아닙니다. 제소전화해는 당사자 일방의 신청으로 시작되지만, 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 함께 소환합니다. 판사가 그 자리에서 확인하는 것은 단 하나입니다. “두 사람이 정말 이 내용에 합의했는가.”

그래서 제소전화해 출석은 임대인·임차인 양쪽 모두에게 요구됩니다. 건물주만 나가고 세입자가 오지 않으면, 판사는 합의 의사를 확인할 방법이 없습니다. 이때 법원은 화해가 성립되지 않은 것으로 볼 수 있습니다.

당사자는 화해를 위해 대리인을 선임할 수 있습니다. 임대인·임차인이 각각 변호사를 선임해 두면, 화해기일에는 변호사만 법정에 나가 조서를 성립시킵니다. 의뢰인은 법원에 직접 출석할 필요가 없습니다.

변호사가 아닌 직원이 대리하려면 법원의 소송대리 허가를 받아야 하고, 위임장·재직증명서·인감증명서·신분증 등을 갖춰야 합니다. 절차가 번거로운 데다 화해조항에 대한 법률 판단이 필요해, 실무에서는 임대인과 임차인이 각자 변호사를 선임하는 방식이 표준으로 자리 잡았습니다.

대리 출석을 위해 반드시 맞춰야 할 것

• 위임장 2장 — 신청인용·피신청인용 각 1장, 인감 날인 필수입니다.
• 인감 일치 — 위임장에 찍은 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 같아야 합니다.
• 발급 기한 — 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다.
• 법인이라면 — 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 사용인감계나 본인서명사실확인서로 갈음할 수 있는 경우도 있습니다.

안 됩니다. 당사자는 대리인을 선임할 수 있지만, 대리인을 선임하는 권리 자체를 상대방에게 위임할 수는 없습니다. 임차인의 대리인은 임차인이 스스로 정해야 하고, 그 뜻은 임차인의 인감이 찍힌 위임장으로 증명됩니다.

그래서 임대인·임차인이 각각 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’이 가장 안정적인 표준 방식입니다. 양쪽 모두 자신의 대리인을 통해 화해조항을 검토하고, 양쪽 모두 법원에 나가지 않아도 조서가 성립합니다. 임차인이 “나는 내용도 잘 모르고 도장만 찍었다”는 불안 없이 절차에 협조할 수 있게 되는 것도 이 방식의 힘입니다.

그래서 조서는 ‘한쪽 편’으로 쓰지 않습니다

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 임대료를 연체하면 권리금을 포기한다거나 계약갱신요구권을 포기한다는 조항처럼 상가건물임대차보호법이 막아 둔 내용은 애초에 넣지 않습니다. 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다.