提訴前和解 — 네 글자를 뜯어보면 뜻이 보입니다

어렵게 느껴지는 이름이지만, 한자를 그대로 풀면 오히려 간단합니다. "소(訴)를 제기하기 전(前)에, 화해(和解)한다"는 말입니다. 제소전화해 뜻의 절반은 이 순서 안에 이미 들어 있습니다.

쉽게 말하면 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두는 것입니다. 그렇게 해 두면 나중에 재판을 거치지 않아도, 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다. 임대차뿐 아니라 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓸 수 있지만, 실제로는 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.

계약서에 다 적어 두셨나요? 그런데 왜 불안할까요

"3기 이상 연체하면 즉시 명도한다." 많은 임대차계약서 특약에 이런 문장이 들어 있습니다. 그런데도 마음 한구석이 개운하지 않다면, 이유는 하나입니다. 특약은 당사자끼리의 약속일 뿐, 그 자체로는 사람을 움직이게 하는 힘이 없기 때문입니다.

임차인이 약속을 지키지 않는 순간, 임대인이 손에 쥔 것은 '약속이 적힌 종이'뿐입니다. 그 종이를 강제력 있는 문서로 바꾸려면, 그때부터 명도소송을 시작해야 합니다. 바로 여기가 갈림길입니다.

같은 상황, 같은 임차인, 같은 연체입니다. 다른 것은 단 하나 — 판사 앞에서 확인받아 둔 종이 한 장이 있느냐입니다. 제소전화해 뜻을 '시점의 문제'라고 말씀드리는 이유가 여기에 있습니다.

화해조서를 받아 두면, 계약이 어떻게 달라지나

제소전화해 뜻을 실감하는 순간은 조서를 받는 날이 아니라, 분쟁이 실제로 벌어지는 날입니다. 그날 임대인이 손에 쥔 문서는 '약속이 적힌 계약서'가 아니라, 확정판결과 동일한 효력을 가진 화해조서입니다. 이 절차가 주는 이점은 크게 다섯 가지로 정리됩니다.

제소전화해 뜻을 오해하면 생기는 일

검색해 보면 제소전화해를 '임대인이 임차인을 손쉽게 내보내는 장치'처럼 설명한 글도 보입니다. 실무에서 보면 이 오해가 오히려 절차를 망가뜨리는 가장 큰 원인입니다. 세 가지만 짚겠습니다.

그럼 무엇부터 하면 되나 — 절차는 다섯 단계입니다

제소전화해 뜻을 알았다면, 남은 것은 실행입니다. 의뢰인이 직접 하는 일은 1~3단계뿐이고, 법원과 마주하는 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 화해기일에 의뢰인이 직접 출석할 필요는 없습니다.

기간 — 신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월입니다(빠르면 3개월, 길면 9개월). 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 그래서 계약일이 다가올수록 서두르는 것이 좋습니다.

비용은 얼마나 드나 — 쌍방 변호사 선임 기준

가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인 양측이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하므로, 의뢰인은 법원에 나갈 일이 없습니다.

법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라집니다). 또한 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되므로, 지방 의뢰인이라도 추가 출장비가 붙지 않습니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개되어 있으며, 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

준비할 서류 — 신청서 한 장과 첨부 여덟 가지

기본은 제소전 화해 신청서이고, 그 안의 화해조항 설계가 사실상 전부입니다. 여기에 아래 서류가 첨부됩니다(사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다).

인감을 특히 주의하세요. 위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다(사용인감계 가능, 본인서명사실확인서로 대체 가능). 도면은 목적물이 1층의 일부일 때만 필수이며, 1층 전체나 집합건물의 한 개 호실 전부라면 생략합니다.

특히 지금이 적기인 분들

조서는 '집행되는 문구'로 써야 힘을 발휘합니다

제소전화해 뜻을 알고 조서를 받아 두었는데, 막상 분쟁이 났을 때 집행이 안 되는 경우가 있습니다. 문구가 집행 가능한 형태로 쓰이지 않았기 때문입니다. 그래서 조항 설계는 실제 집행 현장을 아는 사람의 손에서 나와야 합니다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해만 3,600건 이상 직접 성립시켰습니다(부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건 기준으로 약 5년치 규모입니다). 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해집니다. 대한변협 인가 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로서, 실제로 집행이 이루어지는 현장을 알기에 '집행되는 조서'를 설계할 수 있습니다.