결국 남는 건 '조서 한 줄'입니다
계약서에 도장을 찍는 그 평온한 날, 분쟁을 미리 끝내 둘 수 있습니다. 다만 그 힘은 화해조서에 적힌 문장이 실제로 집행될 수 있는 문장일 때만 생깁니다.
동일한 효력
제소전화해는 소송을 걸기 전에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 화해조서로 남겨 두는 절차입니다. 재판이 아닌데도 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
그래서 제소전화해 변호사의 진짜 역할은 서류를 대신 접수해 주는 일이 아닙니다. 몇 년 뒤 분쟁이 터졌을 때 그대로 집행되는 문장을 설계하고, 법이 애초에 막아 둔 조항을 걸러내어 보정 없이 한 번에 성립시키는 일입니다.
조서에 무엇을 어떻게 적었는지가 몇 년 뒤의 결과를 가릅니다. 아래에서 그 기준을 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.
상가 임대차에서 분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 차임이 밀리기 시작하고, 약속한 날에 점포가 비워지지 않고, 원상회복 범위를 두고 말이 엇갈립니다. 그때 임대인 앞에는 두 갈래 길이 놓입니다. 이제 막 시작되는 소송이거나, 이미 끝나 있는 제소전화해이거나.
- 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월~1년
- 변호사 선임료 약 300~500만원
- 그 사이에도 연체는 쌓이고, 목적물은 그대로 점유된 상태
- 판결을 받은 뒤에야 비로소 집행 절차를 준비
- 계약과 동시에 화해조서 완성이 표준
- 쌍방 변호사 선임 70만원부터(VAT 별도)
- 법원비용(인지대·송달료) 통상 15만원 안팎 별도
- 분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행
다른 결말
같은 임차인, 같은 점포, 같은 계약서입니다. 달라지는 것은 단 하나 — 계약하던 그날 제소전화해 변호사와 화해조서를 만들어 두었는지 여부뿐입니다. 돌다리도 두드려 보고 건너는 안전망, 유비무환의 뜻이 여기에 있습니다.
제소전화해(提訴前和解)는 한자 그대로 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다는 뜻입니다. 당사자 일방이 신청하면 법원은 이를 검토하고, 적법한 신청이면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환합니다. 그 자리에서 화해가 성립되면 내용이 화해조서로 작성되고, 이 조서가 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.
쉽게 말하면 이렇습니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판 없이도 판결을 받아 둔 것과 같아진다는 것입니다. 그래서 화해조서는 그 자체로 집행권원이 됩니다. 상가 임대차라면 차임을 3기분 연체했을 때(주택은 2기) 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
직접 성립
제소전화해 전문
직접 수행
강제집행 경험
제소전화해 3,600건은, 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건을 기준으로 보면 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건과 강제집행 240건의 경험이 더해집니다. 조서를 '쓰는 일'과 조서로 '집행하는 일'을 모두 겪어 봐야, 집행 단계에서 막히지 않는 문장이 나옵니다.
화해조항은 '합의문'이 아니라 '집행문서'입니다. 목적물 표시, 인도 시기, 연체 기준, 원상회복 범위가 집행관이 그대로 실행할 수 있을 만큼 특정되어야 힘을 발휘합니다.
명도 800건 · 집행 240건의 기준권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정을 명하거나 성립 자체를 거부합니다.
보정 없이 한 번에 성립임대인·임차인이 각각 변호사를 선임하는 쌍방 선임이 표준입니다. 두 대리인이 출석하므로 의뢰인은 법원에 직접 나갈 필요가 없습니다.
신청서부터 조서 송달까지 대행기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하고, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고, 정확한 견적을 보내드립니다.
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 과정에서 개별 안내해 드립니다.
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 걸러내 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
지정된 화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 절차가 종료됩니다.
기본서류는 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 앞서 말씀드린 화해조항 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류가 붙습니다.
결국 아무도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 절차이고, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립하지 않습니다. 법이 인정하는 조서만이 양쪽의 약속을 실제로 지켜냅니다.
임대인이 얻는 것
차임 3기 연체 등 약속이 깨졌을 때, 별도 소송 없이 곧바로 집행에 들어갈 수 있는 안정성.임차인이 얻는 것
동시이행 조항으로 보증금 반환을 명확히 하고, 계약 기간 동안 영업을 안정적으로 이어갈 안전.임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
차임, 관리비, 해지 사유를 이 기회에 다시 정리해 조서에 명확히 담아 둘 수 있습니다.
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 못 박아 두면, 계약이 끝날 때 돌려받을 근거가 분명해집니다.
차임 인상, 원상회복 범위, 권리금 문제처럼 다툼이 잦은 지점을 미리 문서로 확정해 둘 수 있습니다.
월 임대료는 얼마인지, 목적물이 1층의 일부인지, 임차인이 동의했는지, 관리비·원상회복·권리금 조항을 어떻게 정리할지 — 이 조건들에 따라 화해조항 설계도, 비용도 달라집니다. 인터넷의 일반론으로는 여기까지 답이 나오지 않습니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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