계약은, 어떤 출발선에 서 있습니까?
계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 내 상황에 맞는 정확한 해석은 전화 한 통으로 시작됩니다.
02-591-2334
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