강행규정 위반 제소전화해,
판사 앞 합의라도 담을 수 없는 조항이 있습니다
계약갱신요구권 포기, 권리금 회수기회 차단처럼 법이 임차인을 위해 막아 둔 권리는, 화해조서에 넣으려 해도 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부할 수 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
강행규정 위반 제소전화해의 핵심은 단순합니다. ① 법이 보호하는 임차인의 권리를 불리하게 포기시키는 조항은 화해조서에 담기 어렵고, ② 어렵게 담겨도 확정판결과 같은 효력 탓에 두고두고 분쟁의 불씨가 됩니다. 그래서 처음부터 ‘법이 인정하는, 양쪽을 지키는 조서’로 설계하는 것이 정답입니다.
제소전화해, 정말 무엇이든 합의하면 끝일까?
제소전화해는 소송 전에 당사자가 미리 판사 앞에서 합의하고, 그 내용을 화해조서로 남겨 확정판결과 동일한 효력을 얻는 절차입니다. 민사 분쟁의 거의 모든 영역에 활용할 수 있지만, 딱 한 가지 예외가 있습니다. 바로 ‘강행규정’의 벽입니다.
“판사 앞에서 서로 합의만 하면, 어떤 내용이든 화해조서에 담아 확정판결처럼 만들 수 있다.”
법이 강행규정으로 막아 둔 영역만큼은 다릅니다. 임차인에게 불리하게 권리를 포기시키는 약정은, 합의가 있어도 효력을 인정받기 어렵습니다.
강행규정이란 — 합의보다 앞서는 ‘법의 바닥선’
상가건물임대차보호법 제15조는 ‘이 법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 정합니다. 임대인과 임차인이 아무리 합의해도, 그 합의가 임차인을 법이 정한 기준보다 불리하게 만든다면 효력이 인정되지 않는다는 뜻입니다. 이런 규정을 ‘편면적 강행규정’이라 부릅니다. 강행규정 위반 제소전화해가 문제가 되는 이유가 여기에 있습니다 — 화해조서는 바로 이 바닥선 ‘위에서만’ 설계할 수 있습니다.
합의의 자유보다 임차인 보호가 앞서는 영역이 분명히 존재합니다.
제소전화해에 담을 수 없는 대표 조항
상가 임대차에서 자주 시도되지만, 강행규정에 부딪혀 받아들여지기 어려운 조항들입니다.
계약갱신요구권 포기
임차인은 일정 기간 계약갱신을 요구할 권리가 있습니다. 이를 미리 포기시키는 조항은 임차인에게 불리해 효력을 인정받기 어렵고, 갱신을 막는 것은 사실상 계약해지로 해석될 소지도 있습니다.
권리금 회수기회 차단
임차인이 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회 또한 법이 보호합니다. “권리금은 주장하지 않는다”는 식의 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 부정될 수 있습니다.
차임연체·해지 기준 임의 변경
상가는 차임을 3기분 연체했을 때 해지·강제집행을 다툴 수 있는 것이 기준입니다(주택은 2기). 이를 ‘1기만 밀려도 즉시 명도’처럼 임차인에게 불리하게 당겨 두는 조항은 받아들여지기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
원칙적으로 어렵습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 강행규정으로 보호되므로, 이를 미리 포기시키는 화해조서는 법원이 보정명령을 내리거나 기각할 가능성이 큽니다. 더구나 갱신을 막는다는 것은 “더는 재계약하지 않겠다”는 뜻으로 읽혀, 오히려 임대인 측 위법 행위로 해석될 여지도 있습니다.
그 점이 가장 위험합니다. 이미 성립된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가져, 강행규정에 어긋나는 내용이 들어갔더라도 준재심 같은 까다로운 절차를 거치지 않는 한 효력을 다투기가 쉽지 않습니다. 그래서 ‘성립되기 전’에 적법성을 검토하는 것이 무엇보다 중요합니다.
아닙니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 동시이행 관계로 함께 얻는, 양쪽을 지키는 균형 잡힌 약속이 본래 취지입니다.
있습니다. 예컨대 임대인이 건물 재건축 계획을 계약 전부터 임차인에게 알린 경우처럼, 법이 정한 정당한 사유가 있다면 갱신이나 권리금 관련 조항을 다르게 설계할 수 있습니다. 사안마다 결론이 크게 달라지므로, 무료 전화상담(02-591-2334)으로 정확히 확인하시는 것이 좋습니다.
위반 조항을 넣으면, 실제로 이렇게 됩니다
강행규정에 어긋나는 조항으로 무리하게 진행했을 때의 흐름입니다.
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정답은 ‘법이 인정하는, 양쪽을 지키는 조서’
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 강행법규에 어긋나는 조항은 처음부터 넣지 않고, 임대인에게는 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을, 임차인에게는 보증금 반환·계약 유지의 안전을 동시이행 관계로 명확히 하는 것이 핵심입니다. 15년·3,600건+의 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하면 보정 절차가 최소화되어, 빠르고 안정적으로 성립합니다.
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강행규정 위반 제소전화해, 혼자 판단하면 위험합니다
적법한 조서인지, 보정 없이 한 번에 성립할 설계인지는 사안을 들여다봐야 알 수 있습니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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