상가 임대차 계약을 앞둔 임대인이라면 한 번쯤 이런 생각을 하게 됩니다. "어차피 내용은 이미 합의했는데, 대리인 한 명에게 양쪽 위임장을 몰아주면 비용도 아끼고 간단하지 않을까?" 검색창에 제소전화해 쌍방대리를 입력해 보신 분이라면, 아마 같은 고민의 한가운데 계실 것입니다.

결론적으로 그 '간단해 보이는 길'이 오히려 가장 위험한 길이 될 수 있습니다. 왜 그런지, 그리고 실무에서는 어떤 방식이 표준으로 자리 잡았는지를 15년간 제소전화해를 다뤄 온 변호사의 시각에서 차근차근 풀어 드리겠습니다.

왜 제소전화해 쌍방대리가 문제 되는가

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차입니다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되는데, 이 조서는 재판을 거치지 않고도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 쉽게 말해 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다.

바로 이 '판결과 같은 힘' 때문에 법원은 대리권을 엄격하게 살핍니다. 이해관계가 반대인 임대인과 임차인을 한 사람이 동시에 대리하면, 어느 한쪽의 이익이 제대로 반영되지 못할 위험이 구조적으로 생기기 때문입니다. 실제로 민사소송법은 제소전화해에서 화해를 위한 대리인 선임 권한을 상대방에게 맡기는 것을 금지하고 있으며, 법원은 대리권이 제대로 갖춰졌는지 확인하기 위해 당사자 본인의 출석을 명할 수도 있습니다.

제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두려고 만드는 안전장치입니다. 그런데 그 안전장치가 대리권 문제로 흔들린다면, 몇 년 뒤 차임 연체나 명도 국면에서 "조서 자체를 믿을 수 있느냐"는 다툼부터 다시 시작해야 할 수 있습니다. 비용 몇십만 원을 아끼려다 안전망 전체를 잃는 셈입니다.

그래서 실무 표준은 '쌍방 변호사 선임'입니다

이 문제를 처음부터 차단하는 방법이 바로 임대인 측 변호사와 임차인 측 변호사를 각각 선임하는 방식입니다. 한 명이 양쪽을 겸하는 제소전화해 쌍방대리와는 전혀 다른 구조로, 각 당사자가 자기 변호사를 통해 대리되기 때문에 대리권 시비가 생길 틈이 없습니다.

참고로 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법 등 강행법규가 막아 둔 조항은 애초에 조서에 넣을 수 없습니다. 이런 조항을 넣어 신청하면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문에, 처음부터 법이 인정하는 범위 안에서 화해조항을 설계하는 것이 빠르고 안정적으로 성립시키는 유일한 길입니다.

쌍방 변호사 선임, 비용은 얼마나 들까?

"변호사를 두 명이나 선임하면 비용이 크게 늘지 않나요?"라는 질문을 많이 받습니다. 그렇지 않습니다. 제소전화해는 다투는 소송이 아니라 이미 합의된 내용을 조서로 완성하는 절차이기 때문에, 쌍방 변호사 선임 기준으로도 비용이 아래와 같이 정해져 있습니다.

제소전화해 쌍방대리 걱정 없이 진행되는 5단계

쌍방 변호사 선임 방식에서는 의뢰인이 하는 일이 놀랄 만큼 적습니다. 아래 다섯 단계 중 의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 법원 관련 절차인 4~5단계는 전부 변호사가 대행합니다.

기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월 정도이며, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 빠르면 3개월, 길면 9개월가량 걸립니다. 그래서 계약 체결 시점에 바로 시작하는 것이 표준입니다. 계약하던 평온한 날, 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 그 시점에 미리 끝내 두는 것입니다.

준비 서류는 어렵지 않습니다

기본이 되는 제소전화해 신청서(핵심은 화해조항 설계)에 아래 첨부서류가 더해집니다. 위임장의 인감은 인감증명서와 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 한다는 점만 유의하시면 됩니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있으며, 상담 시 목록으로 정리해 드립니다.

왜 '누가 만드느냐'가 조서의 힘을 좌우하는가

같은 제소전화해라도 조서의 문구에 따라 힘이 다릅니다. 분쟁이 실제로 터졌을 때 별도 소송 없이 즉시 강제집행으로 이어지려면, 조서가 처음부터 '집행 가능한 문구'로 설계되어 있어야 합니다. 참고로 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청할 수 있습니다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상의 경험이 더해져, 화해조서가 서랍 속 종이가 아니라 실제로 집행되는 문서가 되도록 설계합니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기에 보정 절차가 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 제소전화해 쌍방대리, 양쪽이 동의하면 괜찮지 않나요?

양쪽의 동의가 있더라도, 확정판결과 동일한 효력을 갖는 조서를 만드는 절차에서 이해가 반대인 두 당사자를 한 사람이 대리하는 구조는 그 자체로 다툼의 소지를 남깁니다. 법원 역시 대리권을 엄격히 살피며 필요하면 본인 출석을 명할 수 있습니다. 몇 년 뒤에도 흔들리지 않을 조서를 원하신다면, 처음부터 각자 변호사를 선임하는 방식이 가장 안전합니다.

Q. 임차인 입장인데, 임대인이 제소전화해를 하자고 합니다. 불리한 것 아닌가요?

아닙니다. 조서에는 임차인이 동의한 내용만 담기고, 동시이행 조항을 통해 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 둘 수 있어 임차인의 보증금 안전에도 도움이 됩니다. 강행법규에 어긋나는 일방적 조항은 애초에 조서에 들어갈 수 없습니다. 임차인 측도 자기 변호사를 통해 대리되므로, 조항 하나하나를 확인하고 진행하실 수 있습니다.

Q. 의뢰인이 법원에 가야 하나요?

가지 않으셔도 됩니다. 쌍방 변호사 선임 방식에서는 화해기일에 변호사가 출석하며, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

제소전화해는 소송처럼 분쟁이 끝나기를 기다리는 절차가 아니라, 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 다만 그 힘은 적법한 대리와 균형 잡힌 조항 위에서만 온전히 발휘됩니다. 제소전화해 쌍방대리라는 지름길처럼 보이는 길 대신, 법이 인정하는 표준 방식으로 안전하게 진행하시기 바랍니다. 무료 온라인 상담과 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.