민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작해 지방법원 단독판사 앞에서 양 당사자가 화해하는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 법관이 화해기일을 정해 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 한자로는 提訴前和解, 곧 '소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다'는 뜻입니다.

화해조서는 재판을 거치지 않았더라도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉 그 자체가 집행권원이 되어, 약속이 지켜지지 않으면 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가의 경우 차임 3기분 연체 시 신청이 가능합니다(주택은 2기). 이렇게 분쟁을 사전에 예방하고, 시간과 비용을 절약하며, 자발적 이행을 압박하는 '안전망'이 제소전화해의 핵심 가치입니다.

이미 분쟁이 임박했다면 다른 절차를 검토할 수 있지만, 계약을 새로 체결하는 시점은 임차인의 협조를 얻기에 가장 좋은 최적의 타이밍입니다. 상가 임대차계약은 보통 1년 이상으로 맺어지기에, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준적인 방식으로 자리잡았습니다. 그래서 신규 임대차 계약을 앞둔 임대인이라면 계약서와 화해조서를 함께 준비하는 것을 권해 드립니다.