확정 판결은 분쟁이 끝나야 손에 들어옵니다.
그 힘을 미리 쥐어 두는 길이 있습니다.
임대차 계약서에 서명하던 그 평온한 날, 대부분은 아무 일도 일어나지 않을 거라 생각합니다. 그러나 차임이 밀리고 연락이 끊기는 순간, 임대인에게 필요한 것은 계약서가 아니라 곧바로 집행할 수 있는 문서 한 장입니다.
그 문서를 분쟁 전에 미리 만들어 두는 절차가 제소전화해입니다.
제소전화해는 재판이 아니지만, 법관 앞에서 성립된 화해조서가 확정 판결과 동일한 효력을 갖습니다. 약속이 깨지면 별도 소송 없이 조서만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인 동의가 있어야 성립하며, 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이 걸립니다.
제소전화해를 하면 ‘확정 판결문’이 나오나요?
아닙니다. 재판을 하지 않으므로 판결문이 나오지는 않습니다. 대신 화해조서가 남습니다. 그리고 이 화해조서가 확정 판결과 동일한 효력을 가집니다. 제소전화해 확정 판결이라는 말이 검색되는 이유도 여기에 있습니다. 판결문을 받는 것이 아니라, 판결문과 같은 힘을 가진 문서를 재판 없이 확보하는 것이지요.
절차는 이렇게 흘러갑니다. 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 양측이 합의에 이르면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 한자로 提訴前和解, 곧 “소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것이라고 이해하시면 쉽습니다.
적용 범위에는 제한이 없어 민사상 분쟁의 모든 영역에서 쓰일 수 있지만, 현실에서 가장 널리 활용되는 곳은 상가 임대차입니다.
화해조서 한 장이 갖는 힘
재판을 거치지 않고도 확정 판결과 같은 효력을 갖기 때문에, 화해조서는 그 자체로 집행권원이 됩니다. 분쟁이 생겼을 때 소송을 처음부터 다시 시작하는 것이 아니라, 이미 손에 든 조서로 바로 다음 단계로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.
그 효력은 실제로 언제 쓰이나
가장 자주 쓰이는 장면은 차임 연체입니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청할 수 있습니다. 상가 임대차에서는 상가건물임대차보호법이 정한 기준이 그대로 적용되므로, 화해조항도 그 기준에 맞게 설계되어야 실제로 작동합니다.
여기서 중요한 것이 문구입니다. 화해조서는 ‘집행 가능한 문구’로 작성되어야 비로소 힘을 발휘합니다. 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 겪어 본 경험이 조항 설계에 반영되는 이유가 여기에 있습니다. 집행 현장에서 무엇이 걸림돌이 되는지 알고 쓴 조서와, 형식만 갖춘 조서는 분쟁이 터진 다음에 차이가 드러납니다.
같은 6개월인데, 왜 결과가 다를까
여기서 많은 분들이 놓치는 지점이 있습니다. 명도소송은 분쟁이 마무리되기까지 평균 약 6개월에서 1년, 변호사 선임료는 약 300만원에서 500만원이 듭니다. 제소전화해도 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월이 걸립니다. 기간만 보면 비슷해 보이지요. 그런데 그 6개월을 언제 쓰느냐가 전혀 다른 결과를 만듭니다.
명도소송 기준 평균 약 6개월~1년 · 변호사 선임료 약 300만~500만원 · 그 기간 동안 임대료 손실은 계속 쌓입니다.
평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월) · 쌍방 선임 기준 70만원부터(VAT 별도) · 조서를 손에 쥔 뒤부터는 분쟁이 와도 처음부터 다시 시작하지 않습니다.
앞의 길은 분쟁이 끝나는 데 시간을 씁니다. 뒤의 길은 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝을 만들어 둡니다. 제소전화해 확정 판결과 같은 효력을 미리 확보한다는 말은, 결국 이 시간의 순서를 바꾼다는 뜻입니다.
지금 계약 조건으로 화해조항이 어떻게 짜여야 할까요?
보증금과 차임, 관리비, 목적물의 형태, 임차인의 협조 여부에 따라 조항 설계와 비용은 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334무료 전화상담 · 평일 오전 10시 ~ 오후 6시(토·일·공휴일 휴무)
임차인에게 불리한 제도 아닌가요?
아닙니다. 제소전화해는 임대인 혼자 만들 수 있는 문서가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 화해기일에 양 당사자가 소환되어 법관 앞에서 확인하는 절차이기 때문입니다.
더 중요한 원칙이 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서라야 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 함께 지켜냅니다. 그래서 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 그런 조항이 담기면 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부하고, 무리하게 밀어붙여도 의뢰인에게 남는 것이 없습니다.
임대인이 얻는 것
약속이 깨졌을 때 새로 소송을 시작하지 않아도 되는 안정입니다. 화해조서가 집행권원이 되므로, 정해진 요건이 충족되면 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.
임차인이 얻는 것
보증금 반환과 계약 유지의 안전입니다. 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 적어 두면, 나갈 때 보증금을 두고 다투는 상황을 미리 줄일 수 있습니다.
