원상회복만 적힌 조서, 그 다음에 벌어지는 일

임대차 실무에서 드물지 않게 보이는 흐름이 있습니다. 계약 당시에는 눈앞의 걱정거리 하나만 크게 보이거든요.

그런데도 왜 제소전화해조서 명도를 이야기할까

조항만 제대로 설계되면, 이 조서 한 장이 만드는 차이는 큽니다. 제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 합의가 성립하면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 재판은 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 갖는 서류입니다.

쉽게 말하면 이렇습니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것. 그러면 재판을 거치지 않고도 판결을 받아 둔 것과 같은 효력이 생깁니다. 한자로도 提訴前和解, 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다는 뜻이지요.

※ 위 기간·비용은 일반적인 실무 범위이며, 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

집행은 조항 단위입니다 — 조서에 반드시 담겨야 할 것

제소전화해조서 명도가 실제로 작동하려면, 조서가 “합의를 적은 문서”에 그쳐서는 안 됩니다. 집행 가능한 문구로 적혀 있어야 합니다. 집행관은 조서의 조항대로만 집행하고, 집행문을 부여받을 때도 조항을 특정하게 되어 있기 때문입니다.

목적물의 형태(1층 일부인지, 집합건물 한 호실 전부인지), 점유 상황, 관리비·부가세 처리 방식에 따라 필요한 문구는 조금씩 달라집니다. 그래서 “표준 양식 한 장”으로 끝나는 일이 아닙니다.

상가는 3기, 주택은 2기 — 기준부터 정확히

제소전화해조서 명도에서 가장 많이 쓰이는 사유가 차임 연체입니다. 기준을 헷갈리면 조항 자체가 흔들립니다.

차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기 / 주택 2기 연체 시 신청할 수 있습니다. 상가 임대차라면 상가건물임대차보호법이 기준이 되고, 화해조항도 그 기준 안에서 작성됩니다. 다만 실제 적용은 계약서 문구와 연체의 양상에 따라 달라질 수 있어, 전화상담 시 사안에 맞게 정확히 안내드립니다.

넣고 싶어도 넣을 수 없는 조항이 있습니다

임대인만을 위한 제도가 아닙니다

가장 많이 오해하는 부분입니다. 제소전화해는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 함께 지켜냅니다. 제소전화해조서 명도 역시, 이 균형 위에서만 실제로 작동합니다.

자주 받는 질문

‘집행되는 조서’를 설계하는 실무 경험

3,600건이 넘는 성립 건수는, 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건과 견주면 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해집니다. 나중에 정말로 집행되는 문구가 무엇인지를 아는 것은, 결국 집행 현장을 직접 겪어 본 경험에서 나옵니다.

법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화하는 것, 그래서 한 번에 성립되도록 진행하는 것이 실무의 핵심입니다.

비용은 이렇게 정해집니다

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는, 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행합니다. 지방 의뢰인이라도 추가 출장비가 붙지 않습니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개돼 있고, 자세한 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

선임 절차 5단계 — 의뢰인은 3단계까지만

기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월 정도로 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

필요 서류

핵심은 적법한 화해조항 설계가 담긴 제소전 화해 신청서이며, 여기에 다음 첨부서류가 더해집니다.

다시, 처음의 질문으로

제소전화해조서 명도는 조서를 만들어 두는 것으로 끝나지 않습니다. 그 조서가 나중에 실제로 집행되느냐가 전부입니다. 계약하던 평온한 날에 한 문장을 더 넣었는지, 넣지 않았는지가 몇 년 뒤의 결과를 가릅니다.

지금 손에 조서가 있다면 명도 조항이 담겨 있는지, 아직 계약 전이라면 어떤 조항이 필요한지 — 두 경우 모두 사안을 직접 들여다봐야 답이 나옵니다. 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라지기 때문입니다.