제소전화해 공증, 계약하는 날 명도 공증이 안 되는 이유 — 3,600건 실무로 본 안전장치

"공증 받아 두면 되는 거 아닌가요?" — 여기서 갈립니다

상담 전화에서 가장 자주 나오는 문장입니다. 계약서에 특약을 잔뜩 넣고, 공증사무소에서 도장을 한 번 더 찍어 두면 나중에 바로 명도가 될 거라고 생각하시는 분이 많습니다. 그래서 제소전화해 공증이라는 말도 그렇게 붙어 다닙니다.

그런데 두 제도는 쓸 수 있는 시점부터 다릅니다. 이 차이를 모르고 계약일을 흘려보내면, 정작 필요한 순간에 손에 남는 종이가 달라집니다.

정리하면 이렇습니다. 제소전화해 공증을 찾는 대부분의 목적, 즉 "계약할 때 미리 강제집행력을 확보해 두고 싶다"는 목적에 맞는 제도는 제소전화해 쪽입니다. 명도 공정증서는 계약 시점이 아니라 퇴거 직전의 도구이기 때문입니다.

제소전화해 공증이라 부르는 그 절차, 정확히 무엇인가

한자로는 提訴前和解, 풀어 쓰면 "소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다"는 뜻입니다. 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립하면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다.

사람들이 이 절차를 두고 제소전화해 공증이라고 부르는 이유는 감각적으로는 맞습니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것이니까요. 다만 확인해 주는 주체가 공증인이 아니라 법원이고, 그래서 남는 문서도 공정증서가 아니라 화해조서라는 점이 다릅니다.

화해조서가 실제로 하는 일 — 5가지

상가는 상가건물임대차보호법이 적용되는 영역입니다. 차임 연체 기준도, 갱신요구권도, 권리금 규정도 여기에 따라 움직이기 때문에, 제소전화해 공증을 검토하실 때는 반드시 상가 기준으로 조항을 설계해야 합니다.

Q. 임대인에게만 유리한 제도 아닌가요?

같은 조서라도, 집행되는 문장으로 써야 합니다

화해조서는 만들어 두는 것으로 끝이 아닙니다. 실제 분쟁의 순간에 힘을 발휘하려면 집행 가능한 문구로 적혀 있어야 합니다. 목적물의 표시가 흐릿하거나, 이행 시기와 조건이 애매하게 남아 있으면 정작 그 순간 조서가 멈춰 섭니다.

집행 현장을 240건 넘게 겪어 본 시선으로 조서를 쓰면, 문장이 달라집니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 명도소송 800건+의 경험까지 더해, 나중에 집행 단계에서 멈추지 않는 문구를 처음부터 설계합니다. 3,600건이 넘는 성립 건수는, 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건을 기준으로 보면 약 5년치에 해당하는 규모입니다.

제소전화해 공증 비용 — 쌍방 선임 기준

참고로 분쟁이 이미 벌어진 뒤 진행하는 명도소송은 마무리까지 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료도 통상 300만원에서 500만원 선입니다. 제소전화해 공증을 계약 시점에 검토하시는 분들이 많은 이유가 여기에 있습니다.

절차는 5단계, 의뢰인이 하는 일은 3단계까지

• 1전화 상담 (약 10~20분)사안 개요를 듣고 필요한 서류와 임대차 정보를 안내해 드립니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.
• 2이메일로 자료 전달임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서의 구조를 설계하고, 정확한 견적을 보내드립니다.
• 3비용 입금입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 과정에서 개별 안내드립니다.
• 4법원 접수 (변호사 대행)신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 걸러 내어 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
• 5법원 절차 진행 (변호사 대행)화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 절차가 끝납니다.

신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월 정도입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 걸리며 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 계약일에 서둘러 시작하시라고 말씀드리는 이유이기도 합니다.

필요한 서류는 어떤 것들일까

위임장에 찍는 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내에 발급된 것이어야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 대체할 수 있는 경우도 있습니다. 1층 전체 또는 집합건물의 한 개 호실 전부를 임대하는 경우에는 도면을 생략합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

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마지막으로, 한 가지만 확인하세요

제소전화해 공증이라는 검색어로 여기까지 오셨다면, 아마 머릿속에 이미 구체적인 장면이 하나 있으실 겁니다. 임대료가 밀리는 장면, 계약이 끝났는데 짐이 그대로인 장면, 혹은 보증금을 언제 돌려받을지 알 수 없는 장면.

그 장면을 종이 위에서 미리 정리해 두는 일이 화해조서의 역할입니다. 다만 같은 조서라도 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 들어가야 할 조항과 비용이 달라집니다. 일반적인 설명만으로는 정확히 판단하기 어려운 이유입니다.