제소전화해 소가는
보증금이 기준이 아닙니다
상가 임대차 제소전화해 소가는 보증금이나 월세 합계가 아니라, 임대차 목적물인 부동산의 공적 가액을 기준으로 산정합니다. 그리고 그렇게 나온 소가로 계산한 인지액 중 화해신청서에 실제로 붙는 것은 5분의 1뿐입니다.
상가 임대인 한 분이 이렇게 물으셨습니다. "보증금이 5억인데, 제소전화해 소가도 5억으로 잡히나요? 그러면 인지대가 어마어마할 텐데요."
아닙니다. 제소전화해 소가는 그렇게 계산하지 않습니다. 그런데 이 오해 하나 때문에 비용이 무서워 제소전화해를 미루다가, 결국 몇 배 비싼 명도소송으로 넘어가는 임대인을 15년 동안 자주 봤습니다.
제소전화해 소가가 무엇이고, 어떻게 계산되며, 왜 소송보다 압도적으로 저렴한지 — 그리고 소가보다 훨씬 중요한 것이 무엇인지까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.
지금 이 글을 읽는 분은, 대개 네 지점 중 하나에 서 있습니다
'소가'라는 단어를 오늘 처음 보셨다면
아래 첫 번째 이야기부터 보십시오. 소가가 무엇인지, 화해조서의 힘과 무슨 관계인지부터 짚습니다.
"법원이 알아서 계산하겠지" 하고 넘기셨다면
가장 비싼 오해 세 가지를 준비했습니다. 이 중 하나만 잘못 알아도 절차가 통째로 밀립니다.
견적을 비교하며 계산기를 두드리고 계신다면
제소전화해 소가 계산 3단계와 인지액 구간표, 송달료까지 실무 흐름 그대로 정리했습니다.
이미 차임이 밀리기 시작했다면
지금은 소가를 계산할 때가 아닙니다. 왜 그런지, 무엇이 먼저인지 네 번째 이야기에서 말씀드립니다.
제소전화해 소가란 무엇입니까?
Q. 소가(訴價)가 정확히 무엇인가요?
소가는 소송목적의 값입니다. 신청인이 그 절차를 통해 얻으려는 경제적 이익을 돈으로 환산한 금액이지요. 제소전화해에서 소가는 딱 하나의 일을 합니다. 법원에 낼 인지대(수수료)를 계산하는 '눈금'입니다.
Q. 소가가 크면 화해조서의 힘도 세지나요?
아닙니다. 여기서 많은 분이 헷갈리십니다. 제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 법원에 화해를 구하는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 화해가 성립하면 화해조서가 작성됩니다. 이 화해조서는 재판이 아니면서도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
중요한 것은 이 효력이 소가의 크기와 아무 상관이 없다는 점입니다. 소가가 3천만원이든 3억원이든, 성립된 화해조서는 똑같이 확정판결과 같은 힘을 갖습니다. 소가는 "얼마를 내느냐"를 정할 뿐, "얼마나 지켜지느냐"는 정하지 않습니다.
제소전화해 소가를 둘러싼, 가장 비싼 오해 세 가지
"보증금 5억이니까 제소전화해 소가도 5억이겠지."
임대차 제소전화해의 핵심 화해조항은 결국 목적물의 인도에 관한 약속입니다. 그래서 소가는 금전이 아니라 부동산 자체의 가액을 기준으로 잡습니다. 보증금·월세·연체 차임은 소가 산정의 출발점이 아닙니다.
"소가가 크면 변호사 선임료도 그만큼 비싸지겠지."
저희 제소전화해 선임료 기준은 소가가 아니라 월 임대료입니다. 월 임대료 1,000만원 미만이면 쌍방 70만원, 1,000만원 이상이면 쌍방 100만원(각 VAT 별도). 목적물 가액이 크게 나와도 선임료는 이 기준 그대로입니다.
"소가만 정확히 맞추면 화해조서는 알아서 강해진다."
소가는 수수료의 눈금일 뿐입니다. 화해조서의 진짜 힘은 '집행 가능한 문구'에서 나옵니다. 소가는 완벽한데 조항이 두루뭉술하면, 정작 분쟁이 터졌을 때 그 조서로 강제집행을 못 합니다.
제소전화해 소가 계산, 실무는 이 3단계로 흘러갑니다
계산기를 두드리고 계신 분을 위해, 법원 실무 흐름 그대로 적어 드립니다. 제소전화해 소가는 목적물 가액 → 소가 → 인지액 순서로 내려갑니다.
목적물 가액을 먼저 구합니다
실거래가가 아니라 공적 가격이 기준입니다. 건물은 시가표준액, 토지는 개별공시지가를 씁니다(「민사소송 등 인지규칙」 제9조). 상가 임대차라면 임대 목적물의 범위(호실 전부인지, 1층의 일부인지, 대지권이 붙는지)에 따라 반영 항목이 달라집니다.
