제소전화해조서 신청,
승부는 접수가 아니라 '조항 한 줄'에서 갈립니다
같은 주에 같은 법원에 들어간 신청서인데, 어떤 사건은 한 번에 성립되고 어떤 사건은 보정만 반복됩니다. 차이를 만든 건 서류 봉투의 두께가 아니라, 조서에 적힌 문장이었습니다.
제소전화해조서 신청은 소송을 제기하기 전, 당사자 일방의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 합의 내용을 확인받아 두는 절차입니다. 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데, 이 조서는 재판이 아니면서도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 분쟁이 생겼을 때 다시 소송을 걸지 않고 조서 정본만으로 집행 절차를 밟을 수 있습니다.
(2010년부터 15년 실무)
(빠르면 3개월·길면 9개월)
(VAT 별도·법원비용 별도)
계약서에 특약을 넣어 뒀는데, 왜 또 신청할까
가장 많이 받는 질문부터 정리했습니다.
특약은 당사자끼리 주고받은 약속에 머무릅니다. 분쟁이 터지면 그 약속이 유효한지부터 법정에서 다시 다퉈야 합니다. 반면 제소전화해조서 신청을 거쳐 성립된 화해조서는 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 확정판결과 같은 효력을 얻습니다. 쉽게 말해 미리 합의한 내용을 법원에서 공증받아 두는 것에 가깝습니다. 한자로도 提訴前和解 — 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다는 뜻입니다.
아닙니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인은 약속이 깨졌을 때 즉시 대응할 수 있는 안정을 얻고, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지에 관한 안전을 문서로 확보합니다. 한쪽에만 유리하게 기울어진 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 서로의 약속을 법이 정한 방식대로 지키자는 것이 이 제도의 본래 취지입니다.
화해조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체라는 기준을 정확히 지켜야 합니다. 상가 임대차라면 상가건물임대차보호법의 틀 안에서 조항을 설계해야 하고, 구체적인 사유와 문구는 사안마다 달라지므로 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
분쟁이 터진 그날, 두 사람의 서류함
같은 상황, 다른 결과.
- 약속이 지켜지지 않으면 소송부터 시작
- 명도소송은 마무리까지 평균 6개월~1년
- 변호사 선임료 약 300~500만원 수준
- 판결을 받아야 비로소 집행을 논의
- 조서 자체가 집행권원 — 별도 소송 불필요
- 분쟁이 시작되기 전에 이미 정리된 상태
- 의무이행 압박 효과로 자발적 이행률 상승
- 임대인·임차인 모두 예측 가능한 결말
소송은 분쟁이 끝나는 데 반년에서 길게는 1년이 걸립니다. 제소전화해조서 신청은 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차입니다. 돌다리도 두드려 보고 건너듯, 평온한 계약일에 미리 만들어 두는 안전망에 가깝습니다.
지금 계약 조건이 조서에 담길 수 있는 문장인지, 10분이면 확인됩니다.
임차 목적물이 1층 일부인지, 갱신 시점인지, 관리비와 원상회복을 어디까지 적을 것인지에 따라 설계가 완전히 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334 무료 전화상담 · 평일 10:00~18:00제소전화해조서 신청 절차, 5단계로 끝납니다
의뢰인은 1~3단계만, 4~5단계는 변호사가 대행합니다.
전화 상담 의뢰인
약 10~20분이면 충분합니다. 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내해 드립니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 나옵니다.
이메일로 자료 전달 의뢰인
임대차계약서, 등기부등본 등을 검토해 화해조서의 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다. 이 단계에서 어떤 조항이 가능하고 어떤 조항이 불가능한지 갈립니다.
비용 입금 의뢰인
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 과정에서 개별 안내드립니다.
법원 접수 변호사 대행
신청서 작성과 관할 법원 접수를 대행합니다. 강행법규에 어긋나는 조항을 미리 걸러내, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일 진행 및 조서 송달 변호사 대행
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다. 의뢰인은 법원에 직접 나가실 필요가 없습니다.
