제소전화해 불출석이 남기는 것
서류는 완벽했습니다. 조항도 다듬었고, 기일 통지서도 받았습니다. 그런데 그날 임차인이 오지 않았습니다. 이 한 번의 공백이 왜 평균 6개월의 준비를 되돌리는지, 그리고 애초에 출석 자체를 걱정하지 않아도 되는 방법은 무엇인지 정리했습니다.
제소전화해 불출석 시 법원은 그 화해가 성립되지 않은 것으로 볼 수 있습니다 (민사소송법 제387조 제2항). 실무에서는 기일을 착각했거나 조서 내용에 이견이 있어 나오지 않은 경우 한 차례 정도는 기일을 다시 잡아 주는 편이지만, 그때도 나오지 않으면 화해는 불성립으로 마무리됩니다.
다만 임대인·임차인이 각각 변호사를 선임하면 대리 출석으로 화해조서를 성립시킬 수 있습니다. 이 방식에서는 의뢰인이 화해기일에 직접 법원에 나갈 필요가 없어, 일정 착오로 인한 제소전화해 불출석 위험 자체가 사라집니다. 무료 전화상담 02-591-2334
제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 그 자리에서 합의 내용이 확인되면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서는 재판을 거친 것이 아닌데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
바로 이 지점에 답이 있습니다. 판결과 같은 힘을 가지는 문서라면, 법원으로서는 양쪽이 그 내용에 진짜로 동의했는지를 눈으로 확인해야 합니다. 화해기일 출석은 형식적인 절차가 아니라, "이 내용대로 화해하겠다"는 의사를 판사 앞에서 밝히는 자리입니다. 한쪽 자리가 비어 있으면 법원은 그 동의를 확인할 방법이 없습니다. 제소전화해 불출석이 곧바로 불성립 판단으로 이어지는 이유입니다.
절차가 그냥 사라지는 것은 아닙니다. 불성립조서 등본이 송달되면 당사자는 송달받은 날부터 2주 이내에 소제기신청을 할 수 있고(민사소송법 제388조), 이 기간은 늘리거나 줄일 수 없는 불변기간입니다. 적법한 소제기신청이 있으면 화해를 신청한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 사건 기록은 관할 법원으로 넘어갑니다.
문제는 이때부터 성격이 완전히 달라진다는 점입니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차인데, 불성립되는 순간 이제 막 시작되는 소송으로 자리가 바뀝니다. 임대차 분쟁이 실제 소송으로 넘어가면 끝나는 데 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료도 대략 300~500만원 수준이 들 수 있습니다.
| 구분 | 화해조서 성립 | 불출석 → 불성립 |
|---|---|---|
| 분쟁 시점 | 분쟁 전에 이미 종료 | 분쟁이 그때부터 시작 |
| 집행 방법 | 별도 소송 없이 즉시 강제집행 | 소송으로 판결부터 받아야 |
| 다음 절차 | 화해조서 송달로 마무리 | 2주 내 소제기신청(불변기간) |
| 예상 소요 | 신청부터 송달까지 평균 6개월 | 소송 종결까지 평균 6개월~1년 |
임차인이 화해기일에 나올지 확신이 서지 않으십니까? 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 정도, 목적물의 형태에 따라 조서 설계 방향과 성립 가능성은 크게 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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제소전화해 불출석은 게으름 때문에 생기지 않습니다. 현장에서 반복되는 원인은 대체로 세 갈래이고, 셋 다 신청서를 접수하기 전에 해결할 수 있는 문제입니다.
신청서를 접수한 뒤 화해기일이 잡히기까지는 수개월이 걸립니다. 신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월, 빠르면 3개월, 길면 9개월 정도입니다. 그 사이 임차인이 이사를 하거나 연락처가 바뀌면 통지 자체가 닿지 않을 수 있고, 영업 일정과 겹쳐 날짜를 놓치는 경우도 흔합니다.
가장 본질적인 원인입니다. 임차인이 조항을 보고 "이건 나에게만 불리하다"고 느끼면 출석하지 않는 방식으로 사실상 거부 의사를 표시합니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않는 제도이며, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 참고로 법은 화해를 위한 대리인 선임 권한을 상대방에게 위임하는 것도 허용하지 않습니다 (민사소송법 제385조 제2항). 한쪽이 다른 쪽의 자리까지 대신 채우는 구조는 애초에 불가능합니다.