건물 시가표준액 × 1/2 ( + 토지 개별공시지가 × 면적 × 1/2 )목적물 가액에서 소가를 뽑습니다
임대차 제소전화해의 화해조항은 '기간 만료·해지 시 목적물을 인도한다'는 약속이 중심입니다. 물건의 인도를 구하는 경우, 소가는 목적물 가액의 2분의 1로 산정하는 것이 실무의 출발점입니다(「민사소송 등 인지규칙」 제12조 제5호).
소가 = 목적물 가액 × 1/2소가로 인지액을 구한 뒤 — 5분의 1만 냅니다
여기가 제소전화해의 결정적 지점입니다. 소가에 따라 소장 인지액을 산출한 다음, 화해신청서에는 그 5분의 1에 해당하는 인지를 붙입니다(「민사소송 등 인지법」 제7조 제1항). 전자소송으로 접수하면 인지대가 추가로 10% 감액됩니다.
제소전화해 인지액 = 소장 인지액 × 1/5소가별 인지액 산식 (소장 기준)
| 소가 구간 | 소장 인지액 산식 | 제소전화해 |
|---|---|---|
| 1천만원 미만 | 소가 × 0.5% | × 1/5 왼쪽 금액의 5분의 1 |
| 1천만원 ~ 1억원 | 소가 × 0.45% + 5,000원 | |
| 1억원 ~ 10억원 | 소가 × 0.4% + 55,000원 | |
| 10억원 이상 | 소가 × 0.35% + 555,000원 |
같은 소가, 다른 인지대
소가가 똑같아도 소송이냐 화해신청이냐에 따라 이렇게 갈립니다.
송달료도 마찬가지입니다. 제소전화해 신청의 송달료는 1회 송달료 × 당사자 수 × 4회분으로 계산합니다. 소액사건 10회분, 단독사건 15회분과 비교하면 부담이 확연히 작습니다. 그래서 인지대와 송달료를 합한 법원비용은 통상 15만원 안팎입니다.
소가를 키우는 변수는 따로 있습니다
같은 상가라도 토지(대지권)가 목적물에 포함되는지에 따라 목적물 가액이 크게 달라집니다. 도심 상가는 토지 공시지가가 높아 소가가 예상 밖으로 뛰기도 합니다. 반대로 건물만 대상이면 소가가 낮게 잡힙니다. 집합건물 한 호실인지, 1층의 일부인지, 여러 호실을 한 계약으로 묶었는지에 따라서도 결과가 달라집니다.
그리고 소가를 잘못 적으면 어떻게 될까요? 인지대가 모자란 상태로 접수되면, 사건이 재판부에 배정된 뒤 보정명령이 나옵니다. 보정하는 동안 화해기일은 그만큼 뒤로 밀립니다. 서류 한 줄 때문에 몇 주가 사라지는 셈입니다.
내 상가의 제소전화해 소가는 얼마쯤 나올까요?
등기부 형태, 대지권 유무, 임대 범위, 월 임대료 구간에 따라 소가도 인지대도 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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이미 차임이 밀리고 있다면, 소가보다 급한 것이 있습니다
상가건물임대차보호법상 임차인의 차임 연체액이 3기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(주택은 2기). 이때 화해조서를 미리 받아 둔 임대인과 그렇지 않은 임대인의 다음 한 달은 완전히 다릅니다.
| 구분 | 화해조서가 없다면 | 제소전화해를 해 두었다면 |
|---|---|---|
| 다음 절차 | 명도소송을 새로 제기 | 별도 소송 없이 즉시 강제집행 신청 |
| 인지대 | 소가 기준 100% | 이미 1/5만 내고 끝 |
| 변호사 선임료 | 약 300만~500만원 | 쌍방 70만원부터 |
| 걸리는 시간 | 분쟁 종결까지 평균 6개월~1년 | 계약 시점에 이미 끝나 있음 |
제소전화해는 분쟁이 끝나는 절차가 아니라, 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차입니다. 화해조서 자체가 집행권원이 되기 때문입니다. 그래서 임차인의 자발적 이행률도 함께 올라갑니다. 지킬 수밖에 없는 약속이 되니까요.
그렇다면 언제 신청하는 것이 가장 좋을까요?
계약을 체결하는 바로 그 시점입니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임차인의 협조를 가장 자연스럽게 얻을 수 있는 때가 계약을 맺는 평온한 날이지요. 실제로 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준적인 방식입니다. 갱신 시점에 차임·관리비·해지 사유를 다시 정리하며 진행하는 경우도 많습니다.
계약서에 도장 찍기 전이라면, 지금이 가장 좋은 때입니다
신규 계약인지 갱신인지, 임차인 동의를 어떻게 받을지, 목적물이 어떤 형태인지에 따라 화해조항 설계가 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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소가가 아니라, 조항이 조서를 지킵니다
제소전화해를 '임대인만을 위한 제도'로 오해하는 분이 계십니다. 그렇지 않습니다. 제소전화해는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.
임대인이 얻는 것
분쟁이 생겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있는 안정성. 그리고 무엇보다, 애초에 분쟁이 잘 생기지 않는 관계.
임차인이 얻는 것
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 못 박아, 나갈 때 보증금을 제대로 돌려받을 안전장치. 계약 유지 조건도 함께 정리됩니다.
