제소전화해 불성립되면, 그 다음은 어떻게 되나

먼저 결론부터 — 계약이 깨지는 것은 아닙니다

화해가 성립되지 않으면 법원은 화해불성립조서를 작성해 그 등본을 당사자에게 보냅니다. 여기서 길이 다시 두 갈래로 나뉩니다. 등본을 받은 날부터 2주 이내에 소제기신청을 하면 화해를 신청한 때에 소가 제기된 것으로 보고 사건이 소송으로 넘어갑니다. 아무것도 하지 않으면 사건은 그대로 종료됩니다.

많은 임대인이 가장 먼저 걱정하는 부분은 따로 있습니다. “그러면 임대차계약도 무효가 되나요?” 아닙니다. 제소전화해 불성립으로 임대차계약이 취소되거나 무효가 되지는 않습니다. 계약은 그대로 살아 있고, 다만 ‘확정판결과 동일한 효력’이라는 안전장치만 없는 상태로 남습니다.

즉 제소전화해 불성립의 진짜 손실은 계약이 아니라 시간입니다. 그리고 그 시간 동안 임대인도 임차인도 아무 장치 없이 계약 관계를 유지하게 됩니다. 그래서 “불성립되면 어떻게 하느냐”보다 “처음부터 불성립되지 않게 어떻게 짜느냐”가 훨씬 중요한 질문입니다.

갈림길 하나 — 화해기일에 한 사람이 나오지 않았다

가장 허무하면서, 가장 막기 쉬운 불성립 사유

적법한 신청이 접수되면 법관은 화해기일을 정해 임대인과 임차인을 함께 부릅니다. 이 자리에 한쪽이라도 나오지 않으면 그날 화해는 성립하지 않습니다. 기일을 착각했거나, 조서 문구를 뒤늦게 다시 보고 마음이 바뀌었거나, 임차인과 연락이 닿지 않는 경우 등 사정은 제각각이지만 결과는 같습니다.

실무에서는 사정에 따라 기일이 한 번 정도 다시 잡히기도 합니다. 그러나 그마저 출석이 이뤄지지 않으면 제소전화해 불성립으로 마무리됩니다. 임대인 입장에서는 계약 체결 때 어렵게 받아낸 임차인의 협조가 반년 만에 흐려지는 셈입니다.

갈림길 둘 — 법이 애초에 허용하지 않는 조항이 들어갔다

제소전화해 불성립·보정명령의 단골 원인

제소전화해를 임대인만을 위한 제도로 오해하면 여기서 걸립니다. 이 절차는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법이 정한 방식대로 지키자는 취지이고, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

그래서 상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장한 권리를 미리 없애는 문구, 예컨대 권리금 회수 기회 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 조항은 법원이 그대로 받아 주지 않습니다. 재판부가 배정된 뒤 보정명령이 내려지고, 보정에 걸리는 시간만큼 화해기일은 다시 뒤로 밀립니다. 조항을 고치지 못하면 제소전화해 불성립으로 끝납니다.

균형은 손해가 아니라 안전장치입니다. 임대인은 차임 연체 같은 문제가 생겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 집행할 수 있는 안정을 얻고, 임차인은 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 두어 퇴거 시점의 불안을 덜어냅니다. 양쪽이 각자 얻는 것이 분명해야 조서가 살아남습니다.

갈림길 셋 — 신청서와 화해기일 사이, 그 6개월

서류와 계약이 어긋나기 시작하는 구간

신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라지는데, 문제는 그 사이에도 임대차는 계속 살아 움직인다는 점입니다.

성립된 조서 하나가 만들어 주는 상태

불성립을 피해야 하는 진짜 이유

화해가 성립되면 법원은 화해조서를 작성합니다. 재판을 거친 것은 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 갖는 집행권원이 됩니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것이라고 이해하면 쉽습니다.

강제집행 현장을 직접 겪어 본 경험이 조서 문구에 그대로 반영됩니다. 화해조서는 ‘집행 가능한 문구’로 적혀 있어야 실제 상황에서 힘을 발휘합니다. 문장은 그럴듯한데 막상 집행 단계에서 막히는 조서라면, 성립 자체가 큰 의미를 갖기 어렵습니다.

한 번에 성립시키려면, 무엇을 준비해야 하나

불성립 세 갈래를 그대로 뒤집는 세 가지 준비

준비 하나 · 강행법규에 걸릴 조항을 처음부터 뺀다

법이 막아 둔 조항은 넣지 않는 것이 원칙입니다. 대신 임대인에게는 연체 시 즉시 집행할 수 있는 안정을, 임차인에게는 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 주는 동시이행 구조로 설계합니다. 15년·3,600건 이상의 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화합니다.

준비 둘 · 출석 변수를 없앤다

쌍방 변호사 선임을 기준으로 진행해 화해기일에는 대리인이 출석합니다. 지방 물건이라도 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며 별도의 출장비가 붙지 않습니다.

준비 셋 · 서류와 계약을 끝까지 맞춘다

접수 시점의 계약서와 기일 시점의 계약 상태가 같아야 합니다. 아래 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받으실 수 있습니다. 1층 전체이거나 집합건물의 한 호실 전부라면 도면은 생략됩니다.

비용과 절차는 이렇게 정리됩니다

기준은 쌍방 변호사 선임 · 부가세 별도

의뢰인은 1~3단계까지만 진행하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 참고로 성립된 조서로 실제 강제집행을 실행하는 단계는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으며, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.

자주 묻는 질문

제소전화해 불성립 관련