제소전화해 화해조서는 재판이 아니어도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉, 그 자체가 강제집행을 할 수 있는 ‘집행권원’입니다. 그런데 막상 임차인이 차임을 연체하거나 무단으로 전대했을 때 “조서가 있는데 왜 바로 못 내보내느냐”며 당황하시는 분이 많습니다. 답은 간단합니다. 집행권원이 있다는 것과, 오늘 당장 집행이 되는 것은 다릅니다. 그 사이를 잇는 절차가 바로 제소전화해 집행문 부여 신청입니다.

위반 발생부터 집행까지, 3단계 흐름

여기서 제소전화해가 명도소송과 결정적으로 다른 지점이 드러납니다. 명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월~1년이 걸리고 변호사 선임료도 통상 300~500만원이 듭니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차라, 위반이 생기면 새로 소송을 거는 대신 곧장 제소전화해 집행문 부여 신청으로 넘어갈 수 있습니다.

집행문은 언제 신청할 수 있나요?

집행문은 ‘서랍에서 꺼낸다고’ 나오는 것이 아니라, 조서에 적힌 약속을 임차인이 실제로 어겼을 때 그 사유를 근거로 신청합니다. 상가건물 임대차에서 즉시 집행으로 이어지는 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

같은 ‘화해조서’라도 결과가 다른 이유

오해하기 쉬운 부분이 있습니다. 제소전화해 집행문 부여 신청에서 막히는 분들은 대부분 절차를 몰라서가 아니라, 처음 만든 화해조항 자체가 ‘집행되는 문구’가 아니었기 때문입니다. 같은 조서처럼 보여도 한쪽은 며칠 만에 집행문이 나오고, 한쪽은 보정과 거절을 반복합니다.

놓치기 쉬운 실무 포인트

왜 ‘집행되는 조서’ 설계가 먼저인가

2010년부터 15년간 제소전화해만 3,600건 넘게 직접 성립시켜 왔습니다. 이는 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 가까운 규모입니다. 여기에 명도소송 800건, 부동산인도 강제집행 240건의 경험이 더해집니다. 집행 현장을 직접 겪어 본 부동산 전문변호사가 화해조항을 짜기 때문에, 막연한 ‘합의문’이 아니라 위반 시 그대로 집행문이 부여되는 문구로 조서를 설계합니다.

실제 인도집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명원 발급까지 도와드립니다(비용 별도). 분쟁이 닥쳤을 때 “이제 어디서부터 해야 하나” 헤매지 않도록, 조서를 만드는 순간부터 ‘끝까지 집행되는 그림’으로 준비해 드립니다.