제소전화해조서 양식, 빈칸만 채우면 끝일까 — 확정판결과 같은 효력을 지키는 화해조항 설계
제소전화해··조회 4
상가·임대차 안전장치 · 제소전화해
제소전화해조서 양식, 빈칸만 채우면 끝일까요?
화해가 성립되면 그 조서는 확정판결과 똑같은 힘을 갖습니다. 그런데 그 힘은 '양식'이 아니라 '무엇을 어떻게 담았는가'에서 나옵니다.
화해조서 = 확정판결과 동일한 효력
제소전화해조서 양식은 어렵지 않게 구할 수 있습니다. 다만 빈칸을 채운다고 효력이 생기는 것은 아닙니다.
제소전화해조서 양식은 대한민국 법원 전자소송포털이나 법률서식 자료실에서 내려받을 수 있습니다. 하지만 그 칸을 채워 넣는 것만으로 곧바로 효력이 발생하지는 않습니다. 제소전화해는 소송을 제기하기 전에, 당사자 한쪽의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 이루어지는 화해입니다. 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하고, 이 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 다툼이 생겨도 다시 재판할 필요 없이 곧바로 강제집행으로 나아갈 수 있는 '집행권원'이 되는 것입니다.
진짜 관건은 그다음입니다. 제소전화해조서 양식의 핵심은 겉모습을 채우는 일이 아니라, 그 안에 들어갈 화해조항을 법이 인정하는 방식으로, 그리고 임대인·임차인 양쪽을 지키는 방향으로 설계하는 데 있습니다.
Q제소전화해조서란 무엇이고, 왜 확정판결과 같은 힘을 낼까?
Q미리 합의한 내용인데, 어떻게 판결과 같은 효력이 생기나요?
미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두는 절차라고 이해하면 쉽습니다. 한자로 提訴前和解 — '소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다'는 뜻입니다. 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생기기 때문에, 상대가 약속을 어기면 별도 소송 없이 즉시 강제집행이 가능합니다.
제소전화해는 민사상 분쟁이라면 대상에 제한이 없지만, 실무에서는 임대차에서 가장 널리 활용됩니다. 상가 임대차라면 상가건물 임대차보호법의 테두리 안에서 화해조항을 설계하게 됩니다.
1제소전화해조서 양식에는 무엇이 담길까
제 소 전 화 해 조 서
당사자의 표시임대인(신청인) · 임차인(피신청인)의 성명과 주소
목적물의 표시건물·호실 등 대상 부동산 (1층 일부이면 도면 첨부)
청구취지 · 신청원인어떤 취지의 화해를 구하는지와 그 사정
화해조항조서의 심장부. 여기서 효력과 집행력이 갈립니다.
핵심
작성 날짜와 법원화해가 이루어진 날과 관할 법원의 표시
판사 · 법원사무관의 기명날인법원이 확인해 완성하는 공적 서면
화해조항에 흔히 담기는 내용 (상가 임대차 예)
계약 기간차임 · 관리비사용 목적해지 사유원상복구 기준명도와 보증금 반환의 동시이행
Q인터넷 양식을 그대로 옮겨 적으면 될까?
Q돌아다니는 제소전화해조서 양식, 그냥 채워 넣어도 되나요?
그렇지 않습니다. 양식은 뼈대일 뿐입니다. 법이 막아 둔 조항 — 예컨대 상가 임차인의 권리금 회수 기회나 계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항 — 을 그대로 넣으면, 법원은 보정을 명하거나 성립 자체를 받아들이지 않습니다.
이때 순서를 알아 두면 좋습니다. 재판부가 배정된 뒤에 보정명령이 나오므로, 처음부터 적법하게 써 두는 것이 결국 시간을 아끼는 길입니다. 보정이 오갈수록 성립은 늦어집니다.
양식만 베낀 조서
강행법규 위반 조항이 섞이면 보정 · 성립 거부. 한쪽에만 기울면 결국 누구도 지키지 못합니다.
설계된 화해조항
법이 인정하는 범위에서 집행되는 문구로 작성. 양쪽을 함께 지키니 오래 버팁니다.
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다.
임대인과 임차인이 '약속을 법대로 지키자'고 미리 합의해 두는 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 아무도 지키지 못하기에, 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치 규모입니다. 명도소송 800건 이상과 강제집행 240건 이상의 경험이 있어, 실제로 '집행되는 조서'가 무엇인지 현장에서 확인해 왔습니다. 대한변협 부동산 전문변호사 · 민사법 전문변호사이자 공인중개사로서 계약과 분쟁을 함께 봅니다.
Q계약을 새로 맺을 때, 공증 대신 제소전화해를 쓰는 이유는?
Q계약 시점에는 왜 명도 공증을 못 하나요?
건물 명도에 관한 공정증서(공증)는 계약 기간 만료 6개월 이내인 경우에만 활용할 수 있습니다. 임대차는 보통 1년 이상이어서, 계약을 새로 맺는 시점에는 명도 공증을 쓰기 어렵습니다.
그래서 계약 체결 시점에 안전장치를 마련하려면 제소전화해가 현실적인 선택이 됩니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때가 계약을 맺는 순간이기에, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
3제소전화해 필요서류 한눈에
제소전 화해 신청서 (기본서류)핵심은 결국 화해조항을 적법하게 설계하는 일
1임대차계약서 · 약정서 (사본)
2부동산 등기부등본
3일반건축물대장
4토지대장
5위임장(신청인용) · 인감
6위임장(피신청인용) · 인감
7관할 합의서
8도면 (1층 일부일 때만 필수)
인감 주의 — 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급합니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
4제소전화해 비용, 이렇게 정해집니다
월 임대료 1,000만원 미만당사자 일방 35만원 × 2명 (쌍방 변호사 선임 기준)
70만원VAT 별도
월 임대료 1,000만원 이상당사자 일방 50만원 × 2명 (쌍방 변호사 선임 기준)
100만원VAT 별도
법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎 별도이며, 사안·목적물 가액에 따라 달라집니다.
관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용. 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
가장 안정적인 표준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 방식입니다. 이때 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
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