상상해 보세요. 계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않습니다. 차임은 밀리기 시작합니다. 그때 서랍에서 꺼낸 것이 법원이 작성한 화해조서라면, 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 갈 수 있습니다. 반대로 꺼낸 것이 계약서 속 특약 문구 한 줄뿐이라면, 이제부터 소송을 시작해야 합니다. 같은 "임대차계약서 제소전화해 조항"이라는 말을 쓰지만, 두 장면의 차이는 이렇게 큽니다.

계약서 특약과 화해조서 — 무엇이 다른가요?

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작되는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 한자로 提訴前和解, "소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다"는 뜻 그대로입니다.

그래서 실무의 순서는 이렇습니다. 임대차계약서에 제소전화해 조항(특약)을 넣어 임차인의 협조를 약속받고, 계약 체결과 함께 실제 화해신청 절차를 진행해 조서를 완성해 두는 것입니다. 계약하던 평온한 날에 미리 끝내 두면, 분쟁이 와도 흔들리지 않습니다.

참고로 3,600건+라는 숫자는, 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건 기준으로 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 대한변협 등록 부동산 전문변호사(2013 인가)로, 명도소송 800건+와 강제집행 240건+ 경험까지 더해 '집행되는 조서', 즉 실제로 집행 가능한 문구의 화해조항을 설계합니다.

임대차계약서 제소전화해 조항, 설계의 3원칙

같은 제소전화해라도 조항 설계에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 15년·3,600건+ 실무에서 확인된 원칙은 세 가지입니다.

제소전화해 조항은 언제 만드는 게 좋은가요?

가장 좋은 타이밍은 신규 임대차계약을 체결하는 시점입니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 순간이고, 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준입니다. 갱신 시점도 좋은 기회입니다. 차임·관리비·해지사유 등을 재정리하면서 조서를 함께 준비할 수 있습니다. 원상회복이나 권리금처럼 분쟁 소지가 있는 조건은 미리 명문화해 두는 편이 양쪽 모두에게 안전합니다.

비교해 보면 차이가 분명합니다. 명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년이 걸리고 변호사 선임료도 약 300~500만원이 듭니다. 반면 임대차계약서 제소전화해 조항을 실제 화해조서로 완성해 두는 것은, 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.

비용은 얼마나 드나요?

아래는 가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임) 기준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

절차는 어떻게 진행되나요? — 5단계

의뢰인이 직접 하는 일은 1~3단계까지이고, 4~5단계는 변호사가 전부 대행합니다.

필요 서류는 무엇인가요?

핵심은 제소전화해 신청서, 그중에서도 화해조항의 설계입니다. 함께 준비할 첨부서류는 다음과 같습니다.

위임장의 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 대체할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있으며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

여기까지 읽으셨다면 이제 다른 질문이 떠오르실 겁니다. "그래서 우리 계약서에는 어떤 조항을, 어떤 문구로 넣어야 하지?" 그 답은 계약 조건, 목적물의 형태, 임차인의 동의 여부, 점유 상황에 따라 전부 달라집니다. 일반론으로는 절대 답할 수 없는 부분이고, 사안에 따라 결론이 달라질 수 있어 전화상담 시 정확히 안내드립니다.