제소전화해 조서 절차, 신청부터 화해조서까지 한눈에
소송이 시작되기도 전에, 확정판결과 같은 효력을 미리 손에 쥐는 길.
결론부터 말씀드리면, 제소전화해 조서 절차는 ① 소송 전 당사자 일방이 법원에 화해를 신청하면 ② 법관이 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고 ③ 화해가 성립되면 화해조서를 작성하는 과정입니다. 이 화해조서는 재판이 아니어도 확정판결과 동일한 효력을 가져, 훗날 분쟁이 생기면 별도 소송 없이 바로 강제집행할 수 있습니다.
계약서에 도장을 찍던, 평온한 그날.
바로 그 자리에서 임대인과 임차인의 약속을 법원이 확인한 한 장의 화해조서를 함께 만들어 둡니다. 시간이 흘러 차임이 밀리거나 명도 문제가 생겨도, 다시 다투지 않습니다. 분쟁은 이미 ‘끝나 있는’ 상태에서 출발하기 때문입니다. 이것이 제소전화해 조서 절차가 임대차 현장에서 가장 널리 쓰이는 이유입니다.
분쟁이 ‘터진 뒤’
명도소송은 분쟁이 끝나는 데만 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료는 통상 약 300~500만원 수준이 듭니다. 시간·비용·감정 소모가 모두 그때부터 시작됩니다.
‘미리 끝내 둔’ 뒤
제소전화해 조서 절차는 분쟁이 시작되기도 전에 합의를 법원이 확인해 둡니다. 문제가 생겨도 화해조서를 집행권원으로 곧장 강제집행으로 연결할 수 있습니다.
제소전화해는 한자로 提訴前和解, 곧 ‘소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다’는 뜻입니다. 당사자가 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 정식 재판을 거치지 않고도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.
이렇게 성립된 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 적용할 수 있어 대상에 제한이 없고, 그중에서도 상가 등 임대차 관계에서 가장 널리 활용됩니다. 그래서 본 글의 설명도 상가건물임대차보호법을 기준으로 합니다.
법원에서 화해조서가 만들어지는 큰 흐름은 다음 네 단계입니다.
화해 신청
당사자 일방이 법원에 화해를 신청합니다.
화해기일 지정
법관(지방법원 단독판사)이 기일을 정해 양 당사자를 소환합니다.
화해 성립
화해기일에 합의가 확인되어 화해가 성립됩니다.
화해조서 작성
화해조서가 작성되며, 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.
제소전화해 조서 절차의 원칙은 ‘균형’입니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이고, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.
또한 법이 막아 둔 조항, 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 내용은 처음부터 넣지 않습니다. 그래야 법원이 보정을 요구하거나 성립을 거부하는 일 없이, 한 번에 안정적으로 화해조서가 성립됩니다.
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02-591-2334기본은 제소전 화해 신청서이며, 그 핵심은 앞서 본 화해조항을 적법하게 설계하는 데 있습니다. 통상 함께 준비하는 첨부서류는 다음과 같습니다.
특히 계약 체결 시점은 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍이어서, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준으로 자리잡고 있습니다.
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