계약서에 넣고 싶은 조항과법원이 남겨 주는 조항은 다릅니다
제소전화해 강행 규정에 걸리는 세 줄이 조서 전체를 멈춰 세웁니다. 무엇을 빼고, 그 자리에 무엇을 넣어야 조서가 실제로 집행되는지 정리했습니다.
제소전화해 강행 규정이란 당사자가 서로 합의해도 뒤집을 수 없는 법의 마지노선입니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 계약갱신요구권 포기, 권리금 회수기회 포기, 임대인이 직접 단전·단수하거나 문을 잠그는 조항은 화해조서에 적어도 힘을 갖지 못하고 화해기일에서 수정·보정 대상이 됩니다. 조서가 힘을 갖는 길은 하나입니다. 법이 인정하는 해지 사유를 정확히 적고, 집행 가능한 문구로 다듬는 것.
제소전화해 강행 규정이란 무엇인가요?
합의가 법을 이기지 못하는 지점, 그 선을 아는 것이 조서 설계의 출발입니다.
계약은 원칙적으로 당사자가 자유롭게 정합니다. 그런데 임대차에는 예외가 있습니다. 아무리 도장을 찍고 서로 동의했더라도 법이 무효로 돌려세우는 영역이 있습니다. 이것이 강행 규정입니다.
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
여기서 중요한 건 ‘임차인에게 불리한 것’이라는 한정입니다. 임차인에게 더 유리한 약속은 얼마든지 유효합니다. 즉 이 법은 한쪽 방향으로만 작동합니다. 그래서 임대인이 “임차인이 동의했으니 괜찮다”고 생각하는 순간, 제소전화해 강행 규정은 정확히 그 지점에서 조항을 지워 버립니다.
그런데 이 규정이 임대인에게 손해이기만 할까요? 아닙니다. 무효가 될 조항이 섞인 조서는 결국 임대인을 지켜 주지 못합니다. 정작 임차인이 차임을 밀리고 나가지 않는 그 순간, 다툼의 불씨가 된 문구 때문에 집행이 늦어진다면 손해는 고스란히 임대인의 것입니다.
제소전화해 강행 규정 지도 — 어디가 벽인가
상가 임대차에서 화해조항을 설계할 때 반드시 확인하는 여섯 개의 경계선입니다.
계약갱신요구권
임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 최초 계약을 포함해 전체 10년 범위에서 보장됩니다.
권리금 회수기회 보호
임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금 받는 것을 방해할 수 없습니다. 위반하면 손해배상 책임이 따릅니다.
차임 연체와 해지 — 상가는 3기
연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 해지할 수 있습니다. 주택은 2기입니다(민법 제640조). 이 숫자를 임의로 낮추는 조항은 세우기 어렵습니다.
차임 증액 상한 5%
증액 청구는 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 반대로 임차인의 감액청구권을 포기시키는 특약은 효력을 인정받지 못합니다.
민법이 지키는 임차인의 권리
기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고 기간(제635조), 부속물매수청구권(제646조) 등은 임차인에게 불리하게 배제할 수 없도록 민법이 직접 못 박아 두었습니다.
관리비 내역 제공 요청권
2026년 5월 12일 시행된 개정법에 따라, 임차인이 요청하면 임대인은 관리비 내역을 항목별로 제공해야 합니다. “관리비 내역은 묻지 않는다”는 식의 조항은 다툼의 소지가 큽니다.
지금 검토 중인 화해조항, 어디까지가 강행 규정에 걸리는지 헷갈리십니까? 계약서 한 장이면 판단이 달라집니다.
02-591-2334화해조서에서 걸러지는 조항 3가지
임대인이 가장 넣고 싶어 하지만, 법원이 가장 먼저 지우는 조항들입니다.
계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항
“임차인은 계약갱신을 요구하지 아니한다.” 임대인 입장에서는 가장 안심되는 문장입니다. 그러나 갱신요구권은 상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장한 권리이고, 제소전화해 강행 규정의 정면에 놓여 있습니다. 아직 아무 잘못도 하지 않은 임차인의 법정 권리를 미리 담보로 잡는 셈이기 때문입니다.
권리금 회수기회를 미리 포기시키는 조항
“임차인은 권리금을 주장하지 아니한다.” 역시 같은 운명입니다. 권리금 회수기회 보호는 법이 임대인에게 지우는 의무이고, 임차인이 서명했다고 해서 사라지지 않습니다. 다만 임차인이 3기 이상 차임을 연체하거나 무단으로 전대하는 등 법을 어긴 경우라면, 조서에 적어 두지 않았더라도 임대인은 갱신 거절과 권리금 회수기회 거절을 주장할 수 있습니다.
임대인이 직접 집행하는 조항 (단전·단수·잠금장치 교체)
“연체 시 임대인은 단전·단수하고 잠금장치를 교체할 수 있다.” 이 조항이 조서에 남는 일은 없습니다. 화해조서를 어긴 임차인을 내보내는 힘은 임대인 개인이 아니라 국가의 집행 절차에 있습니다. 조서 위반 사항을 특정해 법원에 강제집행을 신청해야 하고, 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 반출됩니다.
함께 자주 걸리는 조항들
세 가지 대표 조항 말고도, 실무에서 반복적으로 문제 되는 문구가 있습니다.
그렇다면 그 자리에 무엇을 넣습니까?
빼기만 하면 조서는 껍데기가 됩니다. 빈자리를 ‘집행 가능한 문구’로 채워야 조서가 살아납니다.
※ 위 문구는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 화해조항은 목적물의 형태(1층 일부·집합건물 호실 등), 점유 상황, 계약 조건, 임차인의 동의 범위에 따라 완전히 다르게 설계되어야 합니다.
같은 상황은 하나도 없습니다. 조항이 달라지면 결과도 달라집니다.
월 임대료가 얼마인지, 목적물이 1층의 일부인지, 임차인이 어디까지 동의했는지에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인만의 무기가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립하지 않습니다.
제소전화해는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 판사 앞에서 확인받는 절차입니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수 없고, 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 그래서 좋은 조서는 언제나 양쪽을 동시에 붙잡습니다.
분쟁이 생기면 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행으로 갈 수 있는 집행권원. 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
보증금 반환과 목적물 인도를 동시이행 관계로 명확히 해 두면, 나갈 때 보증금을 못 받을 걱정이 줄어듭니다. 계약 유지의 안전도 함께 확보됩니다.
그래서 조서 작성의 원칙은 하나입니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다. 강행 규정을 피해 가려는 문구는 결국 그 조서를 약하게 만들 뿐입니다.
제소전화해 절차 — 의뢰인은 1~3단계만
신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다.
제소전화해 비용은 얼마입니까?
임대인·임차인 양쪽이 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 기준입니다. 가장 안정적인 표준 방식입니다.
필요 서류 — 신청서 + 첨부서류 8종
서류보다 중요한 건 신청서에 담기는 화해조항의 설계입니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
조항 한 줄이 6개월을 1년으로 만들 수 있습니다
어떤 문구가 강행 규정에 걸리는지, 그 자리에 무엇을 넣어야 조서가 실제로 집행되는지는 계약 조건과 점유 상황을 봐야 판단할 수 있습니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 2010년부터 15년, 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 부동산 전문변호사가 직접 상담합니다.
02-591-2334
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