제소전화해 방법 — 계약서에 사인하는 그날, 재판까지 미리 끝내 두는 절차
분쟁이 터진 뒤 시작하는 소송과 달리, 제소전화해는 분쟁이 오기 전에 이미 결론을 받아 두는 제도입니다. 판사 앞에서 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 지금부터 제소전화해 방법을 처음부터 끝까지, 순서대로 정리해 드립니다.
결론부터 말씀드리면, 제소전화해 방법은 ① 전화 상담 → ② 이메일 자료 전달 및 화해조항 설계 → ③ 비용 입금 → ④ 법원 접수 → ⑤ 화해기일 진행·화해조서 송달의 5단계입니다. 의뢰인이 직접 하는 일은 1~3단계뿐이고, 법원 관련 절차(4~5단계)는 변호사가 대행합니다. 화해기일에 의뢰인이 직접 출석할 필요도 없습니다.
왜 지금 제소전화해 방법을 알아 두어야 할까
상가 임대차에서 분쟁은 예고하고 찾아오지 않습니다. 차임 연체, 계약 종료 후 버티기, 원상회복 다툼이 시작되면 임대인은 그때서야 소송을 알아보게 되는데, 명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료만 약 300만~500만원이 드는 무거운 절차입니다.
제소전화해는 순서를 뒤집습니다. 계약을 체결하는 가장 평온한 시점에, 임대인과 임차인이 이미 합의한 계약 내용을 법원에 가져가 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 나중에 약속이 깨져도 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 됩니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에서 가장 널리 활용되는 이유입니다.
제소전화해란 정확히 무엇인가
제소전화해(提訴前和解)는 글자 그대로 "소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다"는 뜻입니다. 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되고, 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환합니다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되는데, 이 조서는 재판이 아님에도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.
쉽게 말해 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 민사상 분쟁이라면 대상에 제한 없이 모든 영역에 활용할 수 있으며, 실무에서는 임대차 계약에서 가장 많이 쓰입니다.
분쟁 발생 시 별도 소송 없이 화해조서로 바로 집행 신청. 차임 연체는 상가 3기(주택 2기) 연체 시 가능합니다.
분쟁이 시작되기도 전에 결론을 받아 두므로, 장기 소송의 시간과 비용 부담을 미리 덜어 둡니다.
조서가 있다는 사실 자체가 약속을 지키게 만드는 힘이 되어 자발적 이행률이 올라갑니다.
내 계약에도 제소전화해가 가능한지 궁금하다면, 전화로 상황만 말씀해 주세요.
사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
제소전화해 방법, 실제 진행 5단계
제소전화해 방법의 핵심은 "누가, 어디까지 하느냐"입니다. 아래 5단계 중 의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 법원과 관련된 4~5단계는 변호사가 대행합니다.
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전화 상담 (약 10~20분)
사안의 개요를 듣고 필요한 서류와 임대차 정보를 안내드립니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적 산출이 가능합니다.
의뢰인 진행 -
이메일로 자료 전달 → 화해조항 설계
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 사안에 맞는 화해조서 구조를 설계하고, 정확한 견적을 함께 안내드립니다.
의뢰인 진행 -
비용 입금 — 수임 확정
입금과 함께 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
의뢰인 진행 -
법원 접수
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 소지가 있는 조항은 처음부터 걸러내어, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
변호사 대행 -
화해기일 진행 → 화해조서 송달
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해가 성립되면 화해조서가 송달되면서 절차가 마무리됩니다. 의뢰인은 법원에 갈 필요가 없습니다.
변호사 대행
필요서류는 무엇을 준비해야 하나요?
제소전화해 방법에서 서류 준비는 생각보다 간단합니다. 기본이 되는 것은 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 신청서 안의 화해조항을 얼마나 적법하고 정교하게 설계하느냐에 있습니다. 여기에 다음 첨부서류를 갖춥니다.
첨부서류 8종
① 임대차계약서 또는 약정서(사본) ② 부동산 등기부등본 ③ 일반건축물대장 ④ 토지대장 ⑤ 신청인용 위임장(인감 필수) ⑥ 피신청인용 위임장(인감 필수) ⑦ 관할 합의서 ⑧ 도면 — 도면은 1층의 일부를 임대한 경우에만 필수이고, 1층 전체나 집합건물 1개 호실 전부라면 생략됩니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급할 수 있으며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
비용은 얼마나 드나요?
비용 기준은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 '쌍방 선임'입니다. 가장 안정적인 표준 방식으로, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하고 의뢰인은 화해기일에 출석할 필요가 없습니다.
| 구분 | 월 임대료 1,000만원 미만 | 월 임대료 1,000만원 이상 |
|---|---|---|
| 변호사 선임료 (쌍방, VAT 별도) | 70만원 | 100만원 |
| 구성 | 당사자 일방 35만원 × 2명 | 당사자 일방 50만원 × 2명 |
여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되고, 지방 의뢰인이라고 출장비가 추가되지 않습니다.
월 임대료·목적물 형태에 따라 견적이 달라집니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
임차인이 반대하면 어떻게 되나요?
아닙니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 본질은 "임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자"는 것입니다.
균형 있게 설계된 조서에는 동시이행 조항이 들어갑니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 얻습니다. 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 두면, 보증금 반환을 걱정하는 임차인에게도 든든한 장치가 됩니다.
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 강행법규 위반 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부하기 때문에, 시간만 늘어나고 얻는 것이 없습니다.
같은 방법이라도 결과가 다른 이유
제소전화해 방법 자체는 5단계로 정해져 있지만, 결과의 차이는 화해조항의 설계에서 갈립니다. 법원 기준에 맞지 않는 조항이 들어가면 보정 절차로 기간이 늘어지고, 반대로 집행 단계를 내다보지 못한 문구는 조서가 성립되어도 정작 필요할 때 힘을 쓰지 못합니다.
법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사(대한변협 등록 부동산 전문변호사)는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 왔습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 해당하는 규모입니다.
여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해져, 처음부터 '집행되는 조서' — 실제 집행 단계에서 통하는 문구 — 를 설계합니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하니 보정이 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다.
이런 분이라면 지금이 적기입니다
계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성하는 것이 표준입니다.
차임·관리비·해지사유 등 조건을 재정리하는 갱신 시점도 좋은 기회입니다.
동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 맞물려 두면 임차인도 법의 보호를 확실히 받습니다.
차임 인상·원상회복·권리금처럼 다툼이 예상되는 조항을 미리 명문화해 둘 수 있습니다.
다만 여기까지는 일반적인 안내일 뿐입니다. 당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항의 설계와 비용은 달라집니다. 같은 상가라도 1층 일부인지 한 층 전부인지에 따라 도면 필요 여부가 갈리고, 월 임대료에 따라 비용 구간이 달라지듯, 결국 정확한 답은 개별 사안을 들여다봐야 나옵니다.
분쟁이 오기 전에 미리 끝내 두는 것, 그것이 제소전화해입니다.
지금 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 방법과 견적을 이메일로 안내드립니다.
무료 온라인 상담과 자세한 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
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