제소전화해 조서 셀프로 써도 될까? 기각을 부르는 조항과 '집행되는 조서'의 차이

제소전화해 · 2026.07.10 04:17 · 조회 10

상가 임대차 · 제소전화해 조서 셀프 가이드

제소전화해 조서, “셀프로” 써도 될까요?

결론부터 말씀드리면, 직접 신청하는 것 자체는 가능합니다. 그런데 정작 조서에 힘을 실어 주는 건 ‘서식’이 아니라 ‘조항’입니다. 어디까지 셀프로 되고, 어디서부터 막히는지 상가건물임대차보호법 기준으로 정리했습니다.

한 줄 결론

제소전화해 조서 셀프 신청은 가능합니다. 다만 진짜 관건은 ‘화해조항 설계’입니다.

신청서를 채워 접수하는 것까지는 직접 할 수 있지만, 성립되지 않는 조항을 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 게다가 조서는 나중에 실제로 ‘집행되는 문구’여야 힘을 발휘합니다.

셀프로 신청, 어디까지 가능한가요?

Q제소전화해 조서, 변호사 없이 셀프로 신청할 수 있나요?

A.네. 당사자가 직접 신청·진행하는 것은 제도상 가능합니다. 신청서 서식을 작성하고 첨부서류를 갖춰 관할 법원에 접수하면 절차는 시작됩니다. 문제는 그다음입니다. 화해기일에 양측이 나와 합의에 이르고, 그 내용이 ‘성립’이라는 문턱을 넘어야 비로소 화해조서가 만들어집니다. 제소전화해 조서 셀프 준비에서 대부분 막히는 지점이 바로 이 ‘성립’ 단계입니다.

쉬운 건 서식, 어려운 건 ‘조항 설계’

셀프로 준비할 때 많은 분이 서류 목록에 집중합니다. 하지만 서류는 정해진 목록만 갖추면 되는, 상대적으로 쉬운 부분입니다. 진짜 승부는 ‘무엇을, 어떤 문구로 조서에 담을 것인가’에서 갈립니다.

비교적 쉬운 부분

서식 · 첨부서류

임대차계약서 사본 부동산 등기부등본 일반건축물대장 토지대장 위임장(인감) 관할 합의서 도면(해당 시)

위임장 인감은 인감증명서와 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다.

진짜 어려운 부분

화해조항 설계

차임 연체 시 인도 기준 해지 사유 특정 원상회복 범위 보증금 반환·명도 동시이행 강행법규 저촉 여부 집행 가능한 문구

한 줄만 어긋나도 성립이 막히거나, 성립되어도 정작 분쟁 때 집행이 안 될 수 있습니다.

셀프 조서에서 자주 나오는 ‘기각·보정’ 조항

상가 임대인이 직접 조서를 짜다 보면, 좋은 의도로 넣었지만 법이 허용하지 않아 성립이 막히는 조항들이 있습니다. 대표적으로 다음 세 가지입니다.

권리금 포기 조항

임차인의 권리금 회수기회는 법으로 보호됩니다. 미리 포기시키는 조항은 강행법규에 어긋나 성립되기 어렵습니다.

계약갱신요구권 포기 조항

상가 임차인의 갱신요구권 역시 강행규정입니다. ‘기간 끝나면 무조건 비운다’는 식의 조항은 법원이 받아들이지 않습니다.

‘직접 내보내겠다’는 자력집행 조항

단전·단수 등 임대인이 직접 물리력을 행사하는 조항은 성립될 수 없습니다. 위반이 있어도 법원에 강제집행을 신청하는 절차를 따라야 합니다.

핵심은 이렇습니다. 아직 잘못하지도 않은 임차인에게서 법으로 보장된 권리를 미리 포기시킬 수는 없습니다. 반대로 임차인이 상가 차임을 3기 이상 연체하는 등 스스로 법을 어겼다면, 조서에 특별한 문구가 없어도 법적 책임을 물을 수 있습니다.

