계약서 특약과 제소전화해 조항, 무엇이 다를까

임대차계약서에 아무리 촘촘하게 특약을 적어 두어도, 상대가 지키지 않으면 그 특약은 다시 소송을 거쳐야 힘을 얻습니다. 판결을 받고 나서야 비로소 집행을 이야기할 수 있습니다. 제소전화해가 갈라지는 지점이 바로 여기입니다.

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 재판을 거치지 않았는데도 확정판결과 동일한 효력을 갖는 서류가 만들어지는 것입니다.

그런데 그 힘은 ‘조서’라는 이름에서 나오지 않습니다. 조서 안에 적힌 제소전화해 조항 한 줄 한 줄에서 나옵니다. 지금 검토 중인 문장이 훗날 법원 앞에서 그대로 작동할 수 있는 문장인지 — 그 질문이 이 제도의 전부라고 해도 지나치지 않습니다.

제소전화해 조항은 무엇으로 이루어지나 — 뼈대 7가지

조항은 자유롭게 나열하는 문장이 아니라, 나중에 그대로 집행될 수 있도록 짜 맞추는 구조물에 가깝습니다. 상가 임대차에서 제소전화해 조항이 갖춰야 할 기본 뼈대는 대체로 다음과 같습니다.

넣고 싶어도 넣을 수 없는 조항이 있습니다

상담에서 가장 자주 듣는 요청이 있습니다. “조금 더 강하게 써 주세요.” 마음은 충분히 이해되지만, 임대차에는 계약보다 먼저 서 있는 법의 선이 있습니다. 상가건물임대차보호법은 이 법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 못 박고 있습니다. 아무리 서로 합의했다 해도, 그 선을 넘은 제소전화해 조항은 힘을 갖지 못합니다.

무리하게 밀어 넣으면 어떻게 될까요. 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 일정은 그만큼 늘어나고, 계약 초기에 어렵게 얻은 임차인의 협조도 흔들립니다. 법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 처음부터 만들지 않습니다. 그것이 보정을 줄이고 한 번에 성립시키는 가장 빠른 길이기 때문입니다.

한쪽으로 기울어진 조항은, 결국 아무도 지키지 못합니다

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 “서로의 약속을 법대로 지키자”는 취지의 절차입니다. 신청은 일방이 하더라도 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

제소전화해 조항, 자주 나오는 질문

조항 설계부터 조서 송달까지, 실제 진행은 이렇게

신청부터 조서 송달까지 걸리는 기간은 평균 6개월입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월까지도 갈 수 있으며 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 쌍방 변호사 선임으로 진행하면 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

비용은 어떻게 되나요

가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 방식)을 기준으로 안내드립니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 대행합니다.

필요한 서류

핵심 서류는 제소전 화해 신청서이고, 그 안의 핵심이 곧 제소전화해 조항의 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.

왜 조항 설계를 맡기시는지

같은 조항도, 당신의 계약에서는 다르게 써야 합니다

여기까지 읽으셨다면 아마 이런 궁금증이 남으셨을 겁니다. “그래서 내 계약에서는 어떤 문구가 들어가고, 어떤 문구가 빠져야 하지?”

같은 제소전화해 조항이라도 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 설계와 비용이 달라집니다. 1층의 일부인지 집합건물 한 호실 전부인지, 신규 계약인지 갱신 시점인지, 임대인이 먼저 제안하는 상황인지 임차인이 보증금을 걱정해 요청하는 상황인지 — 이 작은 차이들이 문구를 바꿉니다.