제소전화해 공증 차이,
계약 당일 만들 수 있는 건 하나뿐입니다
도장을 찍기 직전, 임대인의 머릿속에 떠오르는 질문 하나. “공증이라도 하나 받아두면 되지 않나요?” 그런데 임차건물 명도에 관해서는, 그 서류를 계약하는 날에 만들 수 없습니다.
제소전화해 공증 차이는 누구 앞에서 만드는가 · 언제 만들 수 있는가 · 무엇까지 집행되는가에서 갈립니다. 임차건물 명도에 관한 공정증서는 임대차 종료를 원인으로 인도 전 6개월 이내에만 작성할 수 있어 계약일에는 불가능하지만, 제소전화해는 계약 시점에 신청해 판사 앞에서 화해조서를 남기고 그 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
세 갈래로 갈리는 제소전화해 공증 차이
누구 앞에서
제소전화해는 지방법원 단독판사가 화해기일을 열어 확인합니다. 공증은 공증인이 촉탁받아 작성합니다.
언제 만드는가
임차건물 명도 공증은 임대차가 끝나갈 무렵에만 가능합니다. 제소전화해는 계약을 맺는 그날부터 준비할 수 있습니다.
무엇을 남기는가
제소전화해는 화해조서를 남기고, 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가져 그 자체가 집행권원이 됩니다.
가장 큰 차이는 ‘시점’입니다
임대차에서 제소전화해 공증 차이를 실감하는 순간은 대부분 계약을 맺는 날입니다. 임차인의 협조를 가장 자연스럽게 얻을 수 있는 시점이 바로 이때인데, 명도에 관한 공정증서는 아직 시작도 하지 않은 임대차를 두고는 만들 수 없기 때문입니다.
한눈에 보는 비교
| 구분 | 제소전화해 | 공증(공정증서) |
|---|---|---|
| 확인 주체 | 지방법원 단독판사가 화해기일에서 확인 | 공증인이 당사자의 촉탁을 받아 작성 |
| 결과물 | 화해조서 — 확정판결과 동일한 효력 | 공정증서 — 강제집행 승낙 문구가 있으면 집행권원 |
| 만들 수 있는 시점 | 계약 체결일, 계약 기간 중, 갱신 시점 모두 가능 | 임차건물 명도는 임대차 종료를 원인으로 인도 전 6개월 이내 |
| 임차인 참여 | 임차인 동의가 없으면 성립되지 않음 | 당사자 쌍방의 촉탁이 필요 |
| 대상 범위 | 민사상 분쟁 전 영역, 대상 제한 없음 | 금전 지급 약속에 널리 활용 |
| 분쟁이 생기면 | 별도 소송 없이 조서만으로 강제집행 신청 | 요건을 갖춘 경우 증서로 집행 절차 진행 |
※ 두 제도는 우열이 아니라 쓰임이 다릅니다. 같은 임대차라도 계약 조건과 목적물 형태에 따라 맞는 방식이 달라지므로, 전화상담 시 사안에 맞게 정확히 안내드립니다.
“우리 계약은 어느 쪽이 맞을까요?”
계약 시점, 임차인 동의 여부, 목적물이 건물 전부인지 1층 일부인지에 따라 답이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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Q. 공증만 받아 두면 명도까지 되나요?
임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대차 관계가 종료되었음을 원인으로, 건물을 인도하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우에만 가능합니다. 임대차 계약은 보통 1년 이상으로 맺기 때문에, 계약서에 도장을 찍는 날에는 이 요건 자체가 성립하지 않습니다. 그래서 계약 시점에 선택할 수 있는 방법이 제소전화해입니다.
그렇지 않습니다. 제소전화해는 임대인과 임차인이 “서로 약속을 법대로 지키자”는 취지의 제도입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체에 이르렀을 때 신청할 수 있습니다. 조서가 있다고 해서 아무 때나 집행할 수 있는 것이 아니라, 법이 정한 기준을 넘어섰을 때 별도의 소송 없이 곧바로 절차를 밟을 수 있다는 뜻입니다.
계약과 동시에 끝내 두면 달라지는 것
소송은 분쟁이 벌어진 다음에야 시작됩니다. 명도소송은 마무리까지 평균 6개월에서 1년, 변호사 선임료도 약 300만~500만 원이 듭니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 제소전화해 공증 차이를 따져 보는 이유도 결국 여기에 있습니다.
