제소전화해조서, 별도 소송 없이 바로 강제집행되는 문서 — 확정판결과 동일한 효력을 갖는 조건

특약과 제소전화해조서, 무엇이 다를까

많은 임대인분이 “계약서 특약에 적어 두었으니 그대로 지켜지겠지”라고 생각합니다. 하지만 특약은 어디까지나 당사자 사이의 약속입니다. 상대가 지키지 않으면 결국 다시 소송으로 다투어야 합니다. 반면 제소전화해조서는 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 판결과 같은 힘을 부여받은 문서라, 다투는 절차 없이 바로 집행으로 이어집니다. 아래 표가 그 차이를 한눈에 보여 줍니다.

참고로 명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료가 대략 300~500만원 수준으로 들 수 있습니다. 제소전화해조서는 이런 분쟁을 시작되기 전에 미리 정리해 두는 절차라는 점에서 성격이 다릅니다.

제소전화해조서는 이렇게 만들어집니다

이 문서의 힘이 어디서 나오는지는 만들어지는 과정을 보면 가장 빠르게 이해됩니다.

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   당사자 일방이 화해를 신청합니다

   민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 임대인 또는 임차인 한쪽의 신청으로 절차가 시작됩니다.

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   법관이 화해기일을 정해 양측을 소환합니다

   적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 지정하고, 양 당사자를 함께 소환합니다.

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   임차인의 동의가 확인되어야 성립합니다

   화해기일에 양측이 출석해 합의 의사를 확인합니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다.

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   합의 내용이 문서로 남습니다 — 제소전화해조서

   양측이 합의에 이르면 법원이 그 내용을 문서로 작성합니다. 이 문서가 바로 화해조서, 곧 제소전화해조서입니다.

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   분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행

   이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는 집행권원이라, 정해진 사유가 생기면 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

차임이 밀리면 곧바로 집행할 수 있나요?

조서가 정한 사유가 생기면 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행에는 정확한 기준이 있습니다. 이 요건을 정확히 지켜야 합니다.

제소전화해조서는 현실에서 상가건물 임대차에 가장 널리 쓰이며, 상가건물임대차보호법이 적용되는 관계에서 활용됩니다. 구체적인 사유와 조항 설계는 사안에 따라 달라질 수 있어, 전화상담 시 정확히 안내드립니다.

‘진짜 집행되는’ 제소전화해조서의 조건

같은 이름의 조서라도 실제 분쟁에서 힘을 발휘하는 것과 그렇지 못한 것이 있습니다. 제대로 집행되는 제소전화해조서는 다음 세 가지가 갖춰져 있습니다.

제소전화해조서 비용 안내

자주 묻는 질문

진행은 이렇게 됩니다

의뢰인은 1~3단계만 진행하시면 되고, 파란색 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신규 계약 임대인, 갱신 시점의 임대인·임차인, 보증금 반환이 걱정되는 임차인, 차임·원상회복·권리금 등 분쟁이 우려되는 양측 모두에게 도움이 됩니다.