제소전화해조서 강제집행,
소송 없이 명도까지 가능할까
조서를 받아 둔 임대인이 정작 그날이 왔을 때 가장 먼저 묻는 한 문장. “이 종이 한 장으로, 정말 바로 집행이 되나요?”
제소전화해조서 강제집행은 별도의 소송 없이 가능합니다. 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 갖는 집행권원이기 때문입니다. 상가 3기(주택 2기) 차임 연체처럼 조서가 정한 사유가 발생하면, 법원에서 집행문과 송달증명원을 받아 곧바로 부동산인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 조서 안에 집행 가능한 문구가 들어 있어야 합니다.
제소전화해
수행 경험
강제집행 경험
집행 현장을 240건 넘게 겪어 본 사람만이, 처음부터 ‘집행되는 조서’를 씁니다.
제소전화해조서 강제집행이 소송을 건너뛰는 이유
보통의 계약서나 합의서는, 상대가 약속을 어겨도 그 자체로는 아무 힘이 없습니다. 다시 법원에 가서 소송을 걸고, 판결을 받아 내야 비로소 집행이 시작됩니다. 그 사이 임차인은 계속 영업하고, 연체는 계속 쌓입니다.
제소전화해는 이 순서를 통째로 앞당겨 놓습니다. 소송 전에 당사자 일방이 법원에 화해를 신청하면, 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부릅니다. 그 자리에서 합의가 확인되면 법원이 화해조서를 남깁니다. 재판이 아닌데도 확정판결과 동일한 효력을 갖는 문서, 즉 집행권원이 이때 완성됩니다.
판결문을 받으러 가는 6개월~1년의 길이, 제소전화해조서 강제집행에서는 이미 지나가 있는 길입니다. 계약하던 평온한 날에 미리 끝내 두었기 때문입니다.
언제 제소전화해조서 강제집행을 신청할 수 있나
조서가 있다고 아무 때나 집행되는 것은 아닙니다. 조서에 적힌 사유가 실제로 발생했을 때 비로소 문이 열립니다. 임대차에서 가장 흔한 세 가지는 이렇습니다.
차임 연체
상가는 3기, 주택은 2기에 이르는 차임을 연체한 때.
무단 전대
임대인 동의 없이 목적물을 제3자에게 넘겨 사용하게 한 때.
기간 만료 후 미인도
계약이 적법하게 끝났는데도 목적물을 내주지 않는 때.
상가건물임대차보호법이 정한 이 기준을 채워야 즉시 강제집행의 문이 열립니다. “두 달 밀렸으니 바로 빼 달라”가 상가에서 통하지 않는 이유이기도 합니다. 사안별 기준은 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
제소전화해조서 강제집행, 실제로는 이렇게 진행됩니다
조서 위반 사유 발생
차임 연체·무단 전대·기간 만료 후 미인도 등, 화해조항이 해지사유로 특정해 둔 상황이 현실이 됩니다.
집행문 부여 신청
화해조서 정본을 가지고 법원에 집행문 부여를 신청합니다. 이때 조서의 어느 조항을 근거로 하는지 특정하고, 해지 사유를 뒷받침하는 소명자료(내용증명 등)를 첨부하는 것이 실무의 핵심입니다.
송달증명원 발급
집행문과 함께 송달증명원을 받습니다. 제소전화해는 화해기일에 그 자리에서 성립하므로 확정증명원은 나오지 않습니다. 이 둘을 갖추면 ‘집행력 있는 화해조서 정본’이 완성됩니다.
인도집행 신청
부동산 소재지 관할 법원의 집행관 사무소에 부동산인도 집행을 신청하고 비용을 납부합니다.
계고
집행관이 현장에 나가 자진 인도를 촉구하는 고시문을 붙입니다. 이 단계에서 임차인이 스스로 정리하고 나가는 경우도 적지 않습니다.
본 집행
끝내 인도하지 않으면 법원 소속 집행관에 의하여 짐이 강제로 반출되고, 목적물의 점유가 임대인에게 돌아옵니다. 반출된 동산은 절차에 따라 보관·처리됩니다.
지금 가지고 계신 조서에, 그 문구가 들어 있습니까?
같은 “화해조서”라도 조항 한 줄의 표현에 따라 집행문이 바로 나오기도 하고, 발이 묶이기도 합니다. 계약 조건·점유 상황·목적물 형태를 들어야 답이 나옵니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
집행되는 조서와, 그 자리에 멈추는 조서
제소전화해조서 강제집행에서 승부가 갈리는 지점은 집행 단계가 아니라 조서를 쓰던 날입니다. 인도집행을 하려면 조항 안에 “인도하여야 한다”처럼 무엇을, 언제, 어떻게가 특정된 문장이 있어야 합니다. 문장이 두루뭉술하면 집행문 단계에서 걸립니다.
