제소전화해 무효확인소송으로
되돌릴 수 있을까요?"
임대차 현장에서 가장 늦게, 그리고 가장 다급하게 들어오는 질문입니다. 돌려 말하지 않고 답부터 드리겠습니다.
제소전화해 무효확인소송이라는 이름으로 통상의 소를 걸어, 이미 성립한 화해조서를 없애는 길은 원칙적으로 열려 있지 않습니다.
제소전화해가 성립하면 법원은 화해조서를 작성합니다. 이 조서는 재판을 거친 것이 아닌데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 법원은 오래전부터 "조서의 내용이 강행법규에 어긋난다 하더라도, 준재심 절차로 취소되지 않는 한 무효라고 주장할 수 없다"는 태도를 지켜 왔습니다.
남아 있는 문은 사실상 하나, 그것도 아주 좁습니다. 아래에서 그 문이 무엇이고 언제 열리는지, 그리고 애초에 그 문 앞에 서지 않는 방법이 무엇인지 차례로 짚어 드리겠습니다.
제소전화해(提訴前和解)는 글자 그대로 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다는 뜻입니다. 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되고, 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부릅니다. 그 자리에서 화해가 성립하면 화해조서가 만들어집니다.
미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것 ― 여기까지는 부드럽게 들립니다. 문제는 그 결과물의 무게입니다.
화해조서는 집행권원이 됩니다. 분쟁이 생기면 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
(상가는 차임 3기, 주택은 2기 연체 시 신청 가능)
여기서 많은 분들이 놓치는 지점이 있습니다. "확정판결과 같다"는 말은 곧 "확정판결처럼 되돌리기 어렵다"는 뜻이기도 합니다. 확정판결을 통상의 소송으로 다시 뒤집을 수 없듯, 화해조서도 통상의 소송으로 뒤집을 수 없습니다. 제소전화해 무효확인소송이 대개 입구에서 막히는 이유입니다.
제소전화해는 '가벼운 합의서'가 아닙니다.
판사 앞에서 한 번 확인받는 순간, 판결문과 같은 무게로 남습니다.
아닙니다. 조항이 위법하다는 사실만으로 조서가 저절로 사라지지는 않습니다.
예를 들어 상가건물임대차보호법이 보장하는 계약갱신요구권을 포기한다거나 권리금 회수 기회를 포기한다는 조항은 법이 막아 둔 내용입니다. 그런데 그런 조항이 담긴 채로 화해가 성립해 버리면, 법원은 "조서 내용이 강행법규에 위반되더라도 준재심으로 취소되지 않는 한 무효라고 주장할 수 없다"고 판단해 왔습니다. 실제로 성립 이후에 "그 조항은 현행법 위반이니 무효"라고 다투었다가 받아들여지지 않은 사례가 있습니다.
그래서 제소전화해 무효확인소송이라는 접근은, 시작하기도 전에 벽을 만나는 경우가 많습니다.
하나 있습니다. 준재심입니다. 다만 문은 좁습니다.
화해조서에 재심사유에 해당하는 흠이 있을 때에만, 준재심의 소로 조서 자체를 취소해 달라고 다툴 수 있습니다. 실무에서 가장 자주 문제되는 것은 대리권의 흠입니다. 위임장이 위조되었거나, 권한 없는 사람이 당사자를 대리해 화해기일에 나간 경우 등이 여기에 해당할 수 있습니다.
반면 "그때는 법을 몰랐다", "불리한 줄 알았지만 그 자리를 얻고 싶어 어쩔 수 없었다" 같은 사정은 재심사유로 인정되기 어렵습니다. 결국 제소전화해 무효확인소송을 떠올리는 대부분의 상황에서, 이 문은 열리지 않습니다.
시간의 벽도 함께 있습니다.
원칙적으로 재심사유를 안 날부터 30일, 그리고 조서가 확정된 뒤 5년이라는 기간이 따라붙습니다. 다만 대리권의 흠을 이유로 하는 경우에는 이 기간 제한이 적용되지 않습니다.
기산점을 언제로 볼지는 사안마다 갈립니다. 달력을 혼자 세어 보고 안심하거나 지레 포기하기보다는, 조서 문언과 날짜를 앞에 두고 전화로 상황을 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
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조서를 없애는 것과, 조서에 따른 집행을 막는 것은 다른 문제입니다.
화해조서가 성립한 뒤에 새로 생긴 사정 ― 이를테면 연체된 차임을 모두 변제했다거나, 당사자가 다시 합의해 조서의 전제가 달라졌다는 사정 ― 이 있다면, 조서 자체가 아니라 집행력을 다투는 방법을 검토할 수 있습니다.
반대로 조서를 만들 당시부터 이미 있던 사정을 뒤늦게 꺼내는 것은 원칙적으로 통하지 않습니다. 어느 카드가 유효한지는 조서에 적힌 문언과 사건의 시점에 따라 완전히 달라집니다. 사안별 검토 없이 일반론으로 판단하면 시간만 잃습니다.
