임대차계약서에 도장을 찍는 날은 대개 평온합니다. 그런데 상가 임대차 분쟁 상담을 15년간 해 온 입장에서 보면, 나중에 크게 다투게 되는 계약도 처음 시작은 늘 그 평온한 날이었습니다. 그래서 요즘 상가 건물주와 임차인들이 계약 단계에서 함께 찾는 것이 바로 제소전화해 제도입니다.

왜 지금 알아 두어야 할까요? 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 시점이 바로 계약 체결 시점이기 때문입니다. 분쟁이 이미 벌어진 뒤에는 서로 합의 자체가 어려워지지만, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두면 그 계약은 처음부터 법원이 확인해 준 약속 위에서 출발합니다.

Q. 제소전화해 제도란 정확히 무엇인가요?

제소전화해 제도는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 시작되는 법원 절차입니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 재판이 아닌데도 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

화해조서가 있으면 무엇이 달라지나

Q. 임대인만 좋은 제도 아닌가요?

가장 많이 받는 질문이자, 가장 큰 오해입니다. 제소전화해 제도는 어느 한쪽을 위한 장치가 아니라 임대인과 임차인이 서로 약속을 법대로 지키자는 취지의 절차입니다. 애초에 임차인이 동의하지 않으면 성립 자체가 되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

15년, 3,600건 이상을 성립시키며 확인한 원칙이 하나 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.

또 하나 중요한 점은, 법이 막아 둔 조항은 처음부터 조서에 담지 않는다는 것입니다. 예컨대 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기 같은 강행법규 위반 조항을 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 저희는 15년 실무 경험으로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 화해조항을 설계해, 보정 절차를 최소화하고 빠르고 안정적으로 성립시키는 것을 원칙으로 합니다.

Q. 비용과 기간은 어떻게 되나요?

저희 사무소의 제소전화해 제도 진행 기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식으로, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

법원비용은 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있으며, 관할합의서를 활용해 전국 어디서든 동일한 비용으로 진행합니다. 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 기간은 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)로, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

선임 절차 — 의뢰인은 3단계까지만

필요 서류 — 미리 준비하면 더 빨라집니다

제소전화해 제도의 핵심 문서는 제소전 화해 신청서이며, 그중에서도 화해조항을 얼마나 적법하고 균형 있게 설계하느냐가 성패를 가릅니다. 신청서에 첨부하는 서류는 다음과 같습니다.

어떤 분들이 활용하고 있나요?

마지막으로, 조서는 성립 자체보다 ‘집행 가능한 문구’로 작성되었는가가 진짜 힘을 좌우합니다. 저희는 명도소송 800건+, 부동산인도 강제집행 240건+를 직접 경험한 실무 위에서, 만약의 순간에 실제로 집행되는 조서를 설계합니다. 화해조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.

여기까지 읽으셨다면 이런 질문이 남으실 겁니다. "내 계약, 내 건물, 내 임차인의 상황에도 이 절차가 맞을까?" 그 답은 계약 조건과 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 달라집니다. 화해조항 설계와 비용도 마찬가지입니다. 그래서 일반적인 글이 아니라 내 사안에 대한 해석이 필요합니다.