멈추는 조서
- 해지사유가 “성실히 이행한다” 수준으로만 적혀 있다
- 인도 의무의 대상·시점이 특정되지 않았다
- 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항이 섞여 있다
- 보정 절차로 성립이 늦어지거나, 그 조항이 힘을 잃는다
집행되는 조서
- 상가 3기 연체 등 해지사유가 숫자로 특정돼 있다
- “목적물을 인도한다”는 집행 가능한 문구가 살아 있다
- 강행법규 위반 조항은 처음부터 넣지 않는다
- 보증금 반환과 명도가 동시이행으로 정리돼 양쪽이 안전하다
조서가 없을 때 vs 제소전화해조서가 있을 때
화해조서가 없다면
- 첫 걸음
- 명도소송 제기
- 걸리는 시간
- 분쟁이 끝나기까지 평균 6개월~1년
- 변호사 선임료
- 약 300만~500만원
- 그동안
- 연체는 쌓이고, 점유는 그대로
제소전화해조서가 있다면
- 첫 걸음
- 집행문·송달증명원 발급
- 걸리는 시간
- 인도집행 신청부터 본 집행까지 약 3개월
- 미리 든 비용
- 계약 당시 쌍방 70만원부터(VAT 별도)
- 그동안
- 다툴 것이 없다 — 이미 판사 앞에서 합의됐으니
임차인에게도 조서는 방패입니다
제소전화해조서 강제집행이라는 말 때문에 “임대인만을 위한 제도” 아니냐는 오해가 생깁니다. 사실은 그 반대입니다. 신청은 일방이 하더라도, 화해기일에 임차인의 동의가 확인되지 않으면 조서는 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 담길 수도 없습니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 저희는 처음부터 양쪽을 함께 지키는 문장을 씁니다. 임대인은 약속이 깨졌을 때 곧바로 집행할 수 있는 안정을 얻고, 임차인은 보증금 반환과 명도를 동시이행으로 묶어 “나갈 때 보증금은 확실히 받는다”는 안전을 얻습니다.
미리 끝내 두는 데 드는 비용
제소전화해조서 강제집행, 이것만은 짚고 갑니다
제소전화해조서 강제집행, 정말 소송 없이 되나요?
됩니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이므로, 조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 집행문과 송달증명원은 반드시 발급받아야 합니다.
차임이 밀리면 바로 집행할 수 있나요?
차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체에 이르렀을 때 신청할 수 있습니다. 구체적 요건은 조항 설계와 사안에 따라 달라질 수 있어, 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
확정증명원도 받아야 하나요?
아닙니다. 판결과 달리 제소전화해는 화해기일에 그 자리에서 성립하므로 확정증명원이 발급되지 않습니다. 화해조서 정본 + 집행문 + 송달증명원, 이 세 가지를 갖추면 집행에 들어갈 수 있습니다.
임대인이 원하는 조항을 넣어 두면 모두 집행되나요?
아닙니다. 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 조서에 담기지 않으며, 담긴다 해도 힘을 발휘하지 못합니다. 무엇보다 임차인이 동의하지 않으면 조서 자체가 성립하지 않습니다.
조서를 잃어버렸는데 집행이 가능한가요?
계약 초기에 받아 둔 조서를 몇 년 뒤 찾지 못하는 일은 흔합니다. 이 경우 조서를 작성한 법원에서 정본을 다시 발급받는 절차가 있으니, 포기하지 마시고 상황부터 알려 주시기 바랍니다.
집행까지 얼마나 걸리나요?
인도집행 신청부터 본 집행까지 대체로 약 3개월이 소요됩니다. 계고 단계에서 임차인이 스스로 나가면 그보다 빨리 마무리되기도 합니다.
왜 ‘집행 경험’이 조서의 품질을 바꾸는가
조서를 써 본 사람과, 그 조서로 실제 집행 현장까지 가 본 사람은 문장을 다르게 씁니다. 집행관 앞에서 걸리는 문장이 무엇인지 알기 때문입니다.
- 2010년부터 15년, 제소전화해 3,600건+ 직접 성립
- 명도소송 800건+ · 부동산인도 강제집행 240건+ 직접 경험
- 대한변협 인가 부동산 전문변호사 · 민사법 전문변호사, 공인중개사
당신의 조서는, 그날 제 몫을 해낼까요?
임대료 규모, 목적물이 1층 일부인지 전체인지, 임차인의 협조 여부, 지금 연체가 몇 기째인지 — 이 네 가지만 달라져도 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 인터넷의 일반론으로는 결코 답이 나오지 않는 부분입니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334
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