상가 임대차 제소전화해, 계약서·공증으로는 안 되는 3가지 — 화해조서 3,600건이 증명한 차이

한자 다섯 글자에 답이 있습니다

提訴前和解 — 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다

상가 임대차 제소전화해를 어렵게 느끼시는 분이 많습니다. 그런데 이름을 풀어 보면 뜻은 아주 단순합니다. 소송을 걸기 전에, 미리 합의해서 끝내 둔다는 것입니다. 여기에 한 가지가 더해집니다. 그 합의를 판사 앞에서 확인받아 둔다는 점입니다.

미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받으면, 정식 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 똑같은 힘이 생깁니다. 제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓸 수 있고 대상에 제한도 없지만, 현실에서 가장 널리 쓰이는 무대가 바로 상가 임대차입니다. 임대인과 임차인이 몇 년을 함께 가야 하는 관계이고, 그 사이에 차임·관리비·원상회복·명도처럼 다툼이 생길 수 있는 지점이 촘촘하게 놓여 있기 때문입니다.

화해조서 한 장에는 무엇이 담기는가

제도의 이름이 아니라, 조서의 내용이 전부입니다

상가 임대차 제소전화해에서 승부는 신청서에 어떤 화해조항을 설계해 넣느냐에서 갈립니다. 같은 제도를 이용해도 어떤 조서는 필요한 순간 그대로 집행되고, 어떤 조서는 종이 한 장으로 끝납니다. 실제 조서를 이루는 다섯 가지 구성요소를 보시면 이해가 빠릅니다.

집행 현장을 직접 겪어 본 경험이 조서 문구에 그대로 반영됩니다. 어떤 표현이 실제로 집행되고 어떤 표현이 발목을 잡는지는, 집행을 해 본 사람만 알 수 있는 영역입니다.

계약서·공증으로는 안 되는 3가지

이미 가지고 있는 서류와 무엇이 다른지부터 정리합니다

많은 임대인이 “계약서에 다 써 놨는데 굳이 필요할까” 하고 묻습니다. 답부터 말씀드리면, 계약서는 약속의 증거이고 화해조서는 약속의 집행권원입니다. 둘은 하는 일이 다릅니다.

같은 6개월인데, 전혀 다른 6개월

시간이 흘러가는 자리가 어디냐의 문제입니다

상가 임대차 제소전화해도 시간이 걸립니다. 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월, 빠르면 3개월, 사안이 복잡하거나 법원 일정이 밀리면 9개월까지도 봅니다. 이 숫자만 보면 “그것도 오래 걸리네” 싶습니다. 그런데 두 갈래 길을 나란히 놓고 보면 이야기가 달라집니다.

상가 임대차 제소전화해는 임대인만 유리한 제도인가요?

가장 많이 오해받는 질문에 대한 답

아닙니다. 신청은 일방이 하지만, 화해는 양쪽이 합니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 판사 앞에서 양 당사자가 함께 확인하는 절차이기 때문입니다.

더 중요한 이유가 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하지 않는 조항을 억지로 넣으면 성립 단계에서 걸러지고, 설령 통과되더라도 나중에 다툼의 씨앗이 됩니다. 그래서 저희는 양쪽의 약속을 함께 지켜내는 균형 잡힌 조서를 원칙으로 삼습니다.

그래서 무엇이 남습니까

상가 임대차 제소전화해가 실제로 만들어 내는 다섯 가지

비용은 얼마나 듭니까

기준은 쌍방 변호사 선임 — 가장 안정적인 표준 방식입니다

임대인과 임차인이 각각 변호사를 선임하는 방식입니다. 이렇게 하면 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 아래 금액은 쌍방 합산 기준입니다.

진행은 이렇게 이뤄집니다

의뢰인이 직접 하시는 일은 1~3단계까지입니다

준비할 서류는 무엇인가요

기본은 신청서, 여기에 첨부서류 8종이 붙습니다

지금 확인해 보셔야 할 것

여기까지 읽으셨다면 아마 이런 질문이 떠오르셨을 겁니다. 우리 계약서의 그 조항, 화해조서에 그대로 넣을 수 있을까? 임차인에게 어떻게 설명해야 동의를 얻을 수 있을까? 이미 계약이 한참 진행 중인데 지금이라도 늦지 않았을까?

이 질문들의 답은 사람마다 다릅니다. 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항의 설계도 비용도 달라지기 때문입니다. 일반적인 설명만으로는 본인 사안의 답을 얻기 어렵습니다. 그래서 전화 한 통이 필요합니다.