법이 막아 둔 조항은, 처음부터 넣지 않습니다
권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규가 금지한 조항은 화해조서에 넣을 수 없습니다. 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다.
15년, 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 왔습니다. 부산지방법원이 한 해에 처리하는 약 700건을 기준으로 하면 약 5년치 분량입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해집니다. 실제로 집행까지 해 본 사람만이 '집행되는 조서'를 씁니다. 조항이 어떻게 쓰여 있으면 집행관 앞에서 막히는지, 몸으로 아니까요.
제소전화해 절차와, 소가 산정에 꼭 필요한 서류
1. 전화 상담 10~20분
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내해 드립니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 나옵니다.
2. 이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고, 소가까지 반영한 정확한 견적을 보내드립니다.
3. 비용 입금
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다. 의뢰인이 하실 일은 여기까지입니다.
4. 법원 접수 변호사 대행
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5. 화해기일 출석 · 화해조서 송달 변호사 대행
화해기일에 변호사가 출석합니다. 의뢰인은 법원에 나가실 필요가 없습니다. 화해가 성립되고 조서가 송달되면 종료입니다.
신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 갑니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
첨부서류 (소가는 이 서류들에서 나옵니다)
등기부등본·건축물대장·토지대장은 소가를 산정하는 근거 자료이기도 합니다. 이 서류가 있어야 목적물 가액이 나오고, 목적물 가액이 나와야 인지대를 정확히 계산할 수 있습니다. 위임장 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
제소전화해 비용, 한 장으로 정리하면
기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 방식으로, 가장 안정적인 표준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 변호사 선임료 월 임대료 1,000만원 미만 · 쌍방 |
70만원 일방 35만원 × 2명 (VAT 별도) |
| 변호사 선임료 월 임대료 1,000만원 이상 · 쌍방 |
100만원 일방 50만원 × 2명 (VAT 별도) |
| 법원비용 인지대 + 송달료 |
통상 15만원 안팎 소가·목적물 가액에 따라 달라짐 |
다시 한번 강조합니다. 선임료는 소가가 아니라 월 임대료로 정해집니다. 소가에 따라 움직이는 것은 법원에 내는 인지대뿐이고, 그마저도 소장 인지액의 5분의 1입니다. 지방에 있는 부동산이라도 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행합니다. 추가 출장비는 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
지금 계약서를 펼쳐 두고 계신가요?
임대차 조건, 목적물 형태, 임차인의 동의 여부, 대지권 유무 — 이 네 가지만 알려 주셔도 화해조항의 방향과 소가의 대략적 윤곽이 잡힙니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (2호선 교대역 도보 2분) · 법도 종합법률사무소 대표변호사 엄정숙
제소전화해 소가, 이런 질문을 많이 하십니다
Q. 제소전화해 소가는 보증금으로 정하나요?
아닙니다. 임대차 목적물인 부동산의 공적 가액(건물 시가표준액·토지 개별공시지가)이 기준입니다. 보증금과 월세는 소가 산정의 출발점이 아닙니다.
Q. 제소전화해 인지대는 소송과 같나요?
다릅니다. 화해신청서에는 소장 인지액의 5분의 1만 붙입니다(「민사소송 등 인지법」 제7조 제1항). 송달료도 소송보다 훨씬 적은 4회분으로 계산합니다.
Q. 소가가 크면 변호사 선임료도 올라가나요?
저희 기준으로는 아닙니다. 월 임대료 1,000만원 미만이면 쌍방 70만원, 1,000만원 이상이면 쌍방 100만원(각 VAT 별도)입니다.
Q. 소가를 잘못 적으면 어떻게 되나요?
인지대가 부족하면 사건이 재판부에 배정된 뒤 보정명령이 나오고, 그만큼 화해기일이 뒤로 밀립니다. 처음부터 정확히 산정하는 것이 결국 가장 빠른 길입니다.
Q. 지방 상가인데 비용이 더 드나요?
아닙니다. 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행합니다. 추가 출장비는 없습니다.
Q. 제소전화해는 임대차에만 쓸 수 있나요?
민사상 분쟁이라면 대상에 제한이 없습니다. 다만 실제로는 임대차 분야에서 가장 널리 활용되고 있습니다.
마지막으로 한 가지만 여쭙겠습니다
지금 계신 자리에서, 임차인이 3기분 차임을 밀렸다고 가정해 보십시오. 내일 아침 무엇부터 하시겠습니까?
화해조서가 있다면 답은 간단합니다. 강제집행을 신청하면 됩니다. 없다면 소장부터 써야 하고, 그 길은 평균 6개월에서 1년입니다. 제소전화해 소가를 계산하는 일은 그 갈림길의 입구에 서서, 통행료가 얼마인지 확인하는 일에 지나지 않습니다. 정작 중요한 것은 어느 길로 들어서느냐입니다.
제소전화해 소가, 전화 한 통이면 정리됩니다
제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 변호사가 상담해 드립니다. 계약 조건과 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 상황을 말씀해 주시면 정확히 안내해 드리겠습니다.
02-591-2334
무료 전화상담 · 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무)
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