제소전화해 임대차 갱신, 계약서만 새로 쓰면 될까? 화해조서 재정리 기준 (3,600건 실무)

서랍 속 조서는 3년 전 계약을 지키고 있습니다

상가 임대차의 갱신은 조용히 찾아옵니다. 만기 몇 달 전 임차인에게서 “계속 영업하고 싶다”는 연락이 오고, 차임을 얼마나 올릴지 이야기가 오가고, 새 계약서에 서명을 합니다. 대부분 여기서 마무리됩니다.

그런데 처음 계약할 때 만들어 둔 화해조서는 그대로 서랍 안에 있습니다. 그 조서에는 예전 차임, 예전 기간, 예전 조건이 적혀 있습니다. 3년 전 계약을 기준으로 만든 문서가, 오늘 새로 시작되는 계약까지 지켜 줄 수 있을까요? 제소전화해 임대차 갱신을 이야기할 때 가장 먼저 짚어야 할 지점이 바로 여기입니다.

법이 그어 둔 선부터 확인합니다

상가 임대차의 갱신은 당사자끼리 마음대로만 정해지지 않습니다. 제소전화해 임대차 갱신을 준비할 때도, 법이 이미 정해 둔 틀 안에서 조항을 설계해야 합니다.

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  갱신을 요구할 수 있는 시기임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.
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  전체 10년의 범위갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. (이 10년 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.)
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  조건은 그대로, 금액은 조정갱신되는 임대차는 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다. 다만 증액 상한(5%)은 환산보증금 기준 이내의 임대차에 적용되는 등 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
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  차임 연체와 ‘3기’임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행 역시 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청할 수 있습니다.

왜 ‘갱신 이야기가 나올 때’ 움직여야 할까요

제소전화해는 신청서를 내면 그날로 끝나는 절차가 아닙니다. 신청부터 화해조서가 송달되기까지 평균 약 6개월이 걸립니다. 그리고 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 구간도 만기 6개월 전부터 열립니다. 두 시간표를 나란히 놓아 보면, 언제 움직여야 하는지가 한눈에 보입니다.

제소전화해 임대차 갱신, 이런 점이 궁금하실 겁니다

담을 수 있는 것과, 처음부터 담지 않는 것

임차인에게도 갱신 시점이 좋은 기회인 이유

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 “계약대로 서로 약속을 지키자”는 내용을 법의 틀 안에 담아 두는 절차이고, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않습니다. 갱신 시점의 임차인에게도 얻는 것이 분명합니다.

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  보증금이 지켜집니다건물 인도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 정리해 두면, 나갈 때 보증금을 두고 실랑이할 여지가 크게 줄어듭니다.
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  갱신 조건이 확정됩니다새로 정한 차임·관리비·원상회복 범위가 법원 조서로 남아, “그때 말이 달랐다”는 다툼 자체가 생기지 않습니다.
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  모르는 내용이 들어갈 수 없습니다임차인이 동의해야 성립하는 절차이므로, 내용을 확인하지 못한 조항이 조서에 담기는 일은 없습니다.

제소전화해 임대차 갱신, 비용은 얼마나 들까요

가장 안정적인 표준 방식은 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 아래는 사이트에 공개된 기준입니다.

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  변호사 선임료는 부가세 별도입니다법원비용은 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용해 전국 어디에서나 동일한 비용으로 진행하며, 지방 의뢰인에게 별도의 출장비를 청구하지 않습니다.
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  기간은 평균 6개월신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 소요될 수 있습니다.

제소전화해 임대차 갱신 절차, 5단계

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  전화 상담 (약 10~20분)사안의 개요를 듣고 필요한 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적을 낼 수 있습니다.
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  이메일로 자료 전달임대차계약서와 등기부등본 등을 검토해 화해조서의 구조를 설계하고, 정확한 견적을 보내드립니다.
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  비용 입금입금이 확인되면 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별적으로 안내드립니다.
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  법원 접수 (변호사 대행)신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규에 어긋나는 조항을 미리 걸러, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
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  법원 절차 진행화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서가 송달되면 절차가 마무리됩니다.

제소전화해 임대차 갱신에 필요한 서류

기본은 제소전 화해 신청서이고, 그 핵심은 결국 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 여기에 아래 첨부서류가 함께 들어갑니다.

‘집행되는 조서’를 설계한다는 것

조서는 합의를 옮겨 적는 문서가 아니라, 훗날 실제로 집행될 수 있는 문구로 쓰여야 힘을 발휘합니다. 갱신 시점의 조서라면 더욱 그렇습니다. 바뀐 조건이 그대로 반영되어야 하고, 법원 기준에 맞아야 하며, 법이 막아 둔 조항이 섞여 있어서는 안 됩니다.

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  3,600건이라는 숫자의 의미부산지방법원이 한 해 처리하는 제소전화해가 약 700건입니다. 3,600건은 그 약 5년치에 해당하는 규모입니다.
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  집행 현장을 아는 설계명도소송 800건, 부동산인도 강제집행 240건의 경험은 “나중에 정말로 집행되는 문구”를 미리 골라내는 데 쓰입니다.
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  대한변협 등록 전문변호사법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로 등록되어 있습니다.