제소전화해, 계약서와 무엇이 다를까? 확정판결과 같은 효력·비용·절차 총정리

계약서를 아무리 꼼꼼히 써도, 그 종이로 짐을 빼낼 수는 없습니다

임대차 계약서에는 보통 이렇게 적혀 있습니다. "차임을 3기 이상 연체하면 계약을 해지하고 건물을 인도한다." 문장은 완벽합니다. 그런데 임차인이 그 문장을 지키지 않으면, 그 계약서를 들고 무엇을 할 수 있을까요? 계약서는 강제집행의 근거가 되지 못합니다. 다시 소송을 걸어 판결을 받아야만 집행이 가능합니다.

바로 이 지점에서 제소전화해가 등장합니다. 제소전화해로 만들어진 화해조서는 그 자체가 집행권원입니다. 같은 문장이라도 계약서에 있으면 '약속'에 그치지만, 화해조서에 담기면 '집행되는 약속'이 됩니다.

"그럼 공증을 받으면 되지 않느냐"고 묻는 분도 계십니다. 하지만 건물명도 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 임대차 계약은 보통 1년 이상이므로, 계약을 체결하는 그 시점에는 명도 공증을 할 수 없습니다. 계약서에 도장을 찍는 바로 그날 선택할 수 있는 방법이 제소전화해인 이유입니다.

제소전화해란 무엇입니까?

한자로 쓰면 提訴前和解, 말 그대로 "소를 제기하기 전에 협의하여 화해한다"는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판을 거치지 않고도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.

제소전화해는 소액사건이나 지급명령처럼 대상이 한정된 절차가 아닙니다. 민사상 분쟁의 모든 영역에 적용할 수 있고 대상에 제한이 없습니다. 다만 실무에서 가장 널리 쓰이는 곳이 상가 임대차입니다.

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다

제소전화해 조서를 두고 "임차인 권리를 미리 포기시키는 문서"로 오해하는 분들이 있습니다. 사실은 정반대입니다. 법이 막아 둔 조항은 애초에 들어갈 수 없습니다.

그래서 제소전화해는 양쪽을 함께 지키는 설계여야 힘을 냅니다. 임대인은 약속이 깨졌을 때 즉시 집행할 수 있는 안정을 얻고, 임차인은 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 정리해 보증금을 떼일 걱정을 덜어냅니다. 서로가 얻는 것이 있어야 조서가 살아 움직입니다.

제소전화해가 만들어 내는 5가지 힘

이런 분들에게 제소전화해가 필요합니다

제소전화해 비용은 얼마인가요?

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 각각 변호사를 선임하는 방식이 가장 안정적인 표준이며, 이때 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

제소전화해 절차는 어떻게 진행되나요?

제소전화해 필요서류는 무엇인가요?

기본은 제소전화해 신청서이고, 그 핵심은 결국 화해조항 설계입니다. 어떤 문장을, 어떤 순서로, 어디까지 적법하게 담느냐가 조서의 수명을 결정합니다. 여기에 아래 첨부서류가 붙습니다.

'집행되는 조서'를 쓸 줄 아는가

화해조서는 성립되었다고 끝이 아닙니다. 정작 집행하려 할 때 문구 하나가 애매하면 그 조서는 힘을 쓰지 못합니다. 제소전화해 조서는 처음부터 집행 가능한 문구로 작성되어야 진짜 안전망이 됩니다.