그렇다면 언제 시작해야 할까
임차인의 협조를 가장 자연스럽게 얻을 수 있는 시점은 계약을 새로 체결하는 때입니다. 서로 좋은 조건을 확인하며 도장을 찍는 순간이, 양쪽 약속을 법의 틀 안에 담아 두기에 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준적인 방식으로 자리 잡은 이유이기도 합니다.
여기에 평균 6개월이라는 기간을 겹쳐 보면 답이 분명해집니다. 갱신일이나 입점일을 기준으로 거꾸로 계산해 두어야, 필요한 시점에 조서가 손에 들어옵니다. “나중에 문제가 생기면 그때 하자”는 생각으로 미루면, 정작 문제가 생긴 뒤에는 임차인이 동의해 줄 이유가 사라져 있습니다.
- 신규 계약을 앞둔 임대인 — 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두기에 가장 좋은 시점입니다.
- 갱신을 앞둔 임대인·임차인 — 차임, 관리비, 해지 사유 등 흐릿해진 조건을 이 기회에 정리할 수 있습니다.
- 보증금 반환이 걱정되는 임차인 — 동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환의 관계를 명확히 해 둘 수 있습니다.
- 분쟁 소지가 있는 양측 — 차임 인상, 원상회복, 권리금 등 다툼이 예상되는 부분을 미리 문서로 정리해 둡니다.
비용은 얼마나 들까
기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 방식으로, 가장 안정적인 표준 형태입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
| 월 임대료 기준 | 변호사 선임료(쌍방) | 내역 |
|---|---|---|
| 1,000만원 미만 | 70만원 | 당사자 일방 35만원 × 2명 |
| 1,000만원 이상 | 100만원 | 당사자 일방 50만원 × 2명 |
※ 위 금액은 VAT 별도이며, 인지대·송달료 등 법원비용은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다(사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다). 관할합의서를 활용하므로 지방에 계신 의뢰인도 추가 출장비 없이 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행됩니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개하고 있습니다.
내 계약서로는 얼마가 나올까요?
월 임대료와 목적물 형태, 임차인 동의 여부에 따라 견적과 조항 구성이 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
02-591-2334무료 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
절차는 이렇게 진행됩니다
의뢰인은 1~3단계만 진행하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월, 빠르면 3개월, 길면 9개월이 걸립니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
필요한 서류
핵심은 신청서 자체보다 화해조항 설계입니다. 어떤 문구로 적히느냐에 따라 제소전화해 확정 판결과 같은 효력이 실제 상황에서 작동하기도 하고, 문구 하나 때문에 힘을 못 쓰기도 합니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.
- 임대차계약서 또는 약정서(사본)
- 부동산 등기부등본 · 일반건축물대장 · 토지대장
- 위임장(신청인용) · 위임장(피신청인용) — 인감 필수
- 관할 합의서
- 도면 — 목적물이 1층의 일부인 경우에만 필수(1층 전체나 집합건물의 1개 호실 전부는 생략)
인감에서 가장 많이 막힙니다
위임장에 찍은 인감과 인감증명서의 인감이 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인이라면 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계도 가능하고 본인서명사실확인서로 대체할 수도 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장과 토지대장은 정부24에서 발급받으실 수 있습니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
問화해조서가 있으면 임대인이 언제든 임차인을 내보낼 수 있나요?
그렇지 않습니다. 집행은 조서에 적힌 약속이 지켜지지 않았을 때, 그 조서 내용에 따라 이루어집니다. 예를 들어 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체라는 요건이 충족되어야 신청할 수 있습니다. 조서는 임대인에게 백지수표를 주는 문서가 아니라, 양쪽이 합의한 약속을 법의 힘으로 확인해 두는 문서입니다.
問화해기일에 제가 직접 법원에 나가야 하나요?
쌍방 변호사 선임을 기준으로 하면 의뢰인이 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
問지방에 있는 상가인데 비용이 더 드나요?
관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행됩니다. 지방 의뢰인이라고 해서 추가 출장비가 붙지 않습니다.
問실제로 집행해야 할 상황이 오면 어떻게 하나요?
제소전화해 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다. 다만 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드립니다. 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 조서 문구 설계에 반영되는 것도 같은 이유에서입니다.
지금 계약이 어느 단계에 있으신가요?
새로 계약을 앞두고 계신지, 갱신을 앞두고 계신지, 아니면 이미 차임이 밀리기 시작했는지에 따라 선택지는 완전히 달라집니다. 같은 상가라도 목적물이 1층 일부인지 호실 전부인지에 따라 준비할 서류가 달라지고, 임차인의 협조 상황에 따라 조항 설계의 난이도도 달라집니다.
그래서 일반적인 설명만으로는 답이 나오지 않습니다. 사안을 들어야 답이 나옵니다. 통화는 10분이면 충분합니다. 02-591-2334로 전화 주시면 상황을 듣고, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 무료 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
제소전화해 확정 판결의 힘은, 준비한 사람에게만 남습니다
15년 동안 3,600건 이상의 제소전화해를 직접 성립시켜 온 경험으로, 법원 기준에 맞는 조서를 처음부터 적법하게 설계합니다. 보정을 최소화해 빠르고 안정적으로 성립시키는 것이 목표입니다.
02-591-2334법도 종합법률사무소 · 대표변호사 엄정숙 · 서울 서초구 서초중앙로 152, 9층(교대역 도보 2분)
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.