제소전화해 제도의 힘은 어디에서 나오나요?

제소전화해 제도는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다.

한자로는 提訴前和解, 말 그대로 “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다. 제소전화해 제도가 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓰일 수 있으면서도, 현실에서는 상가 임대차에서 가장 널리 활용되는 이유가 여기에 있습니다.

제소전화해 제도는 임대인만을 위한 절차인가요?

아닙니다. 제소전화해 제도는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 미리 정해 두는 절차입니다. 화해는 합의가 전제이므로 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

실무에서 가장 자주 드리는 말씀이 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서라야 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 실제로 지켜 냅니다.

제소전화해 제도가 남기는 다섯 가지

같은 6개월인데, 흐르는 자리가 다릅니다

제소전화해 제도를 알아보시는 분들이 가장 먼저 묻는 것이 기간입니다. 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월, 빠르면 3개월, 길면 9개월 정도가 걸립니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

그런데 그 6개월이 어떤 시기에 흐르는지를 함께 보셔야 합니다.

그래서 제소전화해 제도는 “분쟁을 빨리 끝내는 방법”이라기보다, 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 방법에 가깝습니다.

제소전화해 제도, 비용은 얼마나 드나요?

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 각각 변호사를 선임하는 방식이 가장 안정적인 표준 진행 방법이며, 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하지 않아도 됩니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

의뢰부터 조서 송달까지, 다섯 단계

제소전화해 제도는 절차가 복잡해 보이지만, 의뢰인이 직접 하실 일은 앞의 세 단계뿐입니다.

제소전화해 제도, 무엇을 준비해야 하나요?

기본은 제소전 화해 신청서입니다. 다만 신청서에서 진짜 중요한 부분은 형식이 아니라 화해조항 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.

도면은 목적물이 1층의 일부일 때 반드시 필요하고, 1층 전체이거나 집합건물의 한 호실 전부라면 생략할 수 있습니다.

지금 제소전화해 제도를 알아보시면 좋은 분

종이로 남는 조서와, 실제로 집행되는 조서

제소전화해 제도의 가치는 조서를 받는 순간이 아니라, 정말 필요한 순간에 그 조서가 작동하는가에서 갈립니다. 같은 제소전화해라도 조항이 ‘집행 가능한 문구’로 적혀 있지 않으면 막상 그때 힘을 쓰지 못합니다.

법도 종합법률사무소가 직접 성립시킨 제소전화해는 3,600건 이상입니다. 부산지방법원이 한 해에 처리하는 약 700건과 견주면 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해지면서, 나중에 실제로 집행되는 문장이 무엇인지를 기준으로 조서를 설계합니다.

또 하나는 보정 최소화입니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하면 보정 절차가 줄어들고, 그만큼 성립이 빠르고 안정적입니다. 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 인가 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로, 2010년부터 15년간 이 분야만 다뤄 왔습니다.

그래서, 당신의 계약에는 어떤 조항이 필요할까요?

여기까지 읽으셨다면 제소전화해 제도가 무엇인지는 정리되셨을 겁니다. 그런데 정작 중요한 질문은 아직 남아 있습니다. 내 계약에는 어떤 문장이 들어가야 하는가입니다.

계약 조건이 어떻게 되어 있는지, 현재 점유 상황은 어떠한지, 임차인이 동의할 여지가 있는지, 목적물이 1층의 일부인지 한 호실 전부인지에 따라 화해조항 설계도 비용도 달라집니다. 같은 제소전화해 제도라도 사안마다 답이 다른 이유입니다.