상가 제소전화해,
임차인 입장에서 먼저 확인할 것
계약서에 도장을 찍는 자리에서 임대인이 말합니다. “제소전화해도 같이 진행하시죠.” 낯선 단어 앞에서 잠시 멈춰 서게 됩니다. 그런데 상가 제소전화해 임차인 입장에서 가장 먼저 알아야 할 사실은 의외로 단순합니다. 임차인이 동의하지 않으면 이 절차는 성립되지 않습니다.
상가 제소전화해는 임차인이 일방적으로 당하는 절차가 아닙니다. 판사 앞에서 양측이 함께 확인해야 성립하고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없으며, 법이 막아 둔 조항은 애초에 들어가지 않습니다.
제소전화해가 정확히 무엇인지부터
낯선 이름 때문에 겁먹을 필요는 없습니다. 구조는 생각보다 명료합니다.
제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 법원에 화해를 청구하는 절차입니다. 적법한 신청이 들어오면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 함께 소환합니다. 그 자리에서 합의가 이뤄지면 내용이 화해조서로 작성되고, 이 조서는 재판을 거치지 않았어도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.
한자로는 提訴前和解. 말 그대로 “소를 제기하기 전에 미리 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 쉽게 말하면 서로 약속한 내용을 판사 앞에서 한 번 확인받아 두는 일입니다. 민사상 분쟁이라면 대상에 제한이 없지만, 현실에서는 상가 임대차에서 가장 널리 쓰입니다.
그렇다면 임차인에게 불리한 제도인가요?
상가 제소전화해 임차인 입장에서 가장 많이 나오는 질문입니다. 답은 세 갈래로 나뉩니다.
동의가 요건입니다
신청은 한쪽이 해도, 성립은 양쪽이 합니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립되지 않습니다.
모르는 내용은 못 들어갑니다
조서에 담길 문구는 화해기일 전에 양측이 확인합니다. 임차인이 알지 못하는 조항이 몰래 들어갈 수 없습니다.
법이 한 번 더 걸러 줍니다
강행법규에 어긋나는 조항은 법원이 보정을 요구하거나 성립을 받아 주지 않습니다.
넣고 싶어도 넣을 수 없는 조항이 있습니다
상가건물임대차보호법이 임차인을 위해 미리 세워 둔 울타리입니다.
화해조서에 담을 수 없는 대표적인 예
무리하게 밀어 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 결국 임대인도 시간을 잃습니다. 그래서 상가 제소전화해는 애초에 법이 허용하는 문구로만 설계하는 것이 정석입니다.
임차인이 이 절차에서 얻는 것
한쪽만 이기는 조서는 존재할 수 없습니다. 양쪽이 각각 무엇을 가져가는지 보십시오.
임대인이 얻는 것
약속이 깨졌을 때 별도 소송 없이 곧바로 집행 절차로 갈 수 있는 안정. 상가는 차임을 3기 연체했을 때가 기준입니다.
임차인이 얻는 것
보증금 반환과 명도를 동시이행 관계로 묶어 두는 안전. 원상회복 범위·차임 조건도 미리 명문화해 다툼의 씨앗을 줄입니다.
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
내 계약서에는 어떤 조항이 들어가게 될까요?
보증금 규모, 점유 형태, 관리비 구조, 원상회복 범위에 따라 화해조항 설계는 전혀 달라집니다. 상가 제소전화해 임차인 입장에서는 “성립 전에” 이 부분을 확인해 두는 것이 전부입니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무) · 상담료는 없습니다.
‘집행되는 조서’를 만들어 온 시간
문구 하나가 조서 전체의 힘을 좌우합니다. 그 감각은 사건 수에서 나옵니다.
제소전화해 전문
제소전화해
강제집행 경험
숫자 자체보다 중요한 건 그 안에 쌓인 기준입니다. 집행 단계까지 직접 겪어 보면, 어떤 문구가 실제로 작동하고 어떤 문구가 종이에 그치는지가 보입니다. 임차인 쪽에서도 마찬가지입니다. “보증금은 돌려받는다”는 막연한 문장과, 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 특정한 문장은 나중에 전혀 다른 결과를 만듭니다.
화해기일 전, 임차인이 확인할 5가지
조서가 성립되면 확정판결과 같은 힘을 갖습니다. 확인은 ‘그 전에’ 끝나야 합니다.
해지 사유가 상가 기준으로 적혀 있는가
차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체가 기준입니다. 내 계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다면 그 기준대로 적혀 있어야 합니다.
보증금 반환과 명도가 함께 묶여 있는가
임차인 입장에서 가장 중요한 대목입니다. 명도 의무만 적혀 있고 보증금 반환이 빠져 있다면, 동시이행 조항으로 두 의무를 나란히 놓아 달라고 요청할 수 있습니다.
원상회복의 범위가 특정되어 있는가
“원상으로 회복한다”는 한 줄은 나중에 해석 다툼을 부릅니다. 인테리어 중 어디까지인지, 기존 시설물의 기준 시점은 언제인지 미리 적어 두는 편이 양쪽 모두에게 안전합니다.
포기 문구가 섞여 있지 않은가
권리금이나 계약갱신요구권을 내려놓는 취지의 문장이 보인다면 그대로 두어서는 안 됩니다. 법이 막아 둔 영역이므로 설계 단계에서 걸러 내는 것이 원칙입니다.
