제소전화해신청 소가,
크게 적으면 조서도 세질까?
결론부터 말씀드립니다. 제소전화해신청 소가는 법원에 낼 인지대를 계산하기 위한 기준일 뿐입니다. 소가가 크다고 화해조서의 효력이 강해지지 않고, 작다고 약해지지도 않습니다. 성립된 화해조서는 소가와 관계없이 확정판결과 동일한 효력을 가지며, 조서의 진짜 힘은 그 안에 담긴 화해조항의 설계에서 나옵니다.
제소전화해신청 소가란 정확히 무엇인가
소가(訴價)는 '소송목적의 값'을 줄인 말입니다. 신청 대상이 되는 권리와 목적물의 값을 법이 정한 방식으로 환산한 금액이지요. 그래서 제소전화해신청 소가는 보증금 액수를 그대로 옮겨 적는 숫자도, 건물 매매 시세를 적는 숫자도 아닙니다. 임대차 목적물인 부동산의 공적 가액을 토대로 계산합니다.
여기서 많은 분들이 걸음을 멈춥니다. "그 숫자를 어떻게 뽑느냐"에 며칠을 고민하시거든요. 그런데 실무에서 소가라는 숫자의 쓰임은 사실상 하나입니다. 법원에 낼 인지대를 계산하는 것. 그 이상도, 그 이하도 아닙니다.
소가가 정하는 것, 소가가 정하지 않는 것
제소전화해신청 소가를 둘러싼 오해는 대부분 이 한 장으로 정리됩니다. 어디에 힘을 쏟아야 하는지가 여기서 갈립니다.
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상담 전화로 가장 많이 듣는 세 가지 질문
비용은 두 갈래로 나뉩니다
정리하면 이렇습니다. 제소전화해신청 소가가 건드리는 것은 왼쪽 한 칸뿐이고, 나머지는 다른 기준으로 움직입니다.
| 항목 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 법원비용 (인지대 + 송달료) | 소가 | 통상 15만원 안팎 |
| 변호사 선임료 (쌍방 선임) | 월 임대료 1,000만원 미만 | 70만원 일방 35만원 × 2명 |
| 변호사 선임료 (쌍방 선임) | 월 임대료 1,000만원 이상 | 100만원 일방 50만원 × 2명 |
※ 선임료는 VAT 별도입니다. 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임은 가장 안정적인 표준 방식으로, 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
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조서의 힘은 소가가 아니라 '조항'에서 나옵니다
제소전화해는 임대인이 혼자 만들어 내는 문서가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 법관 앞에서 양쪽이 확인한 약속만 조서가 됩니다. 그래서 원칙은 분명합니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 양쪽을 함께 지켜 주는 조서라야 힘을 발휘합니다.
분쟁이 실제로 벌어졌을 때 별도의 소송 절차 없이 곧바로 강제집행으로 나아갈 수 있는 안정입니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체 시 신청할 수 있습니다.
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 못 박아 두는 안전입니다. 나갈 때 보증금을 언제 어떻게 돌려받는지가 조서에 남으면, 임차인 쪽 불안도 함께 줄어듭니다.
권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법이 강행규정으로 보호하는 권리를 미리 없애는 조항은 조서에 담기지 않습니다. 무리하게 넣으면 법원이 보정을 요구하거나 성립을 거부하고, 그만큼 시간과 비용이 새어 나갑니다. 넣을 수 있는 것과 없는 것을 처음부터 가려내는 일 — 이것이 제소전화해신청에서 소가 계산보다 훨씬 중요한 작업입니다.
소가를 적기 전에 갖춰 두는 서류
아래 서류들은 제소전화해신청 소가를 산정하는 근거이자 신청서의 뼈대가 됩니다. 미리 준비해 두시면 상담 한 번으로 견적까지 확정되는 경우가 많습니다.
위임장에 찍는 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 갈음하는 방법도 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장과 토지대장은 정부24에서 발급받으시면 됩니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
신청부터 조서 송달까지, 이렇게 갑니다
의뢰인은 1~3단계만 진행하시고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이 걸리며, 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
숫자보다 오래 남는 것은 '집행되는 문구'입니다
2010년부터 15년간 제소전화해 한 분야를 다뤄 왔고, 직접 성립시킨 화해가 3,600건이 넘습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건을 기준으로 보면 대략 5년치에 해당하는 양입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 겪었습니다. 집행 현장에서 문구 하나 때문에 멈춰 서는 조서를 여러 번 보았기에, 처음부터 '실제로 집행되는 문구'로 조항을 씁니다. 소가를 잘 적는 일보다 훨씬 오래 남는 차이가 여기서 생깁니다.
그런데 정작 중요한 질문은 소가가 아니라 이쪽입니다.
- 신규 계약입니까, 갱신 시점입니까? (임차인 협조를 얻기 가장 좋은 때가 다릅니다)
- 목적물이 1층의 일부입니까, 한 개 호실 전부입니까? (도면 필요 여부가 갈립니다)
- 차임 인상·관리비·원상회복·권리금 중 어디가 분쟁 소지입니까?
- 임차인은 어디까지 동의하고 있습니까? 보증금 반환 시점은 정해져 있습니까?
이 네 가지에 따라 화해조항의 설계도, 준비 서류도, 최종 비용도 달라집니다. 같은 상가라도 조서는 결코 같지 않습니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
제소전화해신청 소가와 법원비용, 조항 설계 방향까지 — 계약 조건과 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태를 들어야 정확히 말씀드릴 수 있습니다. 통화 한 번으로 정리해 드리겠습니다.
02-591-2334서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (서초동 우민빌딩) · 법도 종합법률사무소 대표변호사 엄정숙
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