상가건물임대차보호법은 임차인 보호를 위한 강행규정을 두고 있습니다. 권리금 회수 기회 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 내용을 조항으로 넣으면 법원은 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 재판부 배정 이후 보정명령이 나오면 그만큼 화해기일이 뒤로 밀리고, 그사이 임차인의 마음도 함께 멀어집니다.
됩니다. 양측이 각자 변호사를 선임한 경우에는 대리로 출석해 조서를 성립시킬 수 있습니다. 그래서 제소전화해의 표준 방식은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 '쌍방 선임'입니다. 가장 안정적이면서, 제소전화해 불출석 위험을 구조적으로 없애는 방식이기도 합니다.
이 방식에서 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 법원 접수, 화해기일 출석, 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 또한 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되어, 지방 의뢰인도 별도의 출장 부담이 없습니다.
의뢰인이 직접 움직이는 구간은 1~3단계뿐이고, 법원 접수와 화해기일 출석에 해당하는 4~5단계는 변호사가 대행합니다.
화해기일 출석이 정리되어도 서류에서 걸리면 기일이 뒤로 밀립니다. 특히 위임장 인감이 그렇습니다. 위임장에 찍은 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내에 발급된 것이어야 합니다. 법인이라면 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기부등본이 필요합니다 (사용인감계나 본인서명사실확인서로 갈음할 수 있습니다).
도면은 목적물이 1층의 일부인 경우에만 필수이고, 1층 전체나 집합건물의 한 개 호실 전부라면 생략합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장과 토지대장은 정부24에서 발급받으실 수 있습니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있으니, 목록은 상담 단계에서 정리해 드립니다.
여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다. 사안과 목적물 가액에 따라 달라집니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
비용은 홈페이지에 투명하게 공개하고 있습니다. 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 다만 조서 설계 방향과 최종 견적은 계약 조건에 따라 달라지므로, 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 정확히 안내해 드립니다.
지금 임차인과 어느 정도까지 이야기가 되어 있으신가요? 제소전화해 불출석은 대부분 조항에 대한 불신에서 출발합니다. 어떤 문구는 넣을 수 있고 어떤 문구는 법이 막고 있는지, 임차인이 받아들일 수 있는 선이 어디인지 — 정확한 판단은 전화 한 통이면 됩니다.
02-591-2334서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 · 2호선 교대역 도보 약 2분
- 15년 동안 3,600건 이상의 제소전화해를 직접 성립시켜 왔습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건을 기준으로 하면 약 5년치에 해당하는 규모입니다.
- 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험했습니다. 나중에 실제로 집행이 가능한 문구인지까지 내다보고 조항을 설계하는 이유입니다.
- 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화합니다. 보정이 줄면 화해기일이 앞당겨지고, 임차인의 마음이 바뀔 여지도 그만큼 줄어듭니다.
참고로 화해조서에 따른 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다. 다만 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드립니다.
임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 시점은 계약을 체결하는 순간입니다. 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준이고, 이 시점에는 서로 감정이 상할 일도 없습니다. 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 다시 정리하는 경우, 보증금 반환이 걱정되는 임차인이 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 두려는 경우에도 널리 활용됩니다.
기억해 두실 점은 하나입니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 미리 정해 두는 절차이고, 임차인이 동의해야만 성립합니다. 그리고 그 동의는 화해기일 출석이라는 형태로 확인됩니다. 제소전화해 불출석을 걱정하는 대신, 애초에 양쪽이 기꺼이 나올 수 있는 조서를 만드는 편이 훨씬 빠릅니다.
당신의 임대차는 어떤 상황입니까? 신규 계약인지 갱신인지, 목적물이 1층 일부인지 집합건물 한 호실인지, 임차인이 조항을 어디까지 받아들이고 있는지에 따라 화해조항 설계와 비용은 모두 달라집니다. 이 판단만큼은 일반론으로 대신할 수 없습니다.
6개월을 들여 준비한 절차가 하루의 공백으로 되돌아가는 일은 생각보다 자주 일어납니다. 그리고 그 대부분은 신청서를 넣기 전에 막을 수 있는 일입니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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엄정숙 변호사 · 법도 종합법률사무소 (대한변협 부동산 전문변호사 · 민사법 전문변호사)
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