임대인이 가장 크게 흔들리는 순간은 계약할 때가 아닙니다

차임이 석 달째 들어오지 않습니다. 문을 닫아 놓고 연락이 끊긴 점포도 있고, 말없이 다른 사람에게 자리를 넘긴 경우도 있습니다. 이때 임대인이 처음 던지는 질문은 늘 같습니다. "지금 당장 내보낼 수 있습니까?"

답은 손에 무엇을 들고 있느냐에 따라 완전히 갈립니다. 아무것도 없다면 그때부터 명도소송을 시작해야 합니다. 반대로 계약할 때 제소전화해를 해 두었다면, 임대인은 이미 집행권원을 손에 쥐고 있는 상태에서 출발합니다. 제소전화해 명도집행이 주목받는 이유가 바로 여기 있습니다.

소송은 분쟁이 끝나는 절차이고, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 끝내 두는 절차입니다. 같은 명도라도 출발선이 다릅니다.

그런데 조서가 있다고 명도집행이 다 되는 건 아닙니다

여기서부터가 실무의 진짜 갈림길입니다. 제소전화해 명도집행은 조서에 적힌 문구의 범위 안에서만 이루어집니다. 조서에 없는 내용은 집행의 근거가 되지 않습니다. 그래서 저희는 "성립되는 조서"가 아니라 "집행되는 조서"라는 말을 씁니다.

약속이 깨진 날부터, 제소전화해 명도집행은 이렇게 흘러갑니다

조서를 받아 둔 임대인이 실제로 밟게 되는 순서입니다. 소송 단계가 통째로 빠진다는 점만 다를 뿐, 그 뒤 집행 절차는 판결을 받은 경우와 같은 길을 갑니다.

제소전화해는 임대인만을 위한 제도인가요?

아닙니다. 여기서 오해가 자주 생깁니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임대인이 원하는 문장을 일방적으로 넣을 수 있는 절차가 아니라, 임대인과 임차인이 서로 약속을 법대로 지키자고 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받는 절차입니다.

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서라야 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 모두 지켜 낼 수 있습니다. 그래서 저희는 법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 만들지 않습니다.

왜 집행까지 내다보고 조서를 쓰는가

조서를 만드는 사람과 집행 현장을 아는 사람이 다르면, 문장이 현장을 따라가지 못합니다. 법도 종합법률사무소는 조서를 성립시키는 일과 그 문서가 실제로 쓰이는 자리를 함께 겪어 왔습니다.

제소전화해 3,600건 이상은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건을 기준으로 보면 약 5년치 분량에 해당합니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해집니다. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로서, 조서의 한 문장이 집행 현장에서 어떻게 읽히는지를 기준으로 문구를 설계합니다.

비용은 얼마나 드나요?

저희 기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인 양측이 모두 변호사를 선임하는 방식이 가장 안정적이기 때문입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며, 지방 의뢰인이라고 해서 별도의 출장비가 붙지 않습니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개하고 있으니, 자세한 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하시면 됩니다.

조서를 받기까지 무엇을 준비하나요?

의뢰인이 직접 하시는 일은 1~3단계까지이고, 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대행합니다.

첨부서류 8종

자주 받는 질문

지금 확인해 보셔야 할 것

제소전화해 명도집행에서 결과를 가르는 변수는 생각보다 단순합니다. 목적물이 1층의 일부인지 집합건물 한 호실 전부인지, 임차인이 법인인지 개인인지, 계약서에 원상회복과 인도 조항이 어떻게 적혀 있는지, 갱신 시점인지 신규 계약 시점인지. 이 네댓 가지만 달라져도 화해조항의 문장과 비용이 함께 달라집니다.

지금 손에 든 계약서를 한 번 보십시오. 그 계약이 흔들리는 날, 당신은 이제 막 시작되는 소송 앞에 서게 될까요, 아니면 이미 끝나 있는 절차 위에 서게 될까요.