조서가 성립되지 않는 대표적 경우

임대인·임차인 중 한 사람이라도 화해기일에 출석하지 않은 경우

신청 당시와 화해기일 사이에 계약 내용이 바뀐 경우

조서에 강행법규에 어긋나는 조항이 들어간 경우

위 중 하나라도 해당하면 성립이 되지 않거나, 재판부 배정 이후 보정명령이 나올 수 있습니다. 셀프로 준비하다 이 문턱에서 시간이 늘어지는 사례가 적지 않습니다.

‘서류상 그럴듯한 조서’ 말고, 집행되는 조서

제소전화해 조서는 성립 그 자체가 끝이 아닙니다. 정작 차임 연체 같은 분쟁이 터졌을 때, 그 조서 정본만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있어야 진짜 안전장치가 됩니다. 문구 한 줄이 ‘집행되는 문구’로 짜여 있느냐가 그 차이를 만듭니다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 명도소송 800건+·부동산인도 강제집행 240건+의 실무 경험을 바탕으로, 나중에 실제로 집행되는 조서를 설계하는 데 무게를 둡니다.

집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지는 함께 도와드립니다.

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2010년부터
제소전화해 전문

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소송과 제소전화해, 무엇이 다를까요?

분쟁이 터진 뒤

명도소송으로 해결

분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월–1년, 변호사 선임료는 대략 300–500만원이 드는 것이 일반적입니다.

분쟁이 오기 전

제소전화해로 미리 종결

분쟁이 시작되기도 전에 합의를 조서로 확정해 두는 절차입니다. 평온한 계약 시점에 안전장치를 완성해 둡니다.

비용은 이렇게 투명하게

쌍방 변호사 선임 기준 (가장 안정적인 표준 방식)임대인·임차인 모두 변호사 선임 · 화해기일에 직접 출석할 필요 없음

월 임대료 1,000만원 미만당사자 일방 35만원 × 2명

70만원 (VAT 별도)

월 임대료 1,000만원 이상당사자 일방 50만원 × 2명

100만원 (VAT 별도)

여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다. 관할합의서를 활용하면 지방에 계셔도 추가 출장비 없이 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행됩니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개돼 있으며, 자세한 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 보내드립니다. (02-591-2334)

맡기면 이렇게 진행됩니다 — 5단계

전화 상담 (약 10–20분)

사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.

이메일로 자료 전달 · 검토

임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.

비용 입금 (수임 확정)

입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.

법원 접수 (변호사 대행)

강행법규 저촉 조항을 미리 걸러, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계해 접수합니다.

화해기일 진행 · 조서 송달

화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.

의뢰인은 1–3단계만 4–5단계는 변호사 대행 평균 약 6개월 (빠르면 3개월)

임대인만을 위한 제도가 아닙니다

제소전화해 조서는 임차인 동의 없이는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 동시이행으로 얻는 — 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙인 이유입니다.

자주 묻는 질문

Q셀프로 작성한 조서도 확정판결과 같은 효력이 있나요?

A.화해가 성립되어 화해조서로 작성되면, 누가 준비했든 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 다만 그 전에 ‘성립’이라는 문턱을 넘어야 하고, 분쟁 시 실제로 ‘집행’되려면 문구가 집행 가능하게 짜여 있어야 합니다. 제소전화해 조서 셀프 준비에서 가장 자주 막히는 지점이 바로 이 두 가지입니다.

Q계약 체결 시점에 미리 해 둘 수 있나요?

A.네, 오히려 신규 계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기에 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다. 참고로 건물명도 공증은 기간만료 6개월 이내에만 가능하지만, 임대차계약은 보통 1년 이상이라 계약 시점에는 공증 대신 제소전화해로 진행합니다.

같은 ‘제소전화해 조서 셀프’라도, 사안마다 답이 다릅니다.

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