제소전화해 신청 시 신청인·피신청인 위임장에 인감이 필수이고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 하며, 인감이 완전히 일치해야 하는 데에는 이유가 있습니다. 대리권의 흠은 훗날 조서를 흔들 수 있는 사실상 유일한 통로이기 때문입니다. 서류를 느슨하게 처리한 조서는, 몇 년 뒤 가장 필요한 순간에 발목을 잡습니다.
제소전화해를 둘러싼 모든 이야기는 결국 '성립'이라는 한 점을 기준으로 나뉩니다. 그 점의 왼쪽에서는 거의 모든 것을 고칠 수 있고, 오른쪽에서는 거의 아무것도 고칠 수 없습니다.
고칠 수 있는 시간
- 강행법규에 어긋나는 조항을 처음부터 넣지 않음
- 임대인은 즉시 강제집행의 안정, 임차인은 보증금 반환의 안전 ― 동시이행 조항으로 균형
- 법원 기준에 맞춰 작성해 보정 없이 한 번에 성립
- 임차인이 내용을 확인하고 동의해야만 진행
확정판결과 같은 무게
- 제소전화해 무효확인소송은 원칙적으로 받아들여지지 않음
- 강행법규 위반 조항이 있어도 그것만으로 무효가 아님
- 남는 길은 준재심뿐 ― 재심사유가 있을 때만
- 30일·5년의 기간 제한까지 따라붙음
제소전화해 무효확인소송을 검색하고 계시다면, 이미 오른쪽에 서 계신 것입니다. 그리고 오른쪽에서 할 수 있는 일은 왼쪽에서 할 수 있었던 일보다 훨씬 적습니다. 그렇다면 질문을 바꿔야 합니다. "어떻게 되돌릴까"가 아니라 "무엇을 지킬 수 있는가"로.
제소전화해를 임대인만을 위한 제도로 오해하는 분이 많습니다. 사실은 그 반대에 가깝습니다. 임차인이 동의하지 않으면 제소전화해는 성립하지 않습니다. 임차인이 알지 못하는 내용이 조서에 몰래 들어갈 수도 없습니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 확인하는 절차가 제소전화해입니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다.
법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다.
- 강행법규 위반 조항은 처음부터 차단합니다. 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 넣지 않습니다. 재판부 배정 후 보정명령이 나오거나 성립이 거부되면 시간만 흘러가고, 무엇보다 그런 조항은 의뢰인을 지켜주지 못합니다.
- 동시이행 조항으로 균형을 잡습니다. 임대인은 분쟁 시 별도의 소송 없이 즉시 강제집행할 수 있는 안정을, 임차인은 명도와 보증금 반환을 맞물리게 하는 안전을 함께 얻습니다.
- '집행되는 문구'로 씁니다. 240건이 넘는 부동산 인도 강제집행을 직접 겪어 보면, 종이 위에서는 멀쩡한데 집행 단계에서 힘을 잃는 문장이 무엇인지 보입니다. 화해조서는 집행 가능한 문구로 적혀야 비로소 제 값을 합니다.
- 보정을 최소화합니다. 15년·3,600건 넘는 성립 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 한 번에 성립되도록 설계합니다.
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계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용은 전부 달라집니다. 지금 상황이 되돌릴 수 있는 사안인지, 아니면 새로 설계해야 하는 사안인지 ― 전화 한 통이면 방향이 잡힙니다.
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이미 성립한 조서를 뒤늦게 다투는 일은 어렵고, 대개 얻는 것도 적습니다. 반면 처음부터 제대로 만드는 값은 생각보다 크지 않습니다.
| 구분 | 변호사 선임료 (VAT 별도) |
|---|---|
| 월 임대료 1,000만원 미만 | 70만원 당사자 일방 35만원 × 2명 |
| 월 임대료 1,000만원 이상 | 100만원 당사자 일방 50만원 × 2명 |
| 법원비용 (인지대·송달료) | 통상 15만원 안팎 별도 · 사안에 따라 달라짐 |
※ 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임 기준입니다. 가장 안정적인 표준 방식이며, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하실 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일 비용으로 진행합니다.
명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료만 300~500만원가량 듭니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 돌다리도 두드려 보고 건너는 쪽이, 결국 덜 걷습니다.
약 10~20분. 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내드립니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
임대차계약서, 등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 걸러 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 절차가 끝납니다.
※ 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월로 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 필요 서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 위임장(신청인·피신청인, 인감 필수), 관할합의서 등이며 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
제소전화해 무효확인소송을 알아보게 되는 상황은 대부분 이미 늦은 시점입니다. 반대로 지금 계약을 앞두고 계신다면, 혹은 갱신 시점에 조건을 다시 정리하려 하신다면 ― 지금이 가장 좋은 때입니다. 계약 체결 시점은 임차인의 협조를 얻기에 가장 좋은 타이밍이고, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
보증금 반환이 걱정되는 임차인 역시 마찬가지입니다. 동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 맞물려 두면, 임차인에게도 조서는 방패가 됩니다. 제소전화해는 한쪽을 이기게 하는 제도가 아니라, 양쪽 모두가 약속을 지키게 하는 제도입니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 02-591-2334 ― 무료 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
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