제소전화해 조서 뜻, 재판 없이 '확정판결과 같은 효력'을 갖는 한 장의 약속

제소전화해 · 2026.06.22 15:25 · 조회 3

상가건물 임대차 · 미리 받아두는 약속

제소전화해 조서 뜻,
재판 없이 판결과 같은 힘을 갖는 한 장의 문서

소송을 시작하기도 전에, 판사 앞에서 합의 내용을 확인받아 둡니다. 그 결과로 남는 ‘화해조서’는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

한눈에 보는 결론

제소전화해 조서 뜻은 한마디로 ‘미리 받아 둔 판결문’입니다. 임대인과 임차인이 소송을 제기하기 전에 법원(지방법원 단독판사) 앞에서 합의한 내용을 확인받아 작성하는 문서로, 재판을 거치지 않았더라도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 약속이 깨지는 분쟁이 생기면, 다시 소송할 필요 없이 이 조서만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.

‘제소전화해’라는 말부터 풀어 봅니다

한자로는 提訴前和解입니다. 글자 그대로 “소(訴)를 제기(提)하기 전(前)에 서로 화해(和解)한다”는 뜻이지요. 즉 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자가 미리 협의하고, 그 합의를 법원에서 확인받는 절차입니다.

提訴소를 제기함

前그보다 먼저

和解서로 화해함

당사자 일방의 신청으로 시작되며, 적법한 신청이 있으면 법관이 화해기일을 정해 양 당사자를 부릅니다. 양측이 합의에 이르면 그 내용이 화해조서로 작성되고, 이 조서는 민사상 분쟁의 거의 모든 영역에 활용할 수 있지만 실무에서는 상가건물 임대차에서 가장 널리 쓰입니다.

쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 힘이 생깁니다. 그 ‘힘이 담긴 문서’가 바로 제소전화해 조서입니다.

제소전화해 조서, 어디에 맡길지 고민이라면

15년

2010년부터 제소전화해 한 분야에 집중해 온 실무

3,600건+

직접 성립시킨 제소전화해 (지방법원 한 곳의 약 5년치 규모)

240건+

부동산인도 강제집행 경험 (명도소송은 800건+)

대한변협 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로서, 단순히 조서를 ‘만드는’ 데서 그치지 않고 분쟁이 실제로 벌어졌을 때 집행되는 조서가 되도록 설계하는 점이 차이입니다.

자주 묻는 질문으로 짚는 ‘조서의 힘’

問제소전화해 조서는 왜 확정판결과 같은 힘을 가질까요?

答

법관(지방법원 단독판사)이 화해기일에 양 당사자의 합의를 직접 확인한 뒤 조서로 남기기 때문입니다. 비록 정식 재판은 아니지만, 법은 이 화해조서에 확정판결과 동일한 효력을 부여하고 있어 그 자체가 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다.

問약속이 깨지면 곧바로 집행할 수 있나요?

答

네, 별도의 소송 절차 없이 화해조서를 근거로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 예컨대 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청이 가능합니다. 다만 실제 진행 방식은 사안에 따라 달라질 수 있어, 정확한 사항은 전화상담 시 안내해 드립니다.

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다

제소전화해 조서는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다. 그래서 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 실제로 지켜냅니다. 또한 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 그런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다.

임대인이 얻는 것분쟁이 생겼을 때 즉시 강제집행을 신청할 수 있는 안정

임차인이 얻는 것보증금 반환·계약 유지를 동시이행으로 묶어 둔 안전

내 계약에 꼭 맞는 조서가 궁금하다면, 무료 전화상담으로 확인하세요.

02-591-2334

소송과 무엇이 다를까 — 끝나는 절차 vs 끝나 있는 절차

분쟁이 ‘벌어진 뒤’ 시작

명도소송

분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년
변호사 선임료 약 300만~500만원
이미 감정이 상한 뒤라 대응이 길어짐

분쟁이 ‘시작되기 전’ 마무리

제소전화해

신청부터 조서 송달까지 평균 약 6개월(빠르면 3개월)
쌍방 변호사 선임 70만원부터(VAT 별도)
분쟁이 와도 흔들리지 않는 안전망을 미리 확보

명도소송이 분쟁을 ‘끝내는’ 절차라면, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 ‘이미 끝나 있는’ 절차입니다.

제소전화해 비용은 어떻게 될까

쌍방 변호사 선임 기준 (가장 안정적인 표준 방식) 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

월 임대료 1,000만원 미만당사자 일방 35만원 × 2명

70만원

월 임대료 1,000만원 이상당사자 일방 50만원 × 2명

100만원

법원비용 (인지대·송달료)제소전화해 신청에 드는 실비 · 사안과 목적물 가액에 따라 변동

15만원 안팎

위 선임료는 VAT 별도이며, 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되어 지방 의뢰인도 추가 출장비가 들지 않습니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.

조서가 만들어지기까지 — 진행 절차

전화 상담약 10~20분간 사안의 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.

이메일로 자료 전달임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.

비용 입금입금이 확인되면 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).

법원 접수 — 변호사 대행신청서를 작성하고 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.

화해기일 진행 — 조서 송달화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서가 송달되면 절차가 마무리됩니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행 4~5단계는 변호사 대행 평균 6개월(빠르면 3개월·길면 9개월)

당신의 조서는, 당신의 상황에 맞아야 합니다

계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 신규 계약을 앞둔 임대인이라면 계약과 동시에 조서를 완성해 두는 것이 표준이고, 갱신 시점이라면 차임·관리비·해지사유를 다시 정리할 수 있으며, 보증금 반환이 걱정인 임차인이라면 명도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶어 둘 수 있습니다.

전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.