당사자와 목적물 표시가 계약서와 일치하는가
상호·법인 표기, 호실 번호, 면적 표시가 임대차계약서 및 등기부와 어긋나면 나중에 집행 단계에서 문제가 생길 수 있습니다. 1층의 일부를 쓰는 점포라면 도면이 필요합니다.
비용은 얼마나 드나요?
가장 안정적인 표준 방식인 ‘쌍방 변호사 선임’ 기준입니다. 임대인·임차인이 각각 변호사를 선임합니다.
| 월 임대료 기준 | 변호사 선임료 (쌍방) |
|---|---|
| 1,000만원 미만 | 70만원당사자 일방 35만원 × 2명 |
| 1,000만원 이상 | 100만원당사자 일방 50만원 × 2명 |
참고로, 분쟁이 실제 소송으로 번지면 명도소송은 마무리까지 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료도 대략 300만원에서 500만원 선입니다. 상가 제소전화해는 그 다툼이 시작되기도 전에 미리 정리해 두는 절차라는 점에서 성격이 다릅니다.
진행은 이렇게 흘러갑니다
의뢰인이 직접 움직이는 구간은 앞의 세 단계뿐입니다.
전화 상담의뢰인
약 10~20분간 사안의 개요를 듣고 필요한 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
이메일로 자료 전달의뢰인
임대차계약서, 등기부등본 등을 검토해 화해조서의 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
비용 입금의뢰인
입금 시점에 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
법원 접수변호사 대행
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규에 어긋나는 조항을 미리 걸러 내, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일 진행과 조서 송달변호사 대행
화해기일에는 변호사가 출석합니다. 화해가 성립되고 화해조서가 송달되면 절차가 끝납니다.
조서 문구 하나가 몇 년을 좌우합니다
이미 초안을 받아 보셨다면, 그 문장들이 내 상황에 맞게 쓰였는지부터 짚어 보셔야 합니다. 계약 조건과 점유 상황, 임차인의 동의 범위, 목적물의 형태에 따라 필요한 조항이 달라지기 때문입니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
02-591-2334서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 · 2호선 교대역에서 도보 약 2분
준비할 서류
기본은 제소전 화해 신청서이고, 핵심은 그 안의 화해조항 설계입니다.
임차인이 자주 묻는 질문
상가 제소전화해 임차인 입장에서 실제로 많이 들어오는 문의만 모았습니다.
Q임차인이 끝내 동의하지 않으면 어떻게 되나요?
화해는 성립되지 않습니다. 제소전화해는 양측이 판사 앞에서 함께 확인해야 완성되는 절차이기 때문입니다. 다만 계약서에 “제소전화해를 하기로 한다”는 특약만 넣어 둔 경우, 그 특약을 이행하지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약 해지 사유가 된다고 보기는 어렵다는 것이 실무의 흐름입니다. 개별 계약의 문구와 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
Q성립된 뒤에 조서 내용을 다시 다툴 수 있나요?
화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 그래서 성립 이후에 내용을 되돌리기는 쉽지 않습니다. 바로 이 점 때문에 임차인 입장에서는 성립 전 검토가 사실상 전부라고 말씀드립니다. 문구를 조정할 수 있는 시점은 화해기일 이전입니다.
Q임차인이 먼저 제소전화해를 신청할 수도 있나요?
가능합니다. 제소전화해는 당사자 일방의 신청으로 시작되는 절차이므로 임차인이 신청인이 될 수 있습니다. 보증금 반환이 걱정되는 상황이거나, 갱신 시점에 차임·관리비·해지 사유를 다시 정리해 두고 싶을 때 임차인 쪽에서 먼저 제안하는 경우도 있습니다.
Q계약서 특약에 적어 두는 것과 무엇이 다른가요?
특약은 당사자 사이의 약속에 머뭅니다. 반면 화해조서는 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 확정판결과 같은 효력을 부여받습니다. 분쟁이 생겼을 때 조서 정본만으로 곧바로 집행 절차를 밟을 수 있다는 점이 결정적인 차이입니다.
Q임차인도 변호사를 따로 선임해야 하나요?
가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 이렇게 하면 의뢰인은 화해기일에 직접 나갈 필요가 없고, 신청서 작성부터 조서 송달까지 전 과정을 대행받게 됩니다. 월 임대료가 1,000만원 미만이면 쌍방 70만원, 즉 당사자 일방 기준 35만원이 기준선입니다.
Q언제 진행하는 것이 가장 좋습니까?
계약을 체결하는 시점입니다. 서로의 조건을 새로 맞추는 자리이므로 협조를 얻기 가장 좋고, 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준적인 방식입니다. 이미 계약이 진행 중이라면 갱신 시점이 다음 기회가 됩니다. 참고로 건물명도 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내인 경우에만 가능해서, 계약을 막 체결하는 시점에는 사용할 수 없습니다. 그래서 이 시기에는 제소전화해가 현실적인 선택지가 됩니다.
마지막으로
지금 상황을 편하게 말씀해 주세요
제소전화해 3,600건 이상, 15년의 실무 기준으로 임차인 쪽에서 반드시 짚어야 할 대목을 짚어 드립니다. 전화 상담이 가장 빠르며, 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 무료 온라인 상담 신청과 자세한 비용·절차·필요서류 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
02-591-2334법도 종합법률사무소 · 대표변호사 엄정숙 (대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사)
평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무)
본 글은 정보 제공을 위해 정리한 일반적인 설명입니다. 실제 사안과 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 내용은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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