전세 제소전화해 — 보증금 돌려받을 날을,
계약하는 날 미리 확정해 두는 방법
지금은 서로 웃으며 계약서에 도장을 찍습니다. 그런데 2년 뒤, 보증금은 제때 돌아올까요? 임차인은 나가 줄까요? 그 답을 미리 판사 앞에서 확정해 두는 절차가 바로 전세 제소전화해입니다.
전세 제소전화해란, 임대차 분쟁이 소송으로 번지기 전에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 법원(지방법원 단독판사) 앞에서 화해조서로 확정해 두는 절차입니다. 이 화해조서는 재판을 거치지 않았는데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 한자 그대로 提訴前和解 — “소를 제기하기 전에 미리 화해한다”는 뜻입니다.
지금 이대로라면 — 분쟁이 터진 뒤의 풍경
화해조서가 없는 임대차
- 계약이 끝나도 임차인이 전세보증금을 못 받는 상황, 반대로 임대인은 건물을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
- 분쟁이 소송으로 가면 끝나기까지 평균 6개월~1년, 변호사 선임료만 대략 300~500만원이 듭니다.
- 그 기간 내내 계약서 한 장을 두고 해석 다툼이 이어집니다.
화해조서가 있는 임대차
- 화해조서는 확정판결과 동일한 효력 — 분쟁이 생겨도 별도 소송 없이 즉시 강제집행이 가능합니다.
- 임차인은 보증금 반환을, 임대인은 명도(인도)를 서로 맞물린 동시이행 조항으로 보장받습니다.
- 지켜야 할 약속이 법의 언어로 이미 확정돼 있어, 다툼 자체가 줄어드는 사전 예방 효과가 있습니다.
같은 임대차라도 화해조서 한 장이 있느냐 없느냐에 따라, 분쟁의 무게가 이렇게 달라집니다. 소송은 분쟁이 끝나는 데 반년 이상이 걸리지만, 전세 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차이기 때문입니다.
내 계약에도 전세 제소전화해가 가능한지 궁금하신가요?
02-591-2334전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. (평일 10:00~18:00)
전세 제소전화해, 임대인만을 위한 제도일까?
Q. 임차인에게 불리한 제도 아닌가요?
아닙니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 판사가 화해기일에 양 당사자를 소환해 내용을 확인하는 구조이기 때문입니다. 본질은 “임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자”는 양쪽 균형의 제도입니다.
Q. 전세보증금 걱정하는 임차인에게도 도움이 되나요?
됩니다. 조서에 “임대인의 보증금 반환과 임차인의 건물 인도를 동시에 이행한다”는 동시이행 조항을 넣으면, 임차인은 보증금을 못 받은 채 집만 비워 주는 상황을 법적으로 차단할 수 있습니다. 임대인은 인도의 안정을, 임차인은 보증금 반환의 안전을 각각 얻는 설계입니다.
한 가지 원칙이 중요합니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법(강행법규)이 막아 둔 조항은 애초에 넣지 않습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 임대인·임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.
어떻게 진행되나 — 다섯 걸음이면 끝납니다
전세 제소전화해의 전체 절차는 다음 5단계입니다. 의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 법원과 관련된 4~5단계는 변호사가 전부 대행합니다. 화해기일에 의뢰인이 직접 법원에 출석할 필요도 없습니다.
- 전화 상담(약 10~20분) — 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
- 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
- 비용 입금 — 입금 시 수임이 확정됩니다.
- 법원 접수(변호사 대행) — 신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 걸러 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
- 법원 절차 진행 — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서가 송달되면 종료됩니다.
신청부터 조서 송달까지는 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월) 정도 걸립니다. 그래서 계약을 체결하는 시점이 제소전화해의 최적 타이밍입니다. 서로 관계가 좋은 계약 당일이야말로 임차인의 협조를 얻기 가장 쉬운 날이고, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준적인 활용법입니다. 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 재정리하면서 진행하는 경우도 많습니다.
계약일이 다가오고 있다면, 지금이 가장 좋은 타이밍입니다.
02-591-2334정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 무료 온라인 상담과 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
전세 제소전화해 비용은 얼마인가요?
비용은 임대인·임차인 쌍방이 각각 변호사를 선임하는 방식(가장 안정적인 표준 방식)을 기준으로, 월 임대료 규모에 따라 정해져 있습니다.
| 구분 | 쌍방 변호사 선임료(VAT 별도) | 구성 |
|---|---|---|
| 월 임대료 1,000만원 미만 | 70만원 | 당사자 일방 35만원 × 2명 |
| 월 임대료 1,000만원 이상 | 100만원 | 당사자 일방 50만원 × 2명 |
여기에 법원에 내는 인지대·송달료가 통상 15만원 안팎 별도로 들며, 이는 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서든 동일한 비용으로 진행되어, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 명도소송의 변호사 선임료가 대략 300~500만원 수준인 것과 비교하면, 분쟁을 미리 끝내 두는 비용으로는 합리적인 편입니다.
필요 서류 — 미리 챙겨 두면 빨라집니다
핵심은 신청서, 그중에서도 화해조항을 얼마나 적법하고 균형 있게 설계하느냐입니다. 첨부서류는 다음과 같습니다.
위임장의 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있으며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
왜 ‘누가 쓰느냐’가 중요한가
화해조서는 성립되는 것으로 끝이 아닙니다. 훗날 실제로 집행이 가능한 문구로 쓰였는지가 진짜 승부처입니다. 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해만 3,600건 이상 직접 성립시켰고(부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치 규모), 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험하며 “집행되는 조서”가 무엇인지 현장에서 확인해 왔습니다. 대한변협 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사이기도 합니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기 때문에 보정 절차가 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다.
다만 여기까지는 일반론입니다. 당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태(주거용 전세인지, 상가인지, 1층 일부인지)에 따라 화해조항 설계와 비용은 달라집니다. 내 계약에 맞는 답은 결국 개별 상담에서 나옵니다.
보증금과 명도, 두 가지 불안을 화해조서 한 장으로 끝내고 싶다면 —
02-591-2334평일 오전 10시~오후 6시 · 서울 서초구 서초중앙로 152, 9층(교대역 도보 2분) · 상담 신청과 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.