제소전화해 전차인 빠뜨리면 화해조서로 강제집행 못 합니다 — 3,600건 성립 변호사의 조서 설계법

왜 지금 ‘제소전화해 전차인’을 알아야 할까요?

상가 임대차에서는 임차인이 건물주의 동의를 받아 점포를 다시 세놓는 전대차가 드물지 않습니다. 고시원·공유오피스·위탁 운영형 매장처럼, 임차인 한 명 뒤에 여러 명의 전차인이 실제로 공간을 쓰고 있는 구조가 대표적입니다.

문제는 건물주 입장에서 제소전화해를 신청할 때 “계약 상대는 임차인이니까 임차인만 넣으면 되겠지”라고 생각하기 쉽다는 점입니다. 그러나 강제집행은 화해조서에 이름이 특정된 사람을 상대로만 진행할 수 있습니다. 조서에 없는 전차인이 점포를 점유하고 있다면, 그 전차인에 대해서는 조서가 힘을 쓰지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

전대차와 전차인, 개념부터 정확히

전대차란 임대차 계약을 맺은 임차인이 자신이 빌린 공간을 다시 제3자에게 세놓는 계약이고, 그 제3자가 바로 전차인입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에서는 건물주가 동의하면 전대차 자체는 얼마든지 가능합니다.

다만 계약 관계가 ‘건물주—임차인’, ‘임차인—전차인’의 두 겹으로 나뉘기 때문에, 분쟁이 생기면 “누구를 상대로 무엇을 청구할 것인가”가 복잡해집니다. 제소전화해 전차인 쟁점은 바로 이 두 겹 구조에서 출발합니다.

Q. 제소전화해 조서에 전차인을 꼭 넣어야 하나요?

Q. 계약 도중에 전차인이 새로 들어오면요?

숫자로 보는 ‘집행되는 조서’의 경험치

제소전화해 전차인 문제는 이론이 아니라 실무의 영역입니다. 조서 문구 하나가 집행 단계에서 어떻게 작동하는지 겪어 본 만큼 정확하게 설계할 수 있습니다.

강제집행 경험이 중요한 이유는 분명합니다. 전차인이 얽힌 조서일수록 “성립만 되는 문구”와 “집행까지 되는 문구”의 차이가 크게 벌어지기 때문입니다. 법도 종합법률사무소는 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 조서를 설계해 보정 절차를 최소화하고, 빠르고 안정적인 성립을 목표로 합니다.

한쪽만 유리한 조서는 결국 아무도 못 지킵니다

여기서 오해 하나를 짚고 가겠습니다. 제소전화해는 건물주만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인과 전차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않고, 상대방이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인과 임차인이 “서로 약속을 법대로 지키자”고 판사 앞에서 확인해 두는 절차입니다.

강행법규를 어긴 일방적 조항은 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다. 결국 양쪽 모두를 지키는 균형 잡힌 조서만이 실제로 지켜지고, 실제로 집행됩니다. 전차인이 여럿인 사업장일수록 이 균형 설계가 성립 속도를 좌우합니다.

비용은 얼마나 들까요? — 투명하게 공개합니다

표준 방식은 임대인·임차인 양쪽 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

법원비용은 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있으며, 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일 비용으로 진행합니다. 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 전차인 수 등 구체적 조건에 따른 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.

진행 절차 5단계 — 의뢰인은 3단계까지만

1. 전화 상담(약 10~20분) — 임대차·전대차 구조를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
2. 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3. 비용 입금 — 입금과 함께 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
4. 법원 접수(변호사 대행) — 강행법규 위반 조항을 미리 걸러 보정 없이 한 번에 성립되도록 신청서를 작성·접수합니다.
5. 법원 절차 진행 — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.

신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 길면 9개월까지도 소요될 수 있습니다. 전차인이 있는 계약이라면 계약 체결 시점에 곧바로 시작하는 것이 가장 안전한 타이밍입니다.

준비하실 서류

위임장의 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본을 준비합니다(사용인감계 가능, 본인서명사실확인서로 대체 가능). 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급할 수 있으며, 전차인이 포함되는 사안은 서류가 일부 달라질 수 있어 상담 시 정확히 안내해 드립니다.

전차인이 있는 임대차, 지금이 정리할 때입니다

전대차 구조는 잘 굴러갈 때는 아무 문제가 없어 보입니다. 그러나 임차인이 차임을 연체하거나 계약이 끝났을 때, 조서에 없는 전차인 한 명이 절차 전체의 발목을 잡을 수 있습니다. 명도소송으로 가면 분쟁이 끝나기까지 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료만 약 300~500만원이 드는 반면, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.

지금 우리 건물의 점유 구조를 한번 떠올려 보세요. 계약서에 적힌 임차인과 실제로 문을 열고 장사하는 사람이 같은가요? 만약 다르다면, 그 간격이 바로 제소전화해 전차인 설계가 필요한 지점입니다. 임차인의 동의 여부, 전차인의 수, 목적물의 형태에 따라 화해조항과 비용이 모두 달라지므로, 개별 상황에 맞는 해석이 반드시 필요합니다.