분쟁이 와도 흔들리지 않는 임대인은, 무엇이 달랐을까

상상해 보시기 바랍니다. 임차인의 차임이 여러 달 밀리기 시작해도, 서랍 속 화해조서 한 장 덕분에 새로 소송을 걸 필요가 없는 상태. 약속이 깨지는 순간 이미 판결을 받아 둔 것과 같은 힘으로 대응할 수 있는 상태. 제소전화해가 만들어 두는 것이 바로 이 상태입니다. 계약하던 평온한 날에 분쟁의 끝을 미리 완성해 두는 것입니다.

그런데 적지 않은 임대인이 이 상태를 ‘계약서 공증’으로 만들 수 있다고 생각합니다. 여기서부터 어긋나기 시작합니다.

임대차계약서 공증을 받았는데, 왜 강제집행이 안 될까?

공증은 ‘공적인 증명’입니다. 계약이 존재했다는 사실, 그 내용이 무엇이었는지는 확실하게 남습니다. 그러나 공증이 판결문처럼 집행력을 가지는 범위는 금전을 주고받는 채권·채무에 한정됩니다. 약속어음이나 금전소비대차 같은 돈 문제에서는 힘을 발휘하지만, “건물을 비워 달라”는 명도(건물인도)에는 공증을 받아 두어도 집행력이 없습니다. 결국 임차인이 나가지 않으면, 공증 계약서를 들고도 처음부터 소송을 제기해 승소판결을 받아야 합니다.

한 가지 제약이 더 있습니다. 건물명도에 관한 공증은 임대차 기간만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 임대차계약은 보통 1년 이상이므로, 계약을 체결하는 시점에는 명도 공증 자체가 불가능합니다. 이때 활용할 수 있는 제도가 바로 제소전화해입니다. 제소전화해 공증의 갈림길에서, 계약 시점의 임대인에게 실제로 열려 있는 문은 하나인 셈입니다.

제소전화해란 — 재판 없이 확정판결의 힘이 생기는 이유

제소전화해(提訴前和解)는 말 그대로 “소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되고, 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환합니다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되는데, 이 조서는 재판이 아님에도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 셈이어서, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 힘이 생기는 것입니다.

그래서 소송과 제소전화해는 ‘분쟁이 끝나는 시점’이 다릅니다. 명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월~1년이 걸리고 변호사 선임료도 약 300~500만원 수준이 들 수 있습니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 주택 2기, 상가 3기 연체 시 신청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 등 관련 법 기준의 요건은 사안에 따라 달라질 수 있습니다).

‘도장 받는 절차’가 아니라 ‘조항을 설계하는 절차’입니다

제소전화해 공증을 비교해 보면 알 수 있듯, 화해조서의 힘은 확정판결과 같은 효력에서 나옵니다. 그런데 그 힘은 조서에 어떤 문구가 담기느냐에 따라 실제로 작동할 수도, 서류로만 남을 수도 있습니다. 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규가 막아 둔 조항은 처음부터 담을 수 없습니다. 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다. 처음부터 법원 기준에 맞춰 적법하게 설계해야 보정 절차를 줄이고 빠르고 안정적으로 성립합니다.

제소전화해 비용은 얼마나 들까?

가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 쌍방 변호사 선임입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되어 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

진행 절차 — 의뢰인은 3단계까지만 하면 됩니다

1. 전화 상담 (약 10~20분) — 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
2. 이메일 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3. 비용 입금 — 입금 시 수임이 확정됩니다.
4. 법원 접수 (변호사 대행) — 신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5. 법원 절차 진행 (변호사 대행) — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.

신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월) 정도로, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다. 서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 건축물대장·토지대장, 인감을 날인한 쌍방 위임장(인감증명서는 2개월 이내 발급분), 관할 합의서 등이 기본이며, 목적물이 1층의 일부인 경우에는 도면이 추가됩니다.

자주 묻는 질문 — 제소전화해 공증에 대한 궁금증

공증 도장보다 먼저 확인해야 할 것

제소전화해 공증, 두 단어를 놓고 고민하는 순간이 사실은 가장 좋은 시점입니다. 분쟁이 벌어진 뒤에는 선택지가 소송뿐이지만, 지금이라면 분쟁의 끝을 미리 만들어 둘 수 있기 때문입니다. 다만 같은 제소전화해라도 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 당신의 계약에는 어떤 조항이 필요할까요?