“제소전화해, 저한테만 불리한 거 아닌가요?” 제소전화해 임차인이 오해하기 쉬운 것
계약서에 도장을 찍기 직전, 임대인이 “제소전화해에 응해 달라”고 합니다. 낯선 말 앞에서 임차인은 불안해집니다. 하지만 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다.
제소전화해 임차인은 동의하지 않으면 성립되지 않고, 모르는 내용이 조서에 담길 수도 없습니다. 오히려 동시이행 조항을 넣으면 보증금을 받기 전까지 목적물 인도를 거절할 법적 근거가 생깁니다.
그래서 제소전화해가 무엇인가요?
제소전화해란, 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작하는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 함께 소환하고, 그 자리에서 합의가 확인되면 화해조서가 작성됩니다.
쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 재판을 거치지 않았는데도 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 약속이 깨지면 별도 소송 없이 곧바로 강제집행으로 이어질 수 있습니다. 제소전화해는 민사상 분쟁 전 영역에 쓸 수 있지만, 현실에서는 상가건물 임대차에서 가장 널리 활용되며 상가건물임대차보호법의 틀 안에서 설계됩니다.
약속이 깨졌을 때의 안정
차임 연체 등 해지사유가 생기면, 화해조서를 집행권원으로 삼아 곧바로 대응할 수 있습니다. 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 즉시 강제집행 신청이 가능합니다.
보증금 반환의 안전
동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 한 묶음으로 정해 두면, 보증금을 돌려받기 전까지 목적물을 인도하지 않아도 되는 법적 근거를 확보합니다.
이 둘을 동시이행 관계로 묶는 순간, 제소전화해 임차인은 “보증금 먼저, 명도는 그다음”이라는 순서를 조서에 남겨 둘 수 있습니다.
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제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없고, 화해기일에 판사가 양쪽의 화해 의사를 직접 확인합니다. 한쪽이 일방적으로 밀어붙일 수 있는 절차가 아닙니다.
법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣을 수 없습니다. 계약갱신요구권 포기나 권리금 회수 기회 포기처럼 강행법규에 어긋나는 조항은 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다. 제소전화해 임차인의 법정 권리는 조서로도 함부로 없앨 수 없습니다.
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 오히려 동시이행 조항을 통해 임차인은 보증금 반환의 안전을, 임대인은 약속 이행의 안정을 함께 얻습니다. 균형 잡힌 조서라야 끝까지 효력을 유지합니다.
조서에 ‘넣을 수 없는’ 조항
이런 조항이 담긴 신청은 법원이 그대로 두지 않습니다. 그래서 제소전화해 임차인은 “불법한 내용이 계약서에 숨어 있는지”를 법관 앞에서 한 번 더 걸러낼 기회를 얻게 됩니다.
‘집행되는 조서’는 경험에서 나옵니다
같은 화해조서라도 문구 하나에 따라 실제로 효력을 발휘하는지가 갈립니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년 동안 제소전화해만 다뤄 왔으며, 아래의 실무 경험으로 임대인·임차인 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 설계합니다.
대한변협 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로 등록되어 있으며, 명도소송 800건+의 경험으로 ‘분쟁이 실제로 벌어졌을 때 어떤 문구가 힘을 잃는지’를 압니다. 그래서 제소전화해 임차인의 권리도, 임대인의 안정도 한쪽으로 기울지 않게 담아냅니다.
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