제소전화해 결정문의 정체 — 화해조서 한 장에 적히는 6가지와 확정판결과 같은 효력

‘결정문’이라는 이름의 서류는 왜 없을까

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 그 자리에서 합의가 확인되면 법원이 문서를 남깁니다. 한자로 提訴前和解 — “소를 제기하기 전에 미리 협의해서 화해한다”는 뜻 그대로입니다.

여기서 나오는 결과물은 판사가 일방적으로 판단해 내리는 ‘결정’이 아니라, 양쪽이 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 적어 둔 기록입니다. 그래서 이름이 ‘조서(調書)’입니다. 제소전화해 결정문을 찾는 분이 실제로 손에 쥐게 되는 서류는 아래 둘 중 하나입니다.

그 한 장에 정확히 무엇이 적히나

민사소송법은 화해조서에 적어야 할 항목을 정해 두고 있습니다. 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜, 법원을 표시하고 판사와 법원사무관 등이 기명날인합니다. 서식만 놓고 보면 단정한 한 장이지만, 이 안에서 실제 힘을 발휘하는 칸은 딱 하나입니다.

01·02·03·05·06은 사실상 형식입니다. 분쟁이 벌어졌을 때 실제로 읽히는 칸은 04 화해조항 하나뿐입니다. 제소전화해 결정문을 잘 받았느냐 아니냐는, 결국 이 칸을 어떻게 썼느냐로 판가름 납니다.

왜 재판도 안 했는데 판결과 같은 힘을 가질까

특히 세 번째가 중요합니다. 재판상 화해에는 이른바 창설적 효력이 있어, 화해가 성립하면 그 이전의 법률관계를 바탕으로 한 권리·의무 관계는 정리되고 조서에 적힌 내용이 새로운 기준이 됩니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 85다카1792 판결 참조). 계약서에 어떻게 써 두었든, 나중에 다투게 되면 사람들이 펼쳐 보는 건 조서입니다.

계약서·공증과 무엇이 다른가

임대차에서 안전장치로 거론되는 서류는 대개 셋입니다. 같은 목적처럼 보이지만, 만들 수 있는 시점과 약속이 깨졌을 때 갈 수 있는 길이 다릅니다.

명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월~1년, 변호사 선임료만 300~500만원가량이 듭니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 신규 계약을 앞두고 계신다면, 임차인의 협조를 얻기에 가장 좋은 시점이 바로 지금입니다.

한쪽만 유리한 조서는 애초에 만들어지지 않습니다

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 게다가 법이 막아 둔 조항은 아무리 합의해도 조서에 담기지 않습니다.

• 권리금 포기 조항, 계약갱신요구권 포기 조항처럼 강행법규에 어긋나는 내용은 넣을 수 없습니다.
• 이런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 재판부 배정 이후 보정명령이 나오면 그만큼 화해기일이 미뤄집니다.
• 제소전화해는 주로 상가 건물주가 신청하므로, 상가건물임대차보호법을 기준으로 살피는 것이 정확합니다.

그래서 원칙은 하나입니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서라야 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 함께 지켜냅니다.

조서를 받은 다음, 실제 집행까지

제소전화해 결정문, 즉 화해조서를 받아 두었다고 해서 그날로 짐이 나가는 것은 아닙니다. 집행 단계에서는 조서 정본에 집행문을 받고 송달증명을 갖추는 과정이 따로 있고, 명도 강제집행은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다. 결국 처음부터 “집행되는 문구”로 조서를 설계해 두었는지가 이 단계에서 드러납니다.

법도 종합법률사무소는 제소전화해 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드리고 있습니다.

비용은 얼마나 드나

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 방식으로, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

• 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다. 사안과 목적물 가액에 따라 달라집니다.
• 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행합니다. 지방 의뢰인도 별도 출장비가 없습니다.
• 비용은 홈페이지에 투명하게 공개되어 있습니다. 더 자세한 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

신청부터 조서를 손에 쥐기까지

의뢰인은 1~3단계만 진행하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월로 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

준비해야 할 서류

기본은 제소전 화해 신청서이고, 핵심은 앞서 말씀드린 화해조항 설계입니다. 첨부서류는 다음 8종입니다.

자주 묻는 질문

누가 그 조서를 설계하느냐

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해에 집중해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건과 견주면 약 5년치 규모입니다. 여기에 명도소송 800건, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해져, 나중에 실제로 집행되는 조서를 미리 설계합니다. 대한변협 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로 등록되어 있습니다.

안내 — 본 내용은 정보 제공을 위해 정리한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.