전차인 제소전화해｜임차인과만 쓴 화해조서, 전차인에게도 효력이 있을까? (3자 설계·비용·기간)

계약서에는 없는데, 문은 그 사람이 엽니다

상가 임차인이 임대인의 동의를 받아 점포의 전부 또는 일부를 다시 빌려주면 전대차가 됩니다. 이때 다시 빌린 사람이 전차인입니다. 층별 재임대, 매장 안의 작은 매장, 공유형 사무실, 위탁 운영 매장처럼 요즘 상가에서는 드문 구조가 아닙니다.

문제는 계약 관계와 점유 관계가 어긋난다는 점입니다. 임대인이 계약을 맺은 상대는 임차인이지만, 실제로 공간을 쓰고 있는 사람은 전차인입니다. 전차인 제소전화해가 따로 다뤄지는 이유가 여기에 있습니다.

전대차를 규율하는 조문, 이 정도만 알면 됩니다

특히 세 번째 조문이 임대인들이 가장 놀라는 부분입니다. 임차인과 사이좋게 계약을 정리해도 전차인이 그대로 남아 있을 수 있다는 뜻이니까요. 전차인 제소전화해가 ‘있으면 좋은 것’이 아니라 ‘전대차가 있으면 챙겨야 하는 것’인 이유입니다.

조서 한 장의 힘은 어디까지 미치나

전차인 제소전화해, 조서에는 무엇을 담나

같은 제소전화해라도 전대차가 끼면 확인할 것이 늘어납니다. 아래 여섯 가지는 전차인 제소전화해에서 특히 자주 문제가 되는 지점입니다.

제소전화해 변호사 선임료는 이렇습니다

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인 양쪽이 모두 변호사를 선임하는, 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 나갈 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 변호사가 대행합니다.

참고로 분쟁이 이미 벌어진 뒤 명도소송으로 가면 마무리까지 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료도 약 300만~500만원이 듭니다. 전차인 제소전화해는 그 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.

의뢰인이 하는 일은 세 가지뿐입니다

기간은 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 특히 당사자가 셋이 되는 전차인 제소전화해는 서류를 모으는 데 시간이 더 걸리기 쉬우므로, 계약 일정이 정해져 있다면 미리 여유를 두고 시작하시는 편이 좋습니다.

준비할 것은 신청서와 첨부서류 8종

핵심은 신청서에 들어가는 화해조항 설계입니다. 나머지 첨부서류는 아래와 같습니다.

‘성립되는 조서’와 ‘집행되는 조서’는 다릅니다

조서는 성립시키는 것으로 끝이 아닙니다. 몇 년 뒤 실제로 그 조서를 들고 움직여야 할 때, 문구 하나 때문에 걸리는 일이 생깁니다. 전차인 제소전화해에서는 전대 범위와 점유자 특정이 특히 그렇습니다.

실제로 집행이 이뤄지는 현장을 240건 넘게 겪어 보면, 조서에 어떤 문구가 있어야 하고 무엇이 빠지면 곤란해지는지가 분명해집니다. 전차인 제소전화해에서 점유자와 전대 범위를 그토록 꼼꼼히 특정하는 이유도 여기에 있습니다.

다만 제소전화해 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다. 대신 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지는 도와드립니다(비용 별도).

당신의 점포는 몇 사람의 조서가 필요합니까

같은 전대차라도 조서 설계는 전부 다릅니다. 아래 네 가지에 바로 답할 수 있다면 상담이 훨씬 빨라집니다.

계약을 새로 맺는 시점이 가장 좋은 타이밍입니다. 그때가 임차인과 전차인의 협조를 가장 자연스럽게 얻을 수 있는 시기이기 때문입니다. 반대로 분쟁이 이미 시작된 뒤에는 세 사람의 합의를 다시 모으는 일 자체가 어려워집니다.