제소전화해 조서 기간, 평균 6개월인 이유와 그 조서가 지켜주는 기간

'제소전화해 조서 기간'이라는 말에는 시계가 두 개 들어 있습니다

이 검색어를 넣고 들어오시는 분들의 질문은 사실 두 가지가 섞여 있습니다. 하나는 조서를 손에 쥐기까지 걸리는 시간이고, 다른 하나는 그 조서가 힘을 갖는 시간입니다. 앞의 것은 몇 달 단위로 답이 나오지만, 실제로 임대인과 임차인의 손해가 갈리는 지점은 뒤의 것입니다.

순서대로 하나씩 보겠습니다.

A. 대부분은 '법원이 화해기일을 정하는 시간'입니다

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작합니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 법원으로 부르고, 그 자리에서 합의 내용이 확인되면 화해조서가 작성됩니다. 재판을 거친 것은 아니지만, 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 한자로 提訴前和解, 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다는 뜻 그대로입니다.

즉 제소전화해 조서 기간의 상당 부분은 서류를 쓰는 시간이 아니라 법원의 일정을 기다리는 시간입니다. 여기에 하나가 더 붙습니다. 사건이 재판부에 배정된 뒤 서류나 화해조항에 손볼 부분이 발견되면 법원은 보정명령을 내리고, 그만큼 화해기일은 뒤로 밀립니다. 3개월과 9개월이 갈리는 지점이 바로 여기입니다.

의뢰인이 직접 움직이는 구간은 1~3단계뿐입니다. 4~5단계는 변호사가 대행하므로, 쌍방 선임을 기준으로 하면 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하실 필요가 없습니다. 제소전화해 조서 기간이 6개월이라고 해서, 그 6개월 내내 의뢰인이 무언가를 해야 하는 것은 아닙니다.

그 6개월을, 언제 쓰실 건가요

명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료만 300만~500만 원가량이 듭니다. 제소전화해도 조서를 받기까지 비슷한 시간이 필요합니다. 그런데 두 개의 6개월은 성격이 완전히 다릅니다. 하나는 이미 분쟁이 터진 뒤 버텨야 하는 6개월이고, 다른 하나는 아무 일도 일어나지 않은 평온한 시기에 조용히 흘러가는 6개월입니다.

제소전화해 조서 기간이 부담스럽게 느껴지신다면, 질문을 이렇게 바꿔 보시면 좋겠습니다. "6개월이 긴가?"가 아니라 "이 6개월을 언제 쓰는 것이 유리한가?" 계약서에 도장을 찍는 그날이 가장 유리한 출발선인 이유입니다.

A. 처음부터 법원 기준에 맞게 쓰는 것, 사실상 그것뿐입니다

기간을 늘리는 원인은 대개 두 가지입니다. 법이 허용하지 않는 조항과 빠진 서류입니다.

예를 들어 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법이 막아 둔 내용은 화해조항에 넣을 수 없습니다. 이런 조항이 들어가면 법원은 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 결과적으로 제소전화해 조서 기간만 길어집니다. 그래서 저희는 의뢰인을 위해서라도, 법이 허용하지 않는 일방적인 조항은 처음부터 만들지 않습니다.

서류도 마찬가지입니다. 기본은 제소전 화해 신청서이고, 핵심은 그 안의 화해조항 설계입니다. 여기에 아래 서류가 붙습니다.

• 임대차계약서·약정서 (사본)
• 부동산 등기부등본
• 일반건축물대장
• 토지대장
• 위임장 (신청인용, 인감 필수)
• 위임장 (피신청인용, 인감 필수)
• 관할 합의서
• 도면 (1층의 일부인 경우만 필수)

인감이 기간을 좌우합니다. 위임장에 찍는 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 갈음할 수 있는 경우도 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장과 토지대장은 정부24에서 발급받으실 수 있습니다. 도면은 목적물이 1층 전체이거나 집합건물 한 개 호실 전부라면 생략합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

A. 계약이 그대로 유지되는 동안 이어집니다

제소전화해 조서 기간을 '몇 년짜리'로 끊어서 생각하실 필요는 없습니다. 다만 화해조서는 그때 그 계약, 그 당사자, 그 목적물을 전제로 만들어진 문서입니다. 전제가 달라지면 조서도 다시 정리해 두는 편이 안전합니다.

그래서 계약 갱신 시점은 제소전화해를 다시 점검하기 좋은 때입니다. 이미 한 번 조서를 받아 보신 임대인·임차인이라면 절차도 서류도 익숙하실 것입니다. 다만 우리 조서의 효력이 어디까지 미치는지는 계약서 문구와 실제 점유 상태에 따라 달라질 수 있어, 전화상담 시 사안에 맞게 정확히 안내드립니다.

A. 계약을 체결하는 시점에는 쓸 수 없습니다

건물 명도(인도) 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 임대차 계약은 보통 1년 이상이므로, 계약서에 도장을 찍는 그날에는 선택지가 되지 못합니다. 결국 계약 시점에 쓸 수 있는 방법은 제소전화해입니다. 이것 역시 '기간'의 문제인 셈입니다.

6개월을 들여 받은 조서가, 정작 집행되지 않는다면

제소전화해 조서 기간을 이야기할 때 마지막으로 짚어야 할 것이 있습니다. 시간을 들여 받은 조서가 실제로 집행되는 문구로 쓰여 있는가입니다. 화해조서는 그 자체로 집행권원이 되어, 분쟁이 생겼을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 상가라면 차임을 3기 연체했을 때(주택은 2기) 신청이 가능합니다. 그런데 문구가 두루뭉술하면, 6개월을 들여 받은 종이가 정작 필요한 순간에 힘을 쓰지 못합니다.

• 15년2010년부터 이어온
  제소전화해 실무
• 3,600건+직접 성립시킨
  제소전화해
• 800건+ · 240건+명도소송 ·
  부동산인도 강제집행

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)가 직접 성립시킨 제소전화해는 3,600건이 넘습니다. 부산지방법원이 한 해에 처리하는 약 700건과 견주면 대략 5년치 분량입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 겪으며 집행되는 문구와 집행되지 않는 문구의 차이를 확인해 왔습니다. 대한변호사협회 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로 등록되어 있습니다.

다만 제소전화해 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다. 대신 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드립니다.

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다

비용과 기준

비용의 기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 방식으로, 가장 안정적인 표준 방식입니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하므로 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하실 필요가 없습니다.

법원비용은 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 지방에 계신 의뢰인도 관할합의서를 통해 추가 출장비 없이 같은 조건으로 진행하실 수 있습니다. 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.