‘절차’의 이름과 ‘결과물’의 이름은 다릅니다

제소전화해는 한자로 提訴前和解, 말 그대로 “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 민사상 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방이 신청하면, 법원은 화해기일을 정해 양 당사자를 부릅니다. 그 자리에서 합의가 이뤄지면 법원이 그 내용을 문서로 남깁니다.

그렇게 손에 남는 문서, 그것이 제소전화해 조서입니다. 제소전화해가 절차의 이름이라면, 제소전화해 조서는 그 절차가 끝난 뒤 실제로 힘을 쓰는 결과물의 이름인 셈입니다. 임대차 계약서가 “약속”이라면, 제소전화해 조서는 그 약속에 법원의 확인이 얹힌 문서입니다.

제소전화해 조서에는 무엇이 적히나?

화해가 성립하면 법원은 조서에 당사자, 법정대리, 청구 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관 등이 기명날인 또는 서명합니다. 아래가 그 한 장의 구조입니다.

다섯 줄 가운데 임대차의 앞날을 좌우하는 것은 사실상 하나, 화해조항입니다. 나머지는 형식을 갖추는 부분이고, 분쟁이 터졌을 때 실제로 읽히고 집행되는 문장은 화해조항이기 때문입니다.

왜 재판도 없이 확정판결과 같은 힘이 생길까?

제소전화해 조서가 특별한 이유는, 그것이 단순한 합의서가 아니라 집행권원이라는 데 있습니다. 즉 분쟁이 실제로 생겼을 때 다시 소송을 걸어 판결을 받아 올 필요 없이, 이미 손에 쥔 조서만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.

같은 뜻인데, 하나는 집행되고 하나는 멈춥니다

제소전화해 조서를 여러 장 놓고 보면 겉모습은 비슷합니다. 차이는 문장에 있습니다. 조서는 원칙적으로 적힌 문언 그대로 해석되기 때문에, 뜻이 통하는 문장과 집행이 되는 문장은 전혀 다릅니다.

왼쪽 문장들이 잘못된 것은 아닙니다. 다만 집행하는 단계에서 다시 다툼이 생깁니다. 그래서 조서는 “합의를 적는 일”이 아니라 “집행되는 문구를 설계하는 일”에 가깝습니다. 부동산인도 강제집행을 240건 넘게 직접 겪어 본 실무 감각이 제소전화해 조서 설계에서 특히 중요한 이유이기도 합니다.

제소전화해 조서에 절대 못 적는 2가지

“합의만 하면 뭐든 넣을 수 있는 것 아닌가요?” 가장 많이 받는 오해입니다. 법이 임차인을 위해 막아 둔 영역, 즉 강행법규에 어긋나는 조항은 조서에 담기지 않습니다. 무리하게 넣으면 법원에서 보정명령이 내려지거나 성립이 거부되고, 보정이 반복되면 조서가 나오는 날짜만 뒤로 밀립니다.

임대인만을 위한 제도가 아닙니다

제소전화해 조서는 임대인과 임차인이 “서로 약속을 법대로 지키자”고 확인하는 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않으며, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 화해기일에 양 당사자가 모두 소환되는 구조 자체가 그 증거입니다.

조서 한 장의 완성도는 경험에서 갈립니다

제소전화해 조서는 형식만 갖추면 되는 서류가 아닙니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해야 보정 절차가 줄고, 조서가 빠르고 안정적으로 성립합니다.

조서 한 장이 손에 오기까지, 5단계

제소전화해 조서, 비용은 얼마나 드나?

아래는 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식)을 기준으로 한 선임료입니다. 부가세는 별도입니다.

조서를 만들기 위해 준비하는 것들

기본 서류는 제소전 화해 신청서이며, 그 핵심은 앞서 본 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.

제소전화해 조서, 이런 점이 궁금합니다