즉시 강제집행
화해조서가 곧 집행권원이라, 분쟁 시 별도 소송 절차를 다시 밟지 않습니다.
분쟁의 사전 예방
차임·관리비·원상회복 기준을 미리 명문화해 다툼의 씨앗을 줄입니다.
시간과 비용 절약
분쟁이 커진 뒤 치르는 소송 비용과 시간을 앞당겨 아낍니다.
의무 이행의 힘
법원의 조서라는 무게가 양쪽의 자발적 이행률을 높입니다.
한 걸음 앞을 내다보는 안전망
돌다리도 두드려 보고 건너듯, 평온한 날에 만들어 두는 대비입니다.
양쪽을 함께 지키는 조서라야 힘이 있습니다
임대인이 얻는 것
약속이 지켜지지 않는 순간, 처음부터 소송을 시작하지 않아도 되는 안정입니다. 다만 그 힘은 조서가 실제로 집행 가능한 문구로 쓰였을 때만 나옵니다.
임차인이 얻는 것
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 분명히 해 두면, 나갈 때 보증금을 두고 다투는 상황을 줄일 수 있습니다. 계약 유지의 안전도 함께 확인됩니다.
권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 넣더라도 법원이 보정을 요구하거나 성립을 받아들이지 않기 때문입니다. 결국 법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다.
명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 직접 겪어 본 경험이 ‘실제로 집행되는 조서’를 설계하는 기준이 됩니다. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사가 직접 검토합니다.
비용은 이렇게 정해집니다
변호사 선임료는 부가세 별도이며, 쌍방 선임은 임대인·임차인 각 당사자 몫을 합한 금액입니다. 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며 지방 사건이라고 출장비가 붙지 않습니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하지 않아도 되고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 법원비용은 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다.
전화 한 통에서 조서까지, 5단계
전화 상담
약 10~20분간 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조항 구조를 설계하고 정확한 견적을 보내드립니다.
비용 입금
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 과정에서 개별 안내드립니다.
법원 접수 — 변호사 대행
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 법이 막아 둔 조항은 미리 걸러 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일 진행과 조서 송달
변호사가 기일에 출석하고, 화해가 성립되면 화해조서가 송달되며 절차가 끝납니다.
의뢰인이 직접 움직이는 구간은 1~3단계뿐이고, 법원 접수와 기일 진행은 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월이 걸리며, 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
준비해야 할 서류
핵심은 신청서에 담기는 화해조항 설계이고, 여기에 첨부서류 8종이 따라붙습니다.
- 임대차계약서 또는 약정서 (사본)
- 부동산 등기부등본
- 일반건축물대장
- 토지대장
- 위임장 — 신청인용 (인감 필수)
- 위임장 — 피신청인용 (인감 필수)
- 관할 합의서
- 도면 — 1층의 일부인 경우만
위임장에 찍는 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며 사용인감계도 활용할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장과 토지대장은 정부24에서 발급받습니다. 목적물이 1층 전체이거나 집합건물의 한 호실 전부라면 도면은 생략합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
지금 계약을 앞두고 계신가요, 갱신을 앞두고 계신가요?
제소전화해 공증 차이를 알아도, 정작 어려운 건 우리 계약에 어떤 조항을 넣을 것인가입니다. 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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정리하면
제소전화해 공증 차이는 결국 “언제, 누구 앞에서, 무엇을 남기느냐”의 문제입니다. 임차건물 명도에 관한 공정증서는 임대차가 끝나갈 무렵에만 만들 수 있고, 제소전화해는 계약을 맺는 그날에도 만들 수 있습니다. 그리고 그 결과물인 화해조서는 재판을 거치지 않았는데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
다만 조서에 어떤 문구가 들어가느냐에 따라 실제 분쟁의 순간에 힘을 발휘하는지가 갈립니다. 임차인이 동의할 수 있는 균형 잡힌 내용이어야 하고, 법이 허용하는 범위 안에 있어야 하며, 집행이 가능한 표현이어야 합니다. 어느 쪽이 우리 계약에 맞는지 판단이 서지 않는다면, 무료 전화상담(02-591-2334)으로 상황만 말씀해 주십시오. 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
본 글은 정보 제공을 위한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 관한 정확한 내용은 무료 전화상담 02-591-2334 시 안내해 드립니다.
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