"계약서에 다 적어 뒀는데요"

상가 임대인에게 가장 자주 듣는 말이 있습니다. "차임을 3기 이상 연체하면 계약을 해지하고 즉시 건물을 인도한다고 계약서에 분명히 적어 두었습니다." 임차인 쪽도 비슷합니다. "계약이 끝나면 보증금을 바로 돌려준다고 특약에 넣었습니다."

그런데 막상 그 상황이 닥치면, 그 종이는 생각만큼 힘을 쓰지 못합니다. 이유는 단순합니다. 계약서는 당사자끼리의 '약속'이고, 국가의 강제력을 빌려 쓰려면 법이 정한 '집행권원'이라는 문서가 따로 필요하기 때문입니다. 법원 집행관은 계약서를 들고 온 사람에게 문을 열어 주지 않습니다. 판결문이나 그에 준하는 문서를 요구합니다.

그래서 실제로는 이런 시간표가 됩니다

계약서 한 장만 들고 분쟁을 맞으면, 임대인은 처음부터 소송을 시작해야 합니다. 명도소송은 분쟁이 마무리되기까지 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고, 변호사 선임료도 대략 300만~500만 원 선입니다. 그 사이 차임은 계속 밀리고 목적물은 묶여 있습니다.

판결을 받았다고 끝나는 것도 아닙니다. 임차인이 스스로 나가지 않으면 강제집행을 별도로 신청해야 하고, 신청부터 본 집행까지 다시 약 3개월이 걸립니다. 이때 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 강제로 반출됩니다.

같은 상황에서 화해조서를 미리 받아 둔 경우와 비교하면 차이가 뚜렷해집니다.

제소전화해가 "분쟁을 빨리 끝내는 방법"이 아니라 "분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차"라고 설명되는 이유가 여기에 있습니다.

제소전화해 란 정확히 어떤 절차인가

제소전화해 란, 소송으로 번질 수 있는 민사상 분쟁을 미리 정리해 두기 위해 법원에 화해를 신청하는 제도입니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 그 자리에서 합의가 확인되면 화해가 성립합니다. 이때 법원이 작성해 주는 문서가 화해조서입니다.

제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 활용할 수 있고 대상에 제한이 없습니다. 다만 현실에서는 임대차, 그중에서도 상가건물 임대차에서 가장 널리 쓰입니다. 상가건물임대차보호법이 임차인에게 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 폭넓게 보장하는 만큼, 양측이 지켜야 할 약속을 미리 명확히 해 둘 필요가 크기 때문입니다.

가장 많이 들어오는 질문 다섯 가지

제소전화해가 주는 다섯 가지

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 못 지킵니다

이런 상황이라면 검토해 보실 만합니다

제소전화해 비용은 얼마나 드나

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 각각 변호사를 선임하는 방식으로, 실무에서 가장 안정적인 표준입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

부가가치세는 별도이며, 여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 추가됩니다. 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하기 때문에 지방에 계신 의뢰인도 전국 어디서나 동일한 비용이며, 별도 출장비가 붙지 않습니다.

신청부터 조서 송달까지, 다섯 단계

의뢰인이 직접 움직이는 것은 1~3단계까지입니다. 신청부터 조서 송달까지 걸리는 기간은 평균 약 6개월이며, 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 걸립니다. 법원의 화해기일 지정 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

준비해야 할 서류

기본은 제소전 화해 신청서이고, 핵심은 그 안에 들어갈 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 첨부서류는 다음 8종입니다.

도면은 목적물이 1층의 일부일 때만 필수입니다. 1층 전체이거나 집합건물의 한 호실 전부라면 생략할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장과 토지대장은 정부24에서 발급받으시면 됩니다.

'집행되는 조서'를 쓴다는 것

화해조서는 만들어 두는 것으로 끝이 아닙니다. 정작 그 조항으로 집행을 신청했을 때 실제로 집행이 되어야 의미가 있습니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해를 다뤄 왔고, 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 제소전화해가 약 700건인 것을 감안하면 약 5년치에 해당하는 규모입니다.

여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험했습니다. 집행 현장에서 어떤 문장이 실제로 통하고 어떤 문장이 막히는지를 알고 조항을 쓸 수 있다는 점이, 서류만 갖춘 조서와의 차이를 만듭니다. 대한변호사협회 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로 등록되어 있습니다.