제소전화해조서 신청 비용, 숨기지 않고 공개합니다
기준은 임대인·임차인 양측이 모두 변호사를 선임하는 '쌍방 선임' 방식입니다.
· 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며, 지방 의뢰인도 별도 출장비가 없습니다.
· 쌍방 선임 방식에서는 의뢰인이 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
제소전화해조서 신청 필요서류, 여덟 가지
핵심은 신청서 안의 화해조항 설계이고, 나머지는 이를 뒷받침하는 첨부서류입니다.
조서에 담기는 문장, 처음부터 담지 않는 문장
제소전화해조서 신청이 반복해서 보정되는 이유는 대개 여기에 있습니다.
법이 인정하는 균형 조항
- 명도와 보증금 반환을 묶는 동시이행 조항
- 차임·관리비의 지급 시기와 방법 명확화
- 계약 해지 사유와 그 절차의 구체적 명문화
- 원상회복의 범위를 미리 정리한 조항
- 실제로 집행 가능한 문구로 다듬은 표현
처음부터 넣지 않는 조항
- 권리금 포기 조항
- 계약갱신요구권 포기 조항
- 임차인의 방어권을 통째로 지우는 문구
- 법이 막아 둔 내용을 우회하려는 표현
- 보기엔 강해 보여도 집행 단계에서 무너지는 문장
한쪽에 지나치게 기울어진 조항이 들어가면 법원은 보정명령을 내리거나 성립 자체를 받아들이지 않습니다. 시간만 흘러가고, 계약일에 얻을 수 있었던 협조도 사라집니다. 법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 만들지 않는 편이 낫습니다. 제소전화해조서 신청은 이기는 문서를 만드는 일이 아니라, 양쪽 모두 지킬 수 있는 문서를 만드는 일이기 때문입니다.
"우리 계약서에 있는 이 조항, 조서에 넣을 수 있나요?"
이 질문에 대한 답은 계약서 문구, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태, 갱신 시점인지 신규 계약인지에 따라 전부 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
02-591-2334 서초동 사무소 · 2호선 교대역 도보 2분지금이 신청하기 좋은 시점일까요
아래 넷 중 하나에 해당한다면, 미루지 않는 편이 좋습니다.
신규 계약을 앞둔 임대인
임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 시점이 바로 계약 체결일입니다. 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준적인 방식입니다.
갱신을 앞둔 임대인·임차인
그동안 애매하게 넘어갔던 차임, 관리비, 해지 사유를 이 기회에 문서로 정리할 수 있습니다.
보증금이 걱정되는 임차인
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 두면, 나갈 때의 불안을 문서로 줄일 수 있습니다.
분쟁 소지가 보이는 양측
차임 인상, 원상회복, 권리금처럼 나중에 다투기 쉬운 항목을 미리 명문화해 둘 수 있습니다.
왜 '집행되는 조서'라고 말씀드리는가
제소전화해
수행 경험
강제집행 경험
조서를 쓰는 일과, 그 조서로 실제 집행까지 가 보는 일은 다릅니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 명도소송과 강제집행 현장에서 어떤 문장이 힘을 잃는지 직접 겪었습니다. 그 경험을 거꾸로 되짚어, 제소전화해조서 신청 단계에서부터 법원 기준에 맞는 문구로 설계합니다. 보정 절차를 줄이는 가장 확실한 방법은, 처음부터 적법하게 쓰는 것입니다. 참고로 3,600건이라는 숫자는 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건과 견주면 대략 5년치에 해당하는 규모입니다.
엄정숙 변호사는 대한변협 인가 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사이며, 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. 다만 화해조서에 근거한 강제집행의 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으며, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드리고 있습니다.
그날 어떤 서류를 손에 쥐고 있는지가, 그다음 반년을 결정합니다.
계약서를 다시 꺼내 보셨다면, 그다음은 통화 한 번입니다.
지금 준비 중인 계약 조건과 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태를 말씀해 주시면 화해조항을 어떻게 설계해야 하는지, 비용은 얼마인지 정리해 드립니다. 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334 평일 10:00~18:00 · 토·일·공휴일 휴무
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