제소전화해 성립이 되면 무엇이 달라질까 — 계약 그날 분쟁의 끝까지 준비하는 법

임대차계약서나 특약에 “계약이 끝나면 건물을 비운다”라고 적어 두는 분들이 많습니다. 든든해 보이지만, 막상 임차인이 약속을 지키지 않으면 그 합의서만으로는 곧바로 건물을 비우게 할 수 없습니다.

원칙적으로는 소송에서 이겨야 강제집행이 가능하고, 그 과정은 분쟁이 끝나기까지 평균 6개월에서 1년이 걸립니다. 약속을 지키지 않는 상대를 앞에 두고, 기약 없는 시간을 견뎌야 하는 셈입니다.

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 그 자리에서 합의 내용이 확인되면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서가 만들어지는 순간이 곧 제소전화해 성립입니다.

재판은 아니지만, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그래서 성립된 직후부터 그 자체가 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다. ‘소송에서 이기는 과정’을 평온한 시점에 미리 끝내 두는 것입니다.

가령 임차인이 차임을 연체하면 — 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 — 새로 판결을 받지 않고도 화해조서를 근거로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.

모든 합의가 그대로 조서가 되는 것은 아닙니다. 최근 법원은 한쪽에만 일방적으로 유리하거나 강행법규에 어긋난 조항을 엄격히 봅니다. 판사가 보정명령으로 수정을 요구하고, 그래도 고쳐지지 않으면 성립 자체를 거부하기도 합니다.

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 임대인만을 위한 제도가 아니라, 두 사람이 약속을 법대로 함께 지키자는 취지입니다.

가장 안정적인 표준은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 방식입니다(VAT 별도).