도장을 찍는 그 순간이,
분쟁을 미리 끝낼 수 있는 유일한 시간입니다
계약서는 두 사람의 약속을 적은 종이입니다. 임대차계약 제소전화해는 그 약속을 법관 앞에서 확인받아, 확정판결과 같은 힘을 가진 문서로 바꿔 둡니다.
한 줄 결론
임대차계약 제소전화해는 상가 등 임대차계약에서 합의한 내용을 소송 전에 법관 앞에서 확인받아 화해조서로 남겨 두는 절차입니다. 이 조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가져, 분쟁이 생기면 별도 소송 없이 즉시 강제집행이 가능합니다. 임차인이 동의해야만 성립하는 제도이며, 임차인도 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻습니다.
계약서 한 장만 남겨 두었을 때 벌어지는 일
임대차계약을 마치고 나면 임대인의 손에는 보통 계약서 한 장이 남습니다. 문제는 그 종이가 '약속'까지만 담을 뿐, '집행'까지는 담지 못한다는 점입니다.
계약서만 있는 경우
- 차임이 밀리거나 계약이 끝나도 나가지 않으면, 결국 명도소송부터 시작해야 합니다.
- 분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월에서 1년이 걸립니다.
- 변호사 선임료만 약 300만~500만원이 듭니다.
- 그 사이 임대료 수입은 멈추고, 새 임차인도 들일 수 없습니다.
임대차계약 제소전화해를 마친 경우
- 화해조서가 곧 집행권원이 됩니다. 다시 재판을 받을 필요가 없습니다.
- 상가는 차임 3기 연체(주택은 2기) 시 즉시 강제집행 신청이 가능합니다.
- 임차인에게는 의무를 지키게 하는 이행 압박 효과가 생깁니다.
- 임차인 역시 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 조서로 확보합니다.
왜 하필 '계약하는 날'일까 — 협조를 얻을 수 있는 시간의 문제
임대차계약 제소전화해는 임대인 혼자 만들 수 없습니다. 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않기 때문입니다. 그래서 이 제도의 성패는 '언제 이야기를 꺼내느냐'에서 사실상 갈립니다.
임대인과 임차인의 이해가 가장 잘 맞아떨어지는 순간은 계약을 맺는 바로 그날입니다. 서로 새로 시작하는 자리인 데다, 임차인도 보증금과 영업의 안전을 확보하고 싶어 하기 때문입니다. 그래서 실무에서는 임대차계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 방식을 표준으로 봅니다. 갱신 시점에 차임과 관리비, 해지 사유를 다시 정리하며 진행하는 것도 좋은 선택입니다.
당신의 계약은 지금 어느 단계에 있습니까?
신규 계약인지 갱신인지, 목적물이 건물 전체인지 한 층의 일부인지, 임차인의 협조를 어떤 조건으로 얻을 수 있는지에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
임대차계약 제소전화해, 자주 나오는 질문
임대차계약 제소전화해는 임대인에게만 유리한 제도인가요?
아닙니다. 임대인과 임차인이 서로 한 약속을 법이 정한 방식대로 지키자는 취지의 제도입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 한쪽에만 유리하게 기울어진 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
임차인인데 계약하면서 제소전화해를 요구받았습니다. 응해도 될까요?
조서의 내용을 확인하는 것이 먼저입니다. 권리금 회수 기회 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법이 강행규정으로 막아 둔 조항은 애초에 넣을 수 없습니다. 반대로 임차인은 동시이행 조항을 통해 명도와 보증금 반환을 하나로 묶어 둘 수 있어, 오히려 보증금을 지키는 장치가 됩니다.
임대차계약서 특약이나 공증으로 대신할 수는 없나요?
특약은 두 사람 사이의 약속에 머물러, 분쟁이 생기면 결국 소송으로 확인받아야 합니다. 건물 인도에 관한 공증은 기간 만료 6개월 이내에만 가능해, 임대차계약을 맺는 시점에는 이용할 수 없습니다. 임대차계약 초기부터 대비하려면 제소전화해가 사실상 유일한 방법입니다.
주택 임대차계약에서도 가능한가요?
제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 적용할 수 있어 대상에 제한이 없습니다. 다만 실무에서 가장 널리 쓰이는 곳은 상가 임대차이며, 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체가 기준입니다.
양쪽을 함께 떠받쳐야 무너지지 않습니다
그래서 임대차계약 제소전화해의 실력은 화려한 문장이 아니라 법원이 그대로 받아들이는 조항을 처음부터 설계하는 데서 드러납니다. 법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 만들지 않습니다.
진행은 이렇게 됩니다 — 의뢰인이 직접 하는 일은 3단계까지
화해기일에 법원까지 나가야 하는지 걱정하실 필요가 없습니다. 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임 방식으로 진행하면, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
- 1전화 상담약 10~20분 동안 사안의 개요를 듣고 필요한 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.
- 2이메일로 자료 전달임대차계약서와 등기부등본 등을 검토해 화해조서의 구조를 설계하고, 정확한 견적을 보내드립니다.
- 3비용 입금입금이 확인되면 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내해 드립니다.
- 4법원 접수 (변호사 대행)신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규에 어긋나는 조항을 미리 걸러내, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
- 5법원 절차 진행 (변호사 대행)화해기일에 변호사가 출석하고, 화해가 성립되면 화해조서를 송달받는 것으로 마무리됩니다.
임대차계약 제소전화해 비용은 이렇게 정해집니다
기준은 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 방식입니다. 아래는 변호사 선임료이며 부가세는 별도입니다.
같은 상가라도 월 임대료·점유 형태·임차인의 동의 조건에 따라 화해조항의 무게가 달라집니다. 지금 계약을 앞두고 계신다면, 조서에 무엇을 담을 수 있고 무엇을 담을 수 없는지부터 확인해 보십시오. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
02-591-2334계약할 때 함께 챙겨 두면 좋은 서류
임대차계약 제소전화해의 핵심은 신청서, 그중에서도 화해조항 설계입니다. 여기에 다음 서류가 첨부됩니다. 계약 자리에서 인감 관련 서류까지 함께 정리해 두면 절차가 훨씬 매끄럽습니다.
- 임대차계약서 또는 약정서 사본
- 부동산 등기부등본
- 일반건축물대장
- 토지대장
- 위임장 (신청인용, 인감 필수)
- 위임장 (피신청인용, 인감 필수)
- 관할 합의서
- 도면 (1층의 일부인 경우만 필수)
지금 이 글을 눈여겨보셔야 할 분
제소전화해는 소송이 아니라 소송을 미리 끝내 두는 일입니다. 소송은 분쟁이 끝나는 데 6개월에서 1년이 걸리지만, 임대차계약 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝나 있습니다.
15년 동안 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시켰고, 명도소송 800건과 부동산인도 강제집행 240건의 경험으로 실제로 집행되는 조서를 설계합니다. 지금 계약서를 앞에 두고 계신다면, 그 종이가 힘을 갖도록 만드는 방법을 먼저 